Гарантия и страхование возмещения убытков: как инвесторы в недвижимости могут успешно оптимизировать свой профиль риска доходности.

Страхование гарантий и возмещения убытков, которое в основном покрывает гарантийные требования, гарантии и исключения из договора купли-продажи, в течение многих лет находится на подъеме. Он также все чаще используется немецкими инвесторами в недвижимость, особенно когда речь идет о получении максимальной отдачи от инвестиций в качестве продавца. Функциональность и вопрос о том, как можно оптимизировать «профиль риска/доходности» сделки с недвижимостью с помощью гарантийного страхования и страхования возмещения убытков, является предметом данной статьи.

На самом деле это клише, о котором вряд ли стоит упоминать, что продавец должен передать покупателю недвижимость без дефектов или сообщить о существующих дефектах, чтобы действовать в соответствии с законом. И последнее, но не менее важное: бесчисленные незавершенные судебные дела и требования о возмещении ущерба в страховании W& I показывают, что это далеко не всегда так. Если, например, продавец не указал на прекращение основного арендатора или известные дефекты в конструкции здания в рамках должной осмотрительности, покупатель может иметь право на гарантийные или гарантийные претензии в зависимости от качества положений договора. Договор о покупке.

Хороши те, кто может прибегнуть к ценному залогу с другой стороны, чтобы иметь возможность реализовать свои требования. В сделках с недвижимостью в Германии в качестве залога часто используются удержания покупной цены, гарантии или гарантийные письма.

С увеличением числа иностранных инвесторов и повышением осведомленности о страховании слияний и поглощений на немецком рынке использование гарантий и страхования возмещения убытков значительно увеличилось. По состоянию на 2022 год этот сегмент является одним из самых быстрорастущих страховых решений в мире.

1.1 Страхование гарантии и возмещения убытков – краткая классификация:

В сделках по слияниям и поглощениям разграничение и распределение рисков, естественно, являются предметом интенсивных переговоров с соответствующим потенциалом для прерывания сделок. Страховой рынок предлагает различные решения по обеспечению соответствующих гарантий и освобождений от договоров купли-продажи, которые рассчитаны как на неизвестные, так и на известные риски. Страхование гарантии и возмещения ущерба (сокращенно страхование W&I) используется для неизвестных рисков, то есть рисков, которые не были выявлены до или во время комплексной проверки. Соответственно, «результаты» комплексной проверки покупателя в соответствии с полисом W&I считаются «раскрытыми» и, следовательно, исключаются из страхового покрытия.

Существует также группа страхования рисков непредвиденных обстоятельств, которые дают инвесторам в недвижимость возможность перенести известные риски на страховой рынок.

Вот самые известные виды:

* Страхование налоговых возмещений (выявленные налоговые риски, но сумма и вероятность возникновения пока неясны; «низкий риск, высокое влияние»)

* Страхование выкупа в судебном порядке (известные риски, возникающие в результате предстоящих или незавершенных юридических споров, включая связанные с этим расходы на адвоката и судебные издержки)

* страхование экологической ответственности , которое покрывает потенциальный ущерб от известных экологических рисков.

Еще одним интересным для инвесторов в недвижимость видом страхования M&A является так называемое титульное страхование, которое защищает страхователя как от неизвестных, так и от известных рисков, связанных с правом собственности на объект покупки. Выявленные таким образом риски («конкретное покрытие собственности») могут учитываться наряду с неизвестными рисками («общее покрытие собственности») как в отношении прав собственности на само имущество («право собственности на актив»), так и в отношении долей. В целевой компании («право собственности на акции») может быть застраховано в полном объеме. Благодаря установленной системе земельного кадастра это может иметь ограниченное значение в Германии (например, в случае рисков, связанных со структурами S.à rL & Co KG или судебной практикой Cartesio), Однако в случае сделок с недвижимостью, находящейся за границей, титульное страхование может создать значительную добавленную стоимость. В частности, поскольку его можно регулярно использовать для передачи 100% риска.