Жилищные кредиты для подрядчиков - что это такое?

Центральный банк должен бороться с банками и застройщиками, предлагающими ипотечные кредиты по очень низким или нулевым процентным ставкам." Жилищные кредиты от застройщиков, даже с "нулевым процентом", вызывают тревогу. Однако наш анализ показывает, что фиксированная стоимость этих продуктов преувеличена на 20-30%", - заявила глава Центробанка Эльвира Набиулина в Национальном собрании. Ужесточение мер Центрального банка будет осуществляться со следующего года.

Как это устроено

Этим летом крупнейшие банки России расширили свои программы по отсрочке первого ипотечного платежа, а застройщики также начали продвигать "ипотеку 0%". Как можно добиться сверхнизких процентных ставок?

1. Цена квартиры увеличивается на определенную сумму (до 20-30%). Эту плату застройщик выплачивает банку для покрытия недополученных доходов.

2. Предусмотрены государственные субсидии. Другими словами, продукт сочетается с системой государственных льгот.

Риски для покупателя.

Заемщики, по-видимому, выигрывают от более низких ежемесячных платежей. Но на самом деле обременение не в виде процентов, а только в виде переплаты по квартире. Основной риск также ложится на покупателя. Если цена на недвижимость увеличится на 20-30%, а квартиру нужно будет продать немедленно, то продать ее по той же цене не удастся. Покупатель может только надеяться, что цены вырастут, чтобы устранить эту разницу. В противном случае он не сможет выплатить банку всю сумму и в итоге останется должен те же 20-30%. Если рынок упадет, ситуация станет еще хуже. Кроме того, снижение процентных выплат по кредиту повлияет на налоговый вычет процентов, что снизит общую выгоду для заемщика.

Риски для банка.

Удивительно, но банки также идут на риск, хотя и в меньшей степени. В этой системе покупатели не заинтересованы в досрочном погашении ипотеки. Поэтому ожидаемый срок погашения кредита больше.

Кроме того, кредитный риск банка увеличится, если застройщик отложит выплату комиссии до сдачи дома (открытие эскроу-счета).

Кроме того, банки могут быть готовы снизить свои комиссионные, поскольку конкуренция жесткая и продавцы вынуждены предлагать выгодные условия, даже демпингуя до такой степени, что продукт становится убыточным для банка.

Риски для застройщика.

Разработчики получают наибольшую выгоду от такого подхода. Однако им также может повредить увеличение системного риска.

Системные риски.

Практика "ипотеки, предпочитаемой застройщиками", увеличивает риск возникновения "пузыря". Во-первых, произойдет технический рост цен на жилье, за которым последует возможное лопание пузыря. В стрессовом сценарии произойдет падение цен. Банки понесут убытки из-за дефолтов по ипотечным кредитам, но именно люди понесут самые уязвимые потери. Затем потребуется большая фискальная поддержка для жителей, застройщиков и банков.

Что делать?

Центральный банк ведет комплексную борьбу с ипотекой строителей жилья: с декабря ЦБ повысил надбавку за риск для кредитов на покупку первого жилья с первоначальным взносом менее 10%. Банки также рассматривают возможность увеличения кредитных буферов для повышения устойчивости банков. Союз банков России предложил регулятору установить минимальные стандарты процентных ставок по ипотеке. В качестве альтернативы, они не должны опускаться ниже целевого уровня инфляции Центрального банка в 4%.