Канада - развитая западная страна. В международных СМИ ей уделяется не так много внимания, как следовало бы. Именно поэтому рынок жилья Канады не освещается в основных средствах массовой информации. В настоящее время рынок находится на невероятном подъеме. В нескольких местах цены выросли в геометрической прогрессии за один год! По сравнению со сравнительно скромными рынками жилья во всем мире, легко понять, почему это является проблемой. Большинство покупателей жилья не платят наличными. Они берут ипотечные кредиты, и в результате канадская экономика имеет 2,2 триллиона долларов непогашенных ипотечных кредитов, несмотря на то, что общий ВВП составляет всего 1,6 триллиона долларов. Ипотечный долг в размере 150% от ВВП не является признаком процветания. Напротив, это признак непосильного долга, который может привести к краху всей экономики страны.
Цены на канадские дома росли быстрее, чем на жилье в любой другой стране ОЭСР. Растущие процентные ставки теперь угрожают обрушить рынок, разрушив при этом жизни миллионов людей.
В третьем квартале домохозяйствам требовалось 62,7 процента от их дохода для покрытия расходов, связанных с владением домом, что является худшим показателем за всю историю, сообщает РБК в своем последнем отчете о доступности жилья в Канаде. Это потеря 14,5 процентных пунктов для доступности жилья за последние 12 месяцев, что автор Роберт Хоуг назвал "поразительным".
Новости еще более мрачные, если вы живете в Ванкувере или Торонто, где на оплату крыши над головой уходит 95,8 процента и 85,2 процента дохода соответственно. Хотя в таких городах, как Эдмонтон или Калгари, сумма дохода, необходимая для оплаты жилья, не столь шокирующая - 41,6% и 31,2% соответственно, ни один рынок жилья не был избавлен от растущих расходов.
Проблема доступности жилья возникла после того, как цены на жилье взлетели до новых высот в начале пандемии. Затем серия неожиданных повышений процентных ставок с целью усмирить быстро растущую инфляцию еще больше ухудшила ситуацию для тех, кто хочет получить ипотечный кредит. Например, чтобы купить дом в Ванкувере по базовой цене в третьем квартале 2021 года, домохозяйствам требовался доход в 200 000 долларов США, чтобы получить право на ипотеку. Если перенестись на год вперед, то доход домохозяйства должен составлять 268 000 долларов - на 34 процента больше. Аналогичная история и в Торонто, где для получения ипотечного кредита домохозяйствам необходимо зарабатывать на 29 процентов больше.
Небольшие рынки также ощущают боль. В Галифаксе доход, необходимый для получения ипотечного кредита, в третьем квартале вырос на 44 процента по сравнению с тем же периодом прошлого года. В Сент-Джоне, штат Северная Британия, минимальный доход, необходимый для получения ипотечного кредита, вырос на 41%, хотя он по-прежнему остается самым низким в стране - 74 000 долларов.
Доходы домохозяйств не успевают за ростом ставок. В 2020 году средний доход по всей Канаде составил 84 000 долларов, свидетельствуют данные переписи населения 2021 года, проведенной Статистическим управлением Канады. Это означает, что для многих домовладение стало недоступным, и только богатые люди могут позволить себе выйти на рынок.
Причины жилищного кризиса в Канаде
Что же привело к такому бедствию в первую очередь?
Наступление пандемии COVID-19 привело к потрясениям на рынке жилья, а также на потребностях в жилье многих канадцев. Однако жилищный фонд Канады формировался в течение длительного времени благодаря долгосрочным тенденциям в строительстве, меняющимся предпочтениям в жилье, росту населения, старению общества, жилищной политике и инвестициям. Возникшая разница в спросе и предложении на жилье в сочетании с измененными ожиданиями на будущее привела к значительным изменениям цен на жилье.
Иммиграция, скорее всего, является основной причиной "пузыря" на канадском рынке жилья. Каждый год канадское правительство разрешает въезд в страну 3,6 миллионам иммигрантов. Многие из них приезжают по схеме накопительной иммиграции, в рамках которой любой желающий может вложить 1,6 миллиона долларов в канадские облигации и получить канадское гражданство. В результате Канада принимает очень богатых иммигрантов. Более того, многие из этих иммигрантов прибывают из Китая. По прогнозам, коррупция в Китае ежегодно обходится в 86 миллиардов долларов. Проблема хранения этих денег в Китае заключается в том, что они почти наверняка будут конфискованы властями. В результате большое количество коррумпированных чиновников просто вливают деньги в канадскую экономику. Они не обращают внимания на фундаментальные показатели местного рынка жилья. Вместо этого они руководствуются необходимостью просто отправить свои деньги в безопасную гавань. Проблема в том, что местные канадцы не в состоянии конкурировать с ними и в результате вытесняются. Даже небогатые иммигранты усугубляют ситуацию на рынке жилья. Это происходит потому, что они в большом количестве арендуют жилье, что косвенно приводит к росту цен на недвижимость.
Кроме того, не хватает квалифицированных рабочих для строительства новых квартир и домов, необходимых для удовлетворения растущего спроса на жилье в самых густонаселенных провинциях Канады. Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) заявила, что нехватка квалифицированных строительных рабочих является основной проблемой для решения проблемы дефицита предложения жилья, которая существует в основном в Онтарио, Британской Колумбии и Квебеке.
Кроме того, у канадского правительства есть агентства, которые выкупают ипотечные долги у банков. Это очень похоже на Freddie Mac и Fannie Mae в Соединенных Штатах. Эти компании гарантируют долг от имени заемщиков. Они предоставляют эти гарантии за счет денег налогоплательщиков. Проблема заключается в том, что многие из этих кредитов выдаются нестабильным заемщикам, которые внесли очень незначительный первоначальный взнос. Следовательно, существует вероятность того, что эти заемщики могут просто отказаться от сделки, если цены пойдут вниз. Это уже произошло в Соединенных Штатах, и ужасно, что Канада не научилась на ошибках своих соседей.
Предсказание кризиса 25-летней давности:
Что если я скажу вам, что эта катастрофа была предвидена более 25 лет назад? Да, я не преувеличиваю. Внутренний аудит Канадского налогового агентства в 1996 году показал, что богатые новые иммигранты скупали большинство самых дорогих домов, взятых из выборки в Ванкувере и его окрестностях, при этом декларируя бедность в своих налоговых декларациях. Но отчет не был обнародован до тех пор, пока в 2021 году не завершилась пятилетняя борьба за доступ к информации.
Специалисты в области жилищного строительства и иммиграции говорят, что это исследование могло бы предупредить общественность о масштабах иностранных денег, вложенных в жилую недвижимость Ванкувера - за десятилетия до того, как правительство провинции начало предпринимать значимые действия по замедлению этой тенденции.
Анализ, проведенный CRA в октябре 1996 года. Аудит был сосредоточен на 328 продажах более высокого класса в пригородах Burnaby и Coquitlam, но исследование также проанализировало случайную выборку из 6 060 продаж из Ванкувера и соседнего Ричмонда и обнаружило "аналогичные демографические результаты".
Из 46 домов, купленных в Бернаби, 72 процента были приобретены новоприбывшими жителями Ванкувера, средний совокупный доход семьи которых составлял всего 16 000 долларов. В отличие от этого, диаграмма CRA, полученная в ходе аудита, показала, что четверо покупателей, проживающих в городе длительное время, сообщили о среднем семейном доходе, который был на десятки тысяч долларов выше.
Такой разрыв в доходах между новыми иммигрантами и соседями, которые прожили там дольше, наблюдался и в Кокитламе, согласно диаграмме CRA, опубликованной в пакете документов.
Однако большая часть внутренней переписки, связанной с выпуском этого документа, была отредактирована, поскольку, по словам агентства, федеральный закон о доступе к информации позволяет консультациям или обсуждениям между государственными служащими, министром Короны или их сотрудниками оставаться конфиденциальными. Демократия, безусловно, умерла мучительной смертью.
Исследование, наконец, было обнародовано в 2021 году. Прошло два года, а правительство Трюдо не предприняло никаких существенных шагов для исправления ситуации. С другой стороны, Трюдо сделал все, что в докладе предлагалось не делать. Как правильно указано в докладе, одной из ключевых причин жилищного кризиса является иммиграция. Но угадайте, что сделал умный Трюдо? Он предложил принимать в Канаду около 500 000 иммигрантов каждый год. Смысл этой политики заключался в том, чтобы решить проблему острой нехватки рабочей силы. Однако новичок в разработке политики понял бы, насколько наивным является это предложение.
Это объявление свидетельствует о значительном увеличении числа иммигрантов по сравнению с 405 000, прибывших в Канаду в прошлом году, и 465 000, которые, как ожидается, прибудут в следующем году. Объявление также свидетельствует о растущих трудностях, которые возникнут в связи с бурным ростом населения. Но именно это федеральное правительство проигнорировало при составлении плана.
Эта информация последовала за публикацией обновленных данных переписи населения, которые показали, что рекордно высокие 23% населения страны составляют иммигранты и постоянные жители.
Четыре из каждых пяти приростов рабочей силы в Канаде в период с 2016 по 2021 год произошли благодаря иммигрантам. Недавние иммигранты были выбраны в основном за их способность стимулировать экономику страны.
Другими словами, либеральная администрация намерена нанести ущерб канадским домохозяйствам, чтобы решить кризис занятости в стране. Как было установлено ранее, с ростом населения растет и стоимость жизни, что создает нагрузку на кошельки канадцев. "Не решать проблему, а создавать еще больше проблем, чтобы канадцы не обращали внимания на предыдущие", - гласит кредо Трудея.
Решение со многими недостатками?
После того, как Трюдо долгие годы били по рукам и ногам, он, наконец, решил решить проблему. Правительство страны ввело запрет, не позволяющий иммигрантам покупать недвижимость. Цель этого шага - сделать больше домов доступными для местных жителей Канады. В качестве исключения из запрета беженцам и постоянным жителям было разрешено приобретать землю. В декабре Оттава уточнила, что запрет будет распространяться только на городское жилье, а не на рекреационную недвижимость, такую как летние коттеджи, сообщает агентство Франс Пресс.
Высказывая свое видение этого шага, Либеральная партия заявила: "Это приводит к реальной проблеме неиспользуемого и пустующего жилья, безудержной спекуляции и стремительному росту цен. Дома нужны людям, а не инвесторам".
Но разве Трюдо когда-либо делал что-то близкое к безупречному? Недавнее решение - это не столько решение, сколько катализатор для усугубления проблемы.
Видите ли, исключение для беженцев просто мотивирует иммигрантов выбирать незаконный путь и добиваться канадского резидентства под вывеской "беженец". Не заблуждайтесь: число лиц, ищущих убежища в Канаде в качестве беженцев, в ближайшие годы резко возрастет.
Кроме того, не было никаких разговоров об увеличении объемов жилищного строительства для удовлетворения спроса. Канадская ипотечная и жилищная корпорация - национальное жилищное агентство - в июньском докладе заявила, что к 2030 году потребуется около 19 миллионов единиц жилья.
Это означает, что для удовлетворения этого спроса необходимо построить 5,8 миллиона новых домов, или на 3,5 миллиона больше, чем предполагается построить в настоящее время.
В отличие от сильного лидера, который реагирует и решает проблемы своей страны, Джастин Трюдо умеет их усугублять. Потребители в Канаде сокращают свои расходы, поскольку инфляция снижает их покупательную способность. ВВП страны сокращается; фактически, экономика Канады может вступить в рецессию. Жилье становится все более недоступным. Арендная плата прожигает дыру в карманах канадцев. Однако некомпетентность Трюдо привела к тому, что каждый из этих кризисов только увеличивается в масштабах.
спасибо за публикацию!