"Кризис недвижимости в Китае: три фактора, которые влияют на ситуацию"

Правительство Китая наконец-то признало серьезный кризис, с которым столкнулась отрасль недвижимости страны, она в свою очередь на протяжении последнего десятилетия была одним из основных факторов роста ВВП страны и составляла до 30%. В отрасли наблюдается снижение цен и объемов сделок, в результате чего застройщики испытывают трудности с поиском финансирования для завершения своих проектов.

Недавно руководители крупнейших китайских банков были вызваны на встречу в Народный банк Китая, где регулятор призвал их предоставить кредиты на девелоперские проекты и пообещал выделить $28 млрд на рефинансирование под нулевые проценты до марта 2023 года.

Интересно, что нынешний кризис ликвидности был вызван действиями правительства. Два с половиной года назад правительство ввело ограничения на кредитование застройщиков, введя "Три красных линии". С августа 2020 года застройщики должны выполнять три условия для привлечения средств: соотношение долга к активам не менее 70%, соотношение долга к капиталу не менее 100%, и соотношение денежных средств и эквивалентов к краткосрочной задолженности не менее единицы.

Кроме того, недавно выяснилось, что проблемы в отрасли жилищного строительства в Китае усугублены недостаточным доступом к земле. Многие застройщики сталкиваются с проблемой приобретения земельных участков, что делает реализацию проектов еще более сложным и дорогим.

Чтобы улучшить ситуацию, правительство Китая объявило о начале новой политики, направленной на увеличение доступности земельных участков для застройщиков. Это включает в себя расширение земельных ресурсов, упрощение процедур приобретения земли и установление более прозрачных правил для рынка земли. Правительство надеется, что эти меры помогут улучшить ситуацию в отрасли жилищного строительства и поддержать экономический рост страны.

Успешный инвестор в строительной отрасли

Нынешний кризис в сфере недвижимости, сменивший многолетний бум, прочно связан с именем Evergrande. До 2020 года этот застройщик занимал второе место по объему продаж в Китае. За десять лет его выручка выросла в десять раз и достигла 77,7 млрд долларов в 2020 году, что значительно превышает выручку крупнейшего застройщика в России (группа ПИК), которая составила около 5 млрд долларов в 2020 году. Рыночная капитализация Evergrande на Гонконгской фондовой бирже составляла 50 млрд долларов в 2017 году, но к 2020 году она снизилась до 30-33 млрд долларов. Одновременно компания строила более 1300 зданий в 280 городах Китая.

В статьях профессора Лю Цзин объясняется, что основной причиной рывка развития девелоперского бизнеса в Китае является высокий уровень урбанизации. С 1995 по 2021 год коэффициент урбанизации в Китае вырос с 29% до 65%, что является более быстрым темпом, чем у США, Франции и Германии.

Китайские девелоперы, вдохновленные этим ростом, повторили модель поведения, которую видели у российских девелоперов до 2008 года: увеличивали портфель проектов, привлекали инвестиции на бирже, запускали мегапроекты. Например, компания Evergrande инвестировала $24 млрд в постройку искусственного архипелага Океанский Цветок, площадью 340 гектаров, в Южно-Китайском море.

Хуэй Ка Янь, основатель Evergrande, владеет 77% акций девелопера, который он создал в 1996 году. До этого он работал 10 лет техником на металлургическом заводе. В 2016-2017 годах Evergrande принесла своему владельцу доход около 4 миллиардов долларов по данным Forbes.

Вместе с ростом доходов Evergrande, увеличивался и уровень долга. В 2020 году общая задолженность девелопера превысила 305 миллиардов долларов. Общая задолженность всех китайских девелоперов достигла 5 триллионов долларов. В августе 2020 года, китайское правительство ввело правило "трех красных линий", чтобы контролировать возрастающую задолженность девелоперов.

Изменение стратегии

Да, рынок отреагировал на действия регуляторов в Китае. Жесткие ограничения COVID и повышение цен на сталь и цемент на 60% привели к тому, что в период с января по сентябрь 2021 года продажи 100 крупнейших застройщиков Китая упали на 36% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Летом 2021 года стало ясно, что Evergrande находится в тяжелом положении. Рейтинговые агентства одно за другим понижали ее рейтинги до уровня "возможного дефолта". В сентябре компания направила официальное письмо с предупреждением о том, что не сможет выплатить купон по своим долларовым облигациям, и действительно пропустила платежи. На тот момент количество проданных, но не построенных квартир Evergrande превысило 1,6 миллиона.

К концу 2021 года рыночная капитализация застройщика упала до 2,7 млрд долларов. Рынки всего мира опасались, что крах строительного гиганта будет иметь последствия, схожие с крахом Lehman Brothers, но такой катастрофы не произошло. Хотя другие китайские застройщики также начали пропускать купонные выплаты, кредиторы проявили терпение. Администраторы провинций взяли под контроль доходы Evergrande от продаж, чтобы обеспечить завершение строительства и продажу недостроенных квартир.

В 2022 году цены на недвижимость в 70 крупнейших городах Китая снижались впервые с 2015 года в результате кризиса на рынке недвижимости. Одновременно сохранялось снижение спроса и происходил бойкот ипотечных платежей в 22 городах. В ответ на это, правительство Китая призвало банки активнее кредитовать строителей и обещало предоставить $28 млрд беспроцентных кредитов в качестве меры поддержки отрасли.