Вот что вам нужно знать о рынке недвижимости в Нью-Йорке, а также о некоторых уникальных проблемах, с которыми вы столкнетесь при покупке дома.
Лучшие места для посещения в мире
На Манхэттене 53 различных района, каждый со своей атмосферой и характеристиками. Кроме того, есть легко переключаемые районы, такие как Бруклин и Квинс, которые предлагают еще больше вариантов соседства. (ГЕТТИ ИЗОБРАЖЕНИЯ)
Нью-Йорк — один из величайших городов мира. Он также является одним из самых уникальных. Возможно, неудивительно узнать, что покупка недвижимости в этом особенном городе также отличается от почти любой другой точки земного шара. Если вы подумываете о покупке в Нью-Йорке, вот руководство, которое поможет вам разобраться в ситуации с недвижимостью и решить некоторые проблемы, связанные с покупкой в Нью-Йорке.
Кондо против кооператива
Одним из главных отличительных факторов рынка недвижимости Нью-Йорка является преобладание кооперативных квартир или кооперативов. Семьдесят пять процентов собственности на Манхэттене являются кооперативами. Итак, в чем разница между покупкой кооператива и квартиры?
Когда вы покупаете кооператив, вы покупаете акции частной корпорации, в которой становитесь акционером. Совет директоров, за который проголосовали жители дома, определяет правила кооператива. Многие кооперативы имеют очень строгие правила в отношении покупки и проживания. Например, многие кооперативы устанавливают минимальную сумму, которую вы можете финансировать при покупке, и вы должны предъявить доказательства личных ликвидных и неликвидных активов. При покупке кооператива, в дополнение к обширному заявлению в правление, которое вы должны подготовить, в котором излагаются все ваши финансы, даны личные рекомендации и многое другое, вам также необходимо будет пройти собеседование с советом, чтобы утвердить ваше заявление на покупку.
Правила кооператива также могут охватывать такие области, как время года, когда вы можете делать ремонт, домашние животные разрешены в здании, разрешение на субаренду и многое другое.
Кондоминиум, с другой стороны, является индивидуальной единицей. Владельцы могут субаренду по желанию; эти здания обычно предлагают более гибкие условия финансирования. Например, кондоминиум может потребовать, чтобы вы внесли только 10% от покупной цены авансом и позволили вам профинансировать оставшуюся часть, тогда как кооператив может потребовать, чтобы вы внесли 25% или более авансом.
В многоквартирных домах в Нью-Йорке также есть выборные советы директоров, которые принимают решения о местах общего пользования, таких как вестибюли и спортивные залы, а также о крупных покупках зданий, строительстве или ремонте. Кондоминиумы требуют от вас подачи заявки, но обычно она короче, и правление отклоняет заявку только в том случае, если квартира покупает квартиру, что бывает очень редко.
Так почему же вы предпочитаете кооператив, а не квартиру, если процесс покупки квартиры более прост? В первую очередь это цена. Кооперативы в Нью-Йорке обычно дешевле квартир. Еще один фактор — пространство. Многие из городских кооперативов отражают величественную довоенную планировку с официальной столовой, фойе и большими комнатами. Кондоминиумы, как правило, меньше по размеру.
Сообщество и безопасность также являются факторами, которые следует учитывать. Поскольку кооперативы, как правило, не позволяют вам сдавать свою квартиру в аренду, кооперативы гораздо менее преходящи, поскольку владельцы используют свои квартиры в качестве основного места жительства. Это помогает создать ощущение общности, когда жители знают своих соседей. Инвентарь также является важным фактором: несмотря на то, что сегодняшнее новейшее строительство в Нью-Йорке — это в основном многоквартирные дома, все еще существует гораздо больше доступных кооперативов, чем кондоминиумов.
В ответ на конкуренцию со стороны новых кондоминиумов с широким спектром удобств, кооперативные доски в последние годы стали менее ограничительными, помогая сделать процесс покупки более управляемым.
Также стоит отметить, что помимо кооперативов и кондоминиумов, в Нью-Йорке есть несколько зданий, называемых кондо-операциями (сочетание кондо и кооператива). Эти здания работают как кооператив в отношении собственности, но управляют зданием больше как квартирой с менее строгими правилами. Кроме того, по всему городу есть таунхаусы. Эти свойства являются индивидуальными резиденциями, и покупка таунхауса очень похожа на покупку частного дома в другом месте страны.
Ежемесячная плата за обслуживание
Каждое здание в Нью-Йорке взимает определенную ежемесячную плату. Они могут широко варьироваться в зависимости от услуг, предлагаемых вашим зданием. Ежемесячная плата за обслуживание покрывает заработную плату персонала, такого как швейцары и уборщики, обслуживание общественных мест, таких как вестибюли, холлы и спортивные залы, а также плату за управление, взимаемую со здания управляющим агентом. Чем больше услуг и удобств в вашем здании, тем выше будет ваша ежемесячная плата.
Квартиры на верхних этажах обычно платят больше. Ежемесячные платежи обычно растут каждый год, в среднем на 2%-3%. Оценивая свои текущие расходы, вы должны знать, что вы, вероятно, будете платить более высокие сборы каждый год из-за инфляции и других растущих расходов на содержание вашего здания.
Иногда здания требуют одноразовых непредвиденных больших затрат, таких как замена лифта, резервуара для воды или бойлера. Оценка капитала часто покрывает эти расходы: увеличение вашего ежемесячного обслуживания в течение установленного времени, пока новая покупка не окупится. Совет директоров здания определяет, сколько должен платить каждый жилец и как долго.
Необходимость адвоката по недвижимости
Сделки с недвижимостью в Нью-Йорке требуют услуг адвоката по недвижимости. В то время как брокер поможет вам договориться о цене, юрист по недвижимости составляет проект договора купли-продажи. Они проводят комплексную проверку здания перед тем, как подписать контракт, и могут определить предстоящие ожидаемые расходы, о которых даже продавец может не знать.
Адвокат просматривает протоколы заседаний правления и внимательно изучает финансовые показатели здания. Например, изучив протокол заседания правления здания, ваш юрист по недвижимости может определить, что на замену крыши или бойлера потребуются большие расходы. Эти расходы обычно перекладываются на отдельных владельцев, что является ценной информацией, которую необходимо знать перед покупкой. Адвокат также определит финансовое состояние здания.
Гонорары адвокатов по недвижимости в Нью-Йорке обычно начинаются примерно с 2500 долларов.
Закрытие расходов
В Нью-Йорке покупки на сумму более 1 миллиона долларов облагаются налогом на особняк, который платит покупатель. Налог представляет собой градуированную шкалу, начиная с 1% для домов стоимостью от 1 миллиона до 1 999 999 долларов и до 3,9 % для покупок на сумму более 25 миллионов долларов.
Продавец обычно платит налоги Нью-Йорка и штата при покупке. Однако при покупке совершенно нового строительного дома у застройщика, которого также часто называют спонсором, ожидайте уплаты высоких налогов на передачу, поскольку вы покрываете расходы застройщика, гонорары адвокатов, а также городские и государственные налоги на передачу.
Некоторые из этих затрат могут быть предметом переговоров, в зависимости от рынка. Застройщики, отчаянно пытающиеся продать недвижимость в новых зданиях, могут договориться об этих расходах.
Обратная сторона уплаты этих значительных налогов на передачу собственности заключается в том, что вы станете первым владельцем совершенно новой квартиры. Современные новостройки отличаются невероятными передовыми удобствами. Некоторые новостройки Нью-Йорка предлагают гольф-симуляторы, спа-салоны для домашних животных, парки для скейтбордов, теннисные корты и даже частные яхты, которые жители могут арендовать.
Окрестности Нью-Йорка
На Манхэттене 53 различных района, каждый со своей атмосферой и характеристиками. Кроме того, есть легко переключаемые районы, такие как Бруклин и Квинс, которые предлагают еще больше вариантов соседства.
Прежде чем приступить к поиску дома на Манхэттене и за его пределами, очень полезно потратить некоторое время на изучение этих районов и понять, что вам нравится и что лучше всего подходит для вашего образа жизни. Вам нравится быть в центре событий? Рядом с работой? Вас легко раздражает шум? Все это следует учитывать при выборе района.
В Нью-Йорке брокер имеет решающее значение
Хотя во многих других городах США можно найти квартиру через Интернет и купить ее без услуг брокера, конкурентная, запутанная и сложная ситуация с недвижимостью в Нью-Йорке почти всегда требует, чтобы у вас был брокер покупателя.
Опытный брокер будет знать, какие здания более здоровы, а какие печально известны своими проблемами. Знания брокера помогут гарантировать, что вы инвестируете в недвижимость, стоимость которой сохранится или увеличится. Они помогут вам сориентироваться в процессе утверждения советом директоров, будь то квартира или кооператив, что потребует большой организации и информации.
Наличие брокера также означает, что в процессе есть кто-то, кто конкретно представляет ваши интересы и может вступить в битву за вас при ведении переговоров с брокером продавца. Как объясняется здесь, покупка в Нью-Йорке — дело непростое, и наличие опытного брокера в составе вашей команды бесценно.
Недвижимость в Нью-Йорке почти всегда является стабильной инвестицией. Потратив немного времени на изучение доступных типов домов, размышления о том, что вы ищете, и воспользовавшись услугами знающего брокера, вы станете владельцем дома в одном из величайших городов мира.
Больше новостей в моем телеграмм канале @izvestiy0328
