В начале сентября этого года вступили в силу поправки к Закону о жилье. Поправки к Жилищному кодексу требуют особого внимания, так как они запрещают регистрацию микросделок в жилых помещениях. Размер доли должен составлять не менее 6 м 2. Обратите внимание, однако, что могут быть некоторые исключения.
Какие правила действовали раньше
До введения новых правил можно было разделить недвижимость на участки любого размера. Например, для получения вида на жительство было принято заключать соглашение о выделении хотя бы доли в московской квартире. Другой вариант - наследник получал небольшую долю имущества и мог поступить с наследством по своему усмотрению. Он мог продать его, передать или подарить другим людям. В этом случае другие люди обычно вселялись в квартиру и жили там, пользуясь общими частями. Проблема заключалась в том, что человек, которому принадлежала большая часть имущества, ничего не мог сделать. Он должен был либо смириться с ситуацией, либо невыгодно продать свою долю.
Что нового произошло с 1 сентября этого года?
Согласно новым изменениям, продажа не может быть осуществлена и завершена, если площадь доли составляет менее 6 м 2. Больше невозможно купить 1/200 долю в жилой недвижимости для того, чтобы зарегистрировать свое место жительства. То же самое относится, например, к продаже 1/30 доли в однокомнатной квартире, поскольку закон не разрешает сделки такого размера.
Если сделка совершена и зарегистрирована, она может быть признана недействительной. Если выбран этот вариант, следует отметить, что проблемы на стороне покупателя. Покупатель может потерять право собственности на недвижимость и не получить оплату от продавца.
На какие сделки распространяются новые поправки?
Запрет распространяется только на сделки, совершенные после 1 сентября. Если человек ранее приобрел 1/100 долю в жилой недвижимости, на него запрет не распространяется. После вступления изменений в силу продажа или передача права собственности станет более сложной. Для совершения сделки потребуется заключить договор с теми же собственниками или продать долю собственнику, владеющему большей долей. В этом случае нет гарантии, что более крупный акционер согласится на сделку и заплатит покупную цену.
В каких случаях микрозапрет не применяется?
Давайте рассмотрим некоторые ситуации, в которых микрозапрет может быть получен.
Наследственное право
Если в завещании домовладельца указано более одного наследника, дом может быть разделен на доли размером менее шести метров. Рассмотрим следующий пример. Умирает человек и наследует 50% жилого помещения (т.е. 40 м 2). На наследство претендуют мать, жена и двое детей. Согласно закону, каждый наследник получает 1/8 часть наследства, т.е. 5 м 2. Несмотря на то, что наследство является микроразделом, жилье может быть разделено.
Приватизация жилья
Ситуация аналогична разделу наследства. Если квартиру или другую жилую недвижимость приватизируют несколько собственников, то возможно, что каждый из них получит долю менее 6 м 2.
Материнский капитал
В случае материнского капитала каждому члену семьи выделяется доля. Законодательство не уточняет, какая доля кому принадлежит. Это решение является обязанностью семьи и определяется по договоренности.
Однако правила рекомендуют, чтобы доля каждого члена семьи и доля материнского капитала были пропорциональны. Например, пусть стоимость жилья составляет семь миллионов рублей. Материнский капитал составляет пятьсот тысяч рублей. Расчет производится из расчета 1,25 м 2 на каждого ребенка. Если выбран этот вариант, то следует помнить, что доля будет распределяться на законных основаниях.
Что можно сделать с микродолями
Если по документам доля выражена в процентах или каким-либо другим способом, необходимо произвести расчет, чтобы определить, сколько квадратных метров составляет доля. Для этого необходимо выполнить следующие действия:
Заказать выписку из Реестра государственной собственности;
Рассчитать количество имеющихся квадратных метров.
Если полученная сумма превышает 6 квадратных метров, то ограничений нет. Единственное условие - участок не может быть разделен на части меньше 6 квадратных метров. Если полученный результат меньше 6 квадратных метров, то на этой части мало что можно сделать.
Продажа другому владельцу
Не существует абсолютного запрета на продажу микроучастков. Одно условие заключается в том, что после продажи владелец должен владеть как минимум 6 квадратными метрами. Например, владелец с 5 квадратными метрами может предложить купить долю аналогичному владельцу с такой же долей.
Продажа более чем одной доли
Пять собственников, каждый из которых владеет долей в 4 квадратных метра, могут совместно продать свои доли новому собственнику. В результате сделки новый собственник будет владеть 20 квадратными метрами. Юридических проблем при таком варианте не возникает.
