Стремление губернатора заставить пригороды вокруг Нью-Йорка строить больше жилья наталкивается на сопротивление
Скарсдейл, штат Нью-Йорк, деревня примерно в 20 милях к северу от Нью-Йорка, известная архитектурой в стиле Тюдор и большими роскошными поместьями, может показаться необычным местом для стареющего пятиэтажного гаража, который соседи описали как “раздражающий глаз”, "ветхий”, “небезопасный” и “захудалый”.
Но за более чем 40 лет это место пережило многочисленные попытки снести и перестроить его. Последний толчок, в ходе которого the village рассматривает планы строительства там сотен квартир, в том числе таких, которые были бы доступны людям с более низкими доходами, находился в подвешенном состоянии в течение трех лет после того, как некоторые жители Скарсдейла пожаловались, что новые жители могут создавать нагрузку на школы и обременять налогоплательщиков.
“В ту же секунду, как возникла какая-либо оппозиция, она была в значительной степени приостановлена”, - сказал Тим Фоули, житель Скарсдейла и исполнительный директор Института строительства и недвижимости, промышленной группы, добивающейся увеличения жилья в округе Вестчестер и его окрестностях, в который входит Скарсдейл.
Сопротивление более масштабной застройке - знакомая динамика в пригородах, таких как Скарсдейл, где дома на одну семью и разрастание являются отличительными чертами. Теперь правительство. Кэти Хочул, умеренный демократ, берет на себя сложную задачу заставить пригороды принять жилье, чтобы построить 800 000 единиц жилья в течение следующего десятилетия и облегчить жилищный кризис в штате.
Г-жа Хочул присоединится к чиновникам в таких местах, как Мэн и Калифорния, где все чаще возникают конфликты с сообществами, сопротивляющимися развитию.
Встречные ветры, с которыми она сталкивается, сильны. Пригороды Нью-Йорка считаются родиной американских пригородов: жители Нью-Йорка начали массово переезжать в общины в округе Вестчестер и на Лонг-Айленд, чтобы избежать городской жизни, начиная с 20-го века. Он создал сегрегированные анклавы, которые десятилетиями сопротивлялись новому развитию — и расовой интеграции.
По некоторым данным, в округе Вестчестер и на Лонг-Айленде за последнее десятилетие на одного человека было построено меньше домов, чем в регионах вокруг почти любого другого крупного города США, включая Сан-Франциско, Вашингтон, округ Колумбия, и Бостон.
План г-жи Хочул затронул третью политическую тему и вызвал гнев республиканцев и некоторых демократов, поскольку на этой неделе в Олбани завершаются переговоры по государственному бюджету.
Пока губернатор не отступил. В интервью г-жа Хочул сказала, что надеется преодолеть “истерию” вокруг своего плана: “Статус-кво не работает”.
Лидеры законодательного собрания штата, возглавляемого демократами, раскритиковали ее подход как жесткий. Несколько местных чиновников утверждают, что слишком большое количество нового жилья может привести к перегрузке канализационных коллекторов, дорог и другой местной инфраструктуры.
Член ассамблеи Эми Паулин, демократ, представляющая Скарсдейл и другие части округа Вестчестер, сказала, что “предложение изменит сложность нашего округа таким образом, что это не имеет смысла”.
Ставки для г-жи Хочул, которая была избрана на свой первый полный срок в ноябре, высоки. Ее план может еще больше оттолкнуть избирателей на Лонг-Айленде, которые уже сильно перешли на сторону республиканцев, и потенциально отдалить демократов в Вестчестере, которые сыграли решающую роль в ее победе с небольшим перевесом в прошлом году.
Тем не менее, губернатор, похоже, готова потратить значительный политический капитал на план, который потенциально может определить ее наследие.
“Моим собственным детям пришлось уехать из этого района в поисках более дешевой возможности, потому что Нью-Йорк стал слишком дорогим, и во многом это стоимость жилья”, - сказала она. “Это для сотрудников, это для семей, которым мы пытаемся помочь остаться здесь, а также для пожилых людей”.
Некоторые пригороды Нью-Йорка, в том числе несколько в Нью-Джерси, а также некоторые на Лонг-Айленде и в Вестчестере, поддержали строительство новых домов. Крупнейшие города Вестчестера, включая Нью-Рошель и Йонкерс, во многом способствовали этому строительству.
Но потребность в жилье продолжает опережать текущие темпы развития. В декабрьском отчете Ассоциации регионального планирования, некоммерческой группы, подсчитано, что Нью-Йорку необходимо построить более 817 000 домов в течение следующего десятилетия, чтобы не отставать от роста населения и уменьшить перенаселенность
План губернатора состоит из двух основных компонентов. Можно было бы заставить каждое сообщество расширять свой жилищный фонд каждые три года на установленные проценты — 3 процента на севере штата и 1 процент на севере штата. Другой вариант может вынудить сообщества разрешить строительство в среднем не менее 50 домов на акр в пределах полумили от многих станций железной дороги Лонг-Айленда и метро-Норт.
Если город или поселение ненадлежащим образом отвергли застройку и не достигли целевых показателей в процентах, может быть запущен ускоренный процесс, который может подавить местную оппозицию.
В Вестчестере более двух десятков мэров и городских руководителей в прошлом месяце подписали письмо с критикой плана г-жи Хочул. Сенатор штата Шелли Майер, демократ из Вестчестера, представляющая Скарсдейл, заявила, что губернатор не поговорила с общинами в преддверии своего плана. Она добавила, что “несправедливо” предполагать, что “каждая община в Вестчестере или пригородах выступает против нового жилья или жилья с низким доходом”. В заявлении the village of Scarsdale говорится, что “очень хочется услышать и посмотреть, какие планы поступят из Олбани”.
В Скарсдейле, где проживает около 18 000 человек, в центре деревни расположены бутики, а особняки проглядывают сквозь деревья окружающих холмистых районов. Когда в 1800-х годах деревня, считавшаяся одной из самых богатых в стране, была соединена поездом с Манхэттеном, местные чиновники быстро ввели ограничения на квартиры. В 1960-х годах сельский совет сопротивлялся плану строительства квартир с низким или средним доходом, потому что это могло создать “изолированное городское гетто”.
По данным Бюро переписи населения, общее количество домов в Скарсдейле — около 5750 в 2020 году — почти не изменилось с 1990 года.
Эклектичная атмосфера маленького городка является частью привлекательности для многих жителей, которые по-прежнему скептически относятся к развитию.
Ван Фернисс живет в Скарсдейле и добирается по железной дороге до Манхэттена, где он работает старшим специалистом по подаркам в пресвитерианской больнице Нью-Йорка. Он поставил под сомнение необходимость переноса многоквартирного жилья на территорию гаража.
“Кажется странным, что они хотят донести это до спального сообщества”, - сказал он в недавнюю пятницу.
52-летняя Бенвинда Сильва, владелица парикмахерской рядом с гаражом, сказала, что она обеспокоена тем, что новая застройка будет разрушительной.
“Хотя есть преимущества, это тоже было бы хаотично”, - сказала она.
До того, как предложение о перепланировке было приостановлено три года назад, жители деревни распространили петицию, в которой говорилось, что, по их мнению, школьная система не сможет принять больше детей.
“Нет необходимости в такого рода неприятных сюрпризах”, - говорится в петиции.
Согласно предложению губернатора, Скарсдейлу потребуется примерно на 170 домов больше, чем предусмотрено в 2020 году, для достижения своей цели по обеспечению жильем. Также потребуется изменить несколько районов вокруг железнодорожного вокзала, чтобы соответствовать порогу в 50 единиц жилья на акр, что может стать радикальным изменением — в некоторых близлежащих районах в настоящее время допускается всего две единицы жилья на акр, как показывают карты деревень.
С мэром Джейн Э. Верон, срок полномочий которой заканчивается на этой неделе, связаться для комментариев не удалось, сказал представитель. The village также не ответила на вопросы о статусе реконструкции гаража.
Администрация г-жи Хочул и сторонники жилищного строительства признают, что во многих местах может не хватить денег или возможностей для строительства огромного количества новых единиц. Но они также говорят, что следствием отставания от темпов роста населения является то, что цены на жилье будут продолжать расти, усугубляя такие проблемы, как бездомность, и делая штат менее привлекательным для бизнеса.
Г—н Фоули сказал, что без мандатов в таких местах, как Скарсдейл, где деньги для стимулирования строительства могут быть менее заманчивыми, чем сохранение статус-кво, такие проекты, как перепланировка гаража, будут продолжать терпеть неудачу - позиция, поддержанная документом 2020 года из Центра Фурмана Нью-Йоркского университета.
Этот вопрос воодушевил законодателей всего политического спектра. Республиканцы, особенно на Лонг-Айленде, объединились вокруг призывов к “местному контролю, а не к всеобщему”. Некоторые левые демократы, похоже, поддерживают план г-жи Хочул, но также подталкивают ее к поддержке других законопроектов, благоприятных для арендаторов, в том числе того, который может ограничить резкое повышение арендной платы.
“Если вы хотите вернуться на 50, 60, 70 лет назад, там была явная расистская политика и политика исключения, ограничения на действия, "красная линия", но вы не видите этого в Вестчестере сегодня, как раньше”, - сказал г-н Латимер. Он добавил, что для жителей пригородов привлекательность их сообществ отчасти заключалась в способности контролировать развитие.
Джордж Латимер, представитель демократической партии в округе Вестчестер, сказал, что его оппозиция отчасти связана с логистикой. По его словам, некоторые города вдоль реки Гудзон, например, могут оказаться неспособными строить жилье вблизи железнодорожных станций рядом с крутыми склонами.
“Если вы хотите вернуться на 50, 60, 70 лет назад, там была явная политика расизма и исключения, ограничения на действия, "красная линия", но вы не видите этого в Вестчестере сегодня, как раньше”, - сказал г-н Латимер. Он добавил, что для жителей пригородов привлекательность их сообществ отчасти заключалась в способности контролировать развитие.
“Мы хотим определенного стиля, мы хотим маленькую деревню с маленькой улочкой”, - сказал он.
Но некоторые соседи, такие как 29-летний Зак Гарнетт, житель Квинса, который работает техником по ремонту гитар в Скарсдейле, говорят, что пришло время заставить пригородные сообщества измениться. Он паркуется в гараже, который, по его мнению, был бы отличным местом для проживания.
“Это одно из самых дорогих мест в стране”, - сказал он о Скарсдейле, добавив: “Там жилищный кризис”.
