Добрые день, дорогие друзья и уважаемые сограждане!
Волею судеб мне недавно пришлось вступать в наследство и продавать квартиру, полученную по наследству. Мой покупатель для этого получал ипотечный кредит в указанном выше банке.
Кроме того, пришлось помогать сотруднице купить квартиру с получением ипотечного кредита в том же банке.
Два случая, но в результате их детального рассмотрения выявилась одна общая проблема, обязанная быть интересной для посетителей данного форума.
Если коротко, то:
1) фактические процентные ставки значительно отличаются от указанных в кредитном договоре;
2) график платежей составлен исходя из другой (более высокой) кредитной ставки. Эта ставка правильно посчитана и написана на первой странице графика платежей.
Так, например, при одобренной ипотечной ставке в 10,9% годовых фактическая ставка на графике платежей составляет все 11,86% годовых, о чем честно сказано.
Я так понимаю, из клиентов это мало кто может проверить. Также не очень понимают природу этой цифири в графике платежей и в банке...
Так и живём.
В результате моя сотрудница должна переплачивать примерно 1400 рублей в течение 30 лет.
Пришло время разобраться в кредитных платежах и научиться проверять правильность их назначения самостоятельно.
После этого оценим методы выставления кредитных платежей нашими... скажем мягко... БАНКАМИ...
Итак, имеем четкую задачу.
Человек берет ипотечный кредит на сумму P=3 000 000 рублей в дату получения кредита ДК = 1 апреля 2023 года под ставку S = 10,9% годовых на срок 30 лет до даты выплаты кредита ВК = 1 апреля 2053 года. Платежи по кредиту производятся равными суммами (ПК) 1-го числа каждого месяца. Первый платеж – 1 мая 2023 года. ПК = ? (рублей). Если проще: сколько платить по ипотеке 1-го числа каждого месяца в течение 30 лет?
Казалось бы, в век компьютеров, экселов и прочей кибернетики задача выеденного яйца не стоит, но... не тут-то было!
Сначала небольшой экскурс в теорию вопроса. Представим, что ипотечный кредит нужно выплатить через 30 лет в самом конце срока... Сколько придется заплатить?
Для этого существует так называемая формула сложного процента. Сложного потому что проценты насчитываются не только на тело основного долга, но и на годовые проценты. Происходит это так.
Через год клиент должен
P* (1 + S/100) = 3 000 000* (1 + 10,9/100)=
3 000 000 * 1,109 = 3 327 000 рублей.
Выражение в скобках – коэффициент увеличения кредитной задолженности за год, если ставка указана в годовых процентах.
Ещё через год уже эту сумму надо будет умножать на коэффициент увеличения.
Через L лет сумма к выплате в конце срока будет, очевидно, Р* (1+S/100)^L...
По-русски: сумма к выплате получается умножением суммы кредита на коэффициент ежегодного увеличения кредита столько раз, на сколько лет был взят кредит...
Математики говорят: В СТЕПЕНИ... В степени количества лет...
Как видите, все это несложно.
Последняя формула – формула сложного процента. Мы ее с вами вывели.
Для того чтобы посчитать ежемесячный платеж по ипотеке при оговоренной ставке, нам никаких других формул БОЛЬШЕ НЕ ПОТРЕБУЕТСЯ... Только ЭТА...
Для начала посчитаем сумму платежа по кредиту (К 1), если платить один раз через 30 лет.
К 1 = 3 000 000* (1 + 10,9/100)^30...
Как же на простом калькуляторе это посчитать? А очень просто. Вычисляем выражение в скобках 1,109... потом нажимаем на "*" и 29 раз на "=". Потом полученное число умножаем на сумму кредита, получаем 66 844 801, 69 рублей...
Не пугайтесь, может через 30 лет это будут уже не очень большие деньги.
Это приблизительный расчет. Для более точных расчетов Еxcel в помощь.
Нужно вычислить срок кредита в годах, вычитая дату предоставления кредита из даты окончания (количество дней), и затем разделить на 365 (количество дней в банковском году). Число не получится целым. Это и есть показатель степени в годах.
Удобно это показать прямо на таблице Еxcel, но он у меня отключен за неоплату. В понедельник таблицу приложу.
Задавшись любым значением ежемесячного платежа в таблице Еxcel, производим те же вычисления для каждого из платежей, но уже с обратным знаком. Это сколько денег, приведенных к дате последнего платежа, вы погасили каждым конкретным платежом... Потом, суммируя эти строчки, получаем суммарное погашение.
Суммарное ежемесячное погашение должно в точности равняться сумме К 1 (сумме одноразового платежа по кредиту в последний день).
Для этого в excel существует "Подбор параметра". Можно подобрать такую величину платежа до копейки, чтобы К 1 и сумма приведенных ежемесячных платежей были бы равны.
Как видите, не сложно и точно до копейки...
Ещё раз. Пример таблицы обязуюсь выложить в понедельник-вторник.
Никаких тебе делений на проценты и частичные погашения основного долга. Все просто и понятно.
Теперь к тому, как считают платежи по ипотеке в указанном выше банке...
Знаете что они делают? Не поверите... Несмотря на то что в договоре стоит именно годовая кредитная ставка, они... вычисляют с помощью формулы ПРОСТОГО ПРОЦЕНТА ставку месячную!
Например, годовая ставка – 10,9%
Мы (великие банковские специалисты) делим ее на 12 с целью получения МЕСЯЧНОЙ ставки не иначе:
10,9%/12 = 0,9083%.
Казалось бы, ВСЕ ПРАВИЛЬНО... Но следите за рукой... Дальше мы применяем не простой процент, а уже сложный и получаем годовую ставку по формуле сложного процента:
(1 + 0,9083/100)^12 = 1,1146%.
Ловкость рук и никакого (якобы) мошенничества...
Незаметно для почтеннейшей публики ставка значительно увеличилась. В нашем случае это выльется примерно в 1300 рублей в месяц.
У меня в связи с этим два вопроса.
1) Если в договоре указана ставка в годовых, ЗАЧЕМ ПЕРЕХОДИТЬ на месячные проценты? Это чтобы больше получилось?
2) Если банк применяет формулу сложного процента, то почему для расчета месячной ставки использует всё-таки формулу простого процента?
Заблуждение? А может, злонамеренный умысел?
Если нет умысла обмануть, а есть необходимость правильно посчитать месячную ставку из годовой по формуле сложного процента, то это нужно делать КОРРЕКТНО, а не как в указанном банке.
Применяем формулу сложного процента для определения месячной ставки из годовой:
(1 + Sм/100)^12 = 1 + S/100.
Месячная ставка Sм = (Корень 12-й степени (1 + S/100)-1)*100.
Берём инженерный калькулятор и вычисляем 0,8659%.
Проверяем:
(1 + 0,8659/100)^12 = 1 + 10,9/100.
В этом случае ставка в графике платежей будет в точности совпадать с указанной в кредитном договоре... Но это будет МЕНЬШЕ ДЕНЕГ...
Ну и последний вопрос: куда смотрит ЦБ? А может, и прокуратуре есть в этом вопросе на что посмотреть, как думаете?
84к
Клиент в банке собирается подписать договор ипотеки. Банковский клерк
передаёт ему авторучку и спрашивает:
- Вы понимаете, что процентная ставка будет 25% годовых?
- Да-да, понимаю, - отвечает клиент и пододвигает к себе документ.
- А вам ясно, что общая стоимость квартиры, учитывая проценты, составит
четыре номинала?
- Да-да, ясно, - повторяет клиент и берёт авторучку.
В этот момент в банк забегает человек в маске с автоматом и кричит:
- Всем не двигаться! Это ограбление!
Клиент, не поднимая головы от ипотечного договора:
- Да-да... Я понимаю, что это ограбление, но квартира просто позарез
нужна.
Очень в тему,...
Автор!, Снимаю шляпу '!!!. Такая масштабная, вычислительная работа.))
Вы явно шутите, уважаемая...
Задача простейшая....
Интересна только ее общественная значимость...Вроде все просто, но имеем дело с общепризнанным "системным косяком"....
Или даже не косяком?
Обман ростовщиков?
Может быть даже так ..
А может плохо учились на фин-экономах.
Да нет, тут как раз наоборот - клиенты плохо учились
А тут обещанный пошаговый пример для корректного расчета ежемесячных платежей по одобренной ставке и расчет ставки по предложенным суммам оплаты.
Подробнее ➤
Обман, это очевидно даже людям небольшого ума. Все так и есть, как пишет автор. У меня ипотека в этом банке. А по кредитке вообще наверное все 200% в месяц. 40 000 уже 8 месяцев не могу расплатиться. Еще навязывают увеличить лимит, ага , идите говорю про себя в одно место.
А что за расширение mkv? Для какой программы?
Пользовался бесплатным ОБС....по-моему.
Сейчас практически все проигрыватели понимают этот формат, к тому же он далеко не новый. Медиа плейер классик к примеру.
Ипотека это такая кабала, это ужас просто. За 30 лет вы выплатите, даже по минимальной ставке, без накруток банковских четыре таких квартиры.
Это как считать....
Если по номиналу и без учёта инфляции, то да. .так и есть ...четыре. .
А если с инфляцией, то как повезет. ..
Вот вырастет инфляция раза в 2 - заплатите может половину или даже треть от квартиры...
Как повезет....ну, или как спрогнозируете инфляцию.
Как-то странно рассчитано. Мы недавно взяли ипотеку под 8,6% на 20 лет. Так вот наш кредит 2770000 и за 20 лет переплачиваем 110%. Да, это дофига как много, но совершенно не вписывается в теорию о стоимости четырёх квартир за переплату по процентам.
Марина, 4 квартиры получается если на 30 лет....примерно....
Марина, переплата лично для меня не ключевой показатель.
Значительно информативней действительная (а не декларируемая) ставка годовых...
К Вашему ипотечному кредиту....
При ставке 8,6% годовых, кредите 2770000 ежемесячный платеж 23 665,71рублей....Переплата 105,05%.
Проверяйте....Судя по переплате в 110% проблема проблема у вас ровно та же....
Переплаты катастрофически нарастают с ростом ставки и срока ипотеки ...
В принципе, следуя примеру можете проверить сами...
Так откуда взялась переплата равная стоимости четырёх квартир?
Вы правы. Не столько много.
Я не циклился на переплате, потому оценил примерно ...
Если точно при 10, 9% на 30 лет переплата 240%
Как получается?
Ежемесячный платеж 28343 по онлайн- калькулятору умножить на 360 платежей, делим на 3 миллиона сумму кредита, вычитаем 1 и результат умножаем на сто ...
По-моему будет 240.
Вбила как то формулу банковского расчета в эксель и сидела, считала. ПРишла к выводу, что больше чем на 15 лет брать ипотеку - смысла нет. При сроке до 15 лет ежемесячный платеж с одной и той же суммы уменьшается существенно, а после 15 лет - уже не так существенно. Уж лучше 15 лет платить на 2000 руб. в месяц больше, чем лишних 15 лет выплачивать полную сумму ежемесячного платежа.
В принципе это так. При больших сроках и процентах Вы сначала просто платите проценты практически не гася тело основной задолженности. Мне кажется при сроке более 20 лет смысл ипотеки в основном теряется. Оплата процентов (только их) больше чем квартиру арендовать.
по большому счету, как выше написали, срок ипотеки оптимален на 15 лет. Далее уже не шибко выгодно. Однако, бывают ситуации, когда именно эти 2-3 тысячи очень важны семейному бюджету. Ну и есть нюанс - инфляция может всё стерпеть и однажды можно будет взять и просто разово погасить остаток задолженности лет эдак пяти или даже семи)
Это самое настоящее мошенничество и надо подавать заявления в надзорные и следственные органы,можно сразу в суд!
Сначала, я думаю, просто поговорят и убедят пересчитать график в соответствии с годовой ставкой по кредитному договору.
Ну Вы же сами прекрасно знаете, какой это банк
Мне ВТБ навязывает кредит наличкой взять, СМС-ками, 1 878 000 на 60 месяцев под 8,9%, ежемесячный платёж - 46 402, практически по честному получается
Это ещё круче....
Если ставка 8,9% годовых, то платеж получается аж 38 592,62рублей.
Если все же платить по 46 402 рубля ежемесячно в течение 60 месяцев, то ставочка получается 18, 045%....
Учиться, учиться и учиться, господа ЗАЕМЩИКИ.....
Как-то не очень правильно получается у Вас, при 18% набегает 338 тыс в год, при 8,9 - 167
Что Вас удивляет?
Можете проверить самостоятельно.
Вам дают кредит на 5 лет на сумму 1 878 000.
Если возвращать его ровно через пять лет в один платеж, то нужно будет выложить
1 878 000(1+18,045/100)^5=4 304 607,62.
Но, выплачиваете Вы помесячно. Каждый платеж нужно учесть по формуле сложного процента и просуммировать
Сумма ряда от n=1 до 60 (ежемесячные платежи)
46402*(1+18,045/100)^((60-n)/12)
При ставке 18,045% сумма ряда вполне совпадет с означенной выше суммой при одном платеже.
Работаю над тем, чтобы сделать видео как сделать табличку по расчету ставки или ежемесячного платежа самостоятельно.
Спасибо
Сделаете видео, пришлите мне плиз)
REP
Подробнее ➤
Есть же в интернете программы кредитования, и считать не надо на калькуляторе.
Они считают НЕКОРРЕКТНО....
Официально не значит обязательно правильно ...Скажем так, некорректно....
Советую вам изучить видео с примером расчета. Может это станет понятно.
И ещё....
Ссылка на мнение чата GPT....
Подробнее ➤
И сравните с Вашими официальными калькуляторами.
Бесполезно. Видимо, в доле. Нужно просто отказываться от кредитов и от услуг в этих банках. А лучше всего вообще ни каких кредитов не брать. Если просчитать договор, обман на процентах и комиссиях, условия договора нарушают законы.
Постараюсь достучаться. Прежде всего через каждого.
Риелторы, видимо, тоже в доле от банков.
Я тоже оформляла ипотеку в сбербанке, когда одобрили ипотеку, был %10, документально подтвердили. Я запустила сделку с недвижимостью, заплатив залог за покупку нового и взяв залог за продажу старого. О том что сделка запущена знала только риелтор. При подписании документов в банке % уже был на много выше. Позднее я выявила очень много нарушений законов в самом договоре.
Твари это а не люди. Я думаю, они рано или поздно сгорят на своих махинациях и мошенничествах. И риелторы, и банки, и контролирующие их органы. Сами лишатся и денег, и работы, и своих квартир. Обычно бог сурово наказывает.
Я знаю случаи как у многих полностью сгорала квартира или дом.
Ну, да....очень непохоже на простую некомпетентность или недосмотр.
Сговор и отлаженные махинации.
сумму, которую банк выдает заемщику;
начисленные проценты, то есть плату за использование заемных финансов;
стоимость дополнительных услуг, без которых невозможна выдача кредитных средств на данных условиях, – например, взносы по страхованию, если от их наличия зависит процентная ставка;
сопутствующие комиссии, предусмотренные тарифами банка, – за открытие и ведение счета, за эмиссию и обслуживание карты и т. д."
Примерно так и объясняют сначала.
Мол, на графике платежей указана полная процентная ставка....Но, страховку клиент платит самостоятельно. Что касается остальных комиссий, то слабо изначально включить ее в годовую процентную ставку?
А при ближайшем рассмотрении выясняется основная причина. Банк, применяя корявые (некорректные) методы вычисления, первое что делает - вычисляет месячную ставку простым делением годовой ставки на 12.
По приходу платежа применяет фактически формулу сложного процента уже к месячным платежам, получая уже повышенную годовую ставку. И эта разница тем существенней, чем выше процентная ставка.
Подход полного учёта затрат в предлагаемой ставке уже раализован на депозитах. Депозитная ставка это то, что на руки до уплаты налогов. Все просто и понятно. Она уже изначально очищена от внутренних банковских комиссий и издержек.
Логично этот же подход расширить и на кредиты...Но, тут кусок явно пожирней получается.Не готов банк честно объявлять ту ставку, на которую может выдать кредит, а ЦБ на это смотрит сквозь пальцы.
И ещё (что удивительно).
Моя сотрудница нашла онлайн калькулятор для ипотечных платежей. Ввела свои данные и, О ЧУДО! Калькулятор с точностью до рубля выдал ее платеж по графику.
При этом в объяснении как работает данный онлайн калькулятор, показано, что он переходит по формуле простого процента на месячную ставку....Затем гасит набежавший процент и частично гасит основной долг....
Фактически применяет формулу сложного процента к коряво вычисленной месячной ставке по простому проценту (простым делением годовой ставки на 12).
Как Вы понимаете,
(1+(S/12)/100)^12 - коэффициент годового роста кредита с учётом месячной ставки равной годовой ставке просто поделенной на 12
вовсе не равен
1+S/100.
Именно в этом главный фокус....