От Далласа и Миннеаполиса до Нью-Йорка и Лос-Анджелеса офисы пустуют или используются недостаточно, что свидетельствует о стойкости эры работы на дому. Но чистые столы и тихие комнаты отдыха - это не просто головная боль для боссов, стремящихся собрать команды лично.
Инвесторы и регулирующие органы, насторожившиеся в связи с признаками проблем в финансовой системе после недавних банкротств банков, теперь обращают внимание на спад на рынке коммерческой недвижимости США стоимостью 20 триллионов долларов.
Так же, как кредиторы сектора борются с потрясениями, вызванными быстрым ростом процентных ставок, стоимость зданий, таких как офисы, падает. Это может усугубить проблемы для банков и вызывает опасения по поводу разрушительных волновых эффектов.
“Хотя это еще не системная проблема для банковского сектора, есть законные опасения по поводу распространения”, - сказал Эсвар Прасад, профессор экономики в Корнельском университете.
Рабочий внутри пустующего офисного и торгового здания в Сан-Франциско, Калифорния, 10 октября 2022 года.
Рабочий внутри пустующего офисного и торгового здания в Сан-Франциско, Калифорния, 10 октября 2022 года.
Дэвид Пол Моррис/ Bloomberg/ Getty Images
Отделение банка Силиконовой долины в центре Сан-Франциско, Калифорния, США, 13 марта 2023 года.
ВИДЕО
Что такое управление банком?
В худшем случае беспокойство по поводу банковского кредитования коммерческой недвижимости может нарастать, что побудит клиентов отозвать свои депозиты. В прошлом месяце банк был свергнут из-за банкротства банка Силиконовой долины, что взволновало финансовые рынки и вызвало опасения по поводу рецессии в Соединенных Штатах.
Отвечая на вопрос об опасности, которую представляет коммерческая недвижимость, председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл в прошлом месяце сказал, что банки остаются “сильными” и “устойчивыми”. Но растет внимание к связям между кредиторами США и сектором недвижимости.
“Мы внимательно следим за этим”, - сказал Майкл Рейнольдс, вице-президент по инвестиционной стратегии в Glenmede, управляющем активами. Хотя он не ожидает, что офисные кредиты станут проблемой для всех банков, “одно или два” учреждения могут оказаться “в офсайде”.
Главный банкир Америки, генеральный директор JPMorgan Chase (JPM) Джейми Даймон, сказал CNN в четверг, что он не может быть уверен, обанкротятся ли еще банки в этом году. Тем не менее, он поспешил указать, что нынешняя ситуация сильно отличается от глобального финансового кризиса 2008 года, когда “сотни учреждений по всему миру имели слишком много рычагов воздействия”.
Рынок США выглядит наиболее уязвимым. Тем не менее, Европейский центральный банк и Банк Англии также недавно предупредили о рисках, связанных с коммерческой недвижимостью, поскольку прогноз цен ухудшается.
Обратная связь с видеорекламой
Почему Джейми Даймон по-прежнему настроен оптимистично в отношении США
08:03 - Источник: CNN
Счет за работу на дому подлежит оплате
Коммерческая недвижимость, которая охватывает офисы, жилые комплексы, склады и торговые центры, в последние месяцы подверглась существенному давлению. Цены в Соединенных Штатах снизились на 15% в марте по сравнению с их недавним пиком, согласно поставщику данных Green Street. Быстрый рост процентных ставок за последний год был болезненным, поскольку покупка коммерческих зданий обычно финансируется за счет крупных кредитов.
Офисная недвижимость пострадала сильнее всего. Гибридная работа остается популярной, что влияет на арендную плату, которую могут взимать многие владельцы зданий. Согласно данным поставщика услуг безопасности Kastle, средняя заполняемость офисов в Соединенных Штатах по-прежнему составляет менее половины уровня марта 2020 года.
“У вас есть фундаментальные факторы, которые находятся под давлением работы на дому в то время, когда кредитование менее доступно, чем [это было] за последнее десятилетие”, - сказал Рич Хилл, глава стратегии в сфере недвижимости в Cohen & Steers. “Эти два фактора приведут к довольно значительному снижению оценок”.
Проблемы могут нарастать по мере замедления экономики. Хилл считает, что стоимость коммерческой недвижимости в США может упасть примерно на 20-25% в этом году. Для офисов снижение может быть еще более резким, превысив 30%.
“Я обеспокоен больше, чем когда-либо за долгое время”, - сказал Мэтт Андерсон, управляющий директор Trepp, которая предоставляет данные о коммерческой недвижимости.
Признаки напряженности усиливаются. По словам Треппа, доля коммерческих офисных ипотечных кредитов, по которым заемщики задерживают платежи, растет, и громкие дефолты попадают в заголовки газет. Ранее в этом году арендодатель, принадлежащий управляющему активами PIMCO, объявил дефолт по долгу почти в 2 миллиарда долларов за семь офисных зданий в Сан-Франциско, Нью-Йорке, Бостоне и Джерси-Сити.
Что это значит для банков
Это потенциальная проблема для банков, учитывая их обширное кредитование сектора. По оценкам Goldman Sachs, 55% офисных кредитов в США находятся на банковских балансах. На региональные и общественные банки, которые и так находятся под давлением после банкротств Silicon Valley Bank и Signature Bank в марте, приходится 23% от общего числа.
По данным Треппа, в начале года у Signature Bank (SBNY) был десятый по величине портфель кредитов на коммерческую недвижимость в Соединенных Штатах. Первая Республика (FRC), которая в прошлом месяце получила спасательный круг в размере 30 миллиардов долларов от JPMorgan Chase и других крупных банков, заняла девятое место по величине. Но у обоих была гораздо большая доля их активов, связанных с недвижимостью, чем у более крупных конкурентов, таких как Wells Fargo (WFC), ведущего кредитора США в секторе.
Пешеходы идут по Уолл-стрит возле Нью-Йоркской фондовой биржи (NYSE) в Нью-Йорке, США, в среду, 9 ноября 2022 года.
Банки в смятении, но более серьезный финансовый кризис может назревать в других местах
Рост цен на коммерческую недвижимость за последнее десятилетие обеспечил застройщикам и их банкирам определенную защиту. Но боль может усилиться в ближайшие месяцы.
По словам Треппа, около 270 миллиардов долларов кредитов на коммерческую недвижимость, выданных банками, будут погашены в 2023 году. Примерно 80 миллиардов долларов, почти треть, находятся в офисной недвижимости.
Резкое падение цен усложнит рефинансирование для владельцев недвижимости, которые, вероятно, столкнутся с запросами банков о размещении большего капитала. Некоторые владельцы — особенно старых, менее привлекательных офисных зданий — могут решить, что это не стоит таких затрат, учитывая рыночный климат, и просто вернут ключи.
Банки могут предпочесть этот вариант началу длительных и дорогостоящих процессов выкупа. Но это ставит их в трудное положение владения обесценивающейся недвижимостью.
“Это сценарий, который мы теперь будем видеть очень часто”, - сказал CNN Кристиан Ульбрих, исполнительный директор глобального гиганта коммерческой недвижимости Jones Lang LaSalle (JLL). Вопрос, продолжил он, заключается в том, что кредиторы будут делать в этой ситуации, и сидят ли банки на таких значительных кредитных портфелях, что им нужно нести “значительные убытки”.
Наблюдение
В наши дни у банков меньше возможностей выдерживать финансовые удары. Небольшие учреждения борются с оттоком депозитов в более крупные аналоги и фонды денежного рынка, предлагающие более высокую доходность. Кроме того, банковские инвестиции в государственные облигации, которые когда-то считались низкорисковыми, увеличивают убытки по мере роста процентных ставок.
Наихудший исход, по словам Нила Ширинга, главного экономиста Capital Economics, заключается в том, что развивается “петля гибели”. Вопросы о состоянии банков со значительными рисками по кредитам на коммерческую недвижимость заставляют клиентов снимать депозиты. Это вынуждает кредиторов требовать погашения, усугубляя спад в секторе и нанося дальнейший ущерб финансовому положению банков. Это приводит к увеличению оттока депозитов в “порочном круге”.
Клиенты выстраиваются в очередь перед штаб-квартирой банка Силиконовой долины в Санта-Кларе, Калифорния, 13 марта 2023 года. Банкротство американского кредитора вызвало опасения по поводу других слабых звеньев в банковской системе.
Клиенты выстраиваются в очередь перед штаб-квартирой банка Силиконовой долины в Санта-Кларе, Калифорния, 13 марта 2023 года. Банкротство американского кредитора вызвало опасения по поводу других слабых звеньев в банковской системе.
Бриттани Осия-Смолл/Reuters
Сейчас это не главное ожидание. После финансового кризиса 2008 года банки ужесточили стандарты кредитования и диверсифицировали свою клиентуру. По данным UBS, кредиты на офисы составляют менее 5% от общего объема кредитов банков США. И Ульбрич из JLL сказал, что, хотя скорость, с которой росли затраты по займам, оказала значительное давление на индустрию коммерческой недвижимости, она жила со ставками на этом уровне “большую часть своей истории”.
“Здесь всегда есть риск самореализующихся пророчеств, но я все равно был бы довольно оптимистичен, что все будет происходить удобоваримым образом”, - сказал Ульбрих.
Наиболее вероятным исходом считается рост числа дефолтов и сокращение доступа к финансированию для индустрии коммерческой недвижимости. Банки, по прогнозам, выдержат шторм, хотя их доходы могут пострадать.
Однако это не означает, что не будет побочных эффектов.
“Исторически сложилось так, что от такого рода проблем страдают не только арендодатели и банкиры, которые им предоставляют кредиты”, - сказала Лиза Шалетт, директор по инвестициям в Morgan Stanley Wealth Management, в записке для клиентов в этом месяце. Небанковские кредиторы, связанные с ними предприятия и инвесторы также могут пострадать, сказала она.
