Топ - 5 рисков инвестирования в недвижимость

Привет! На связи юрист агентства недвижимости «Истрариел» (https://istrariel.ru/) Куликова Нелли и сегодня я поделюсь информацией о рисках, которые грозят начинающим инвесторам в недвижимость. На что делать ставку, учитывая изменчивый рынок, и как по незнанию не нарушить земельное законодательство, читайте ниже.

Инвестиции подразумевают риски. Но при грамотном подходе вероятность стать жертвой мошенничества снижается к минимуму. Из своего практического опыта выделила 5 основных рисков и признаков проблемного объекта.

Низкая цена — признак того, что участок окажется проблемным

Прежде чем соглашаться на сомнительную сделку, стоит изучить объекты, предлагаемые агентствами недвижимости и сайтами объявлений. Так можно без труда узнать среднерыночную стоимость. Недобросовестный продавец для привлечения внимания снижает цену. Причины могут быть разными, и инвестиции могут себя не оправдать.

Риск 1. Охранные зоны

При инвестировании в участок с целью строительства проверяю наличие охранных зон. Так как строительство вблизи особо охраняемых территорий запрещено. И уже после покупки такого объекта сложно что-то исправить. Приходится либо согласовывать с Росрыболовством, Мособлгаз, электросетевыми организациями, если это возможно. Либо искать покупателя, которому подходит участок с обременениями. Это чревато потерей времени и денежных средств.

Юристы подают запрос на согласование с газовой службой, но одобрение или отказ инстанции зависит от расположения трубы. Не рекомендую выбирать для инвестирования землю с ограничениями и обременениями.

Риск 2. Поддельные документы

Один из видов мошенничества: несоответствие фактических параметров объекта со сведениями, указанными в топографических и межевых планах. Площадь участка в действительности оказывается меньше, чем заявлено в документах. В топоплане указано отсутствие подземных коммуникаций, а на самом деле на участке проходит газопровод или водопровод. Соответственно, построить дом не представляется возможным.

Совет:

Рекомендую задавать прямые вопросы продавцу: «Как давно проводилось межевание и нет ли споров с соседями?» Если продавец неохотно идёт на диалог, это повод задуматься и провести при возможности экспертизу документов.

Московский городской суд выносит обвинительный приговор с лишением свободы до 3 лет по мошенническим делам, связанным с изготовлением поддельных документов (источник — сайт Мосгорсуд Подробнее ➤).

Решила показать подлинный пример договора купли-продажи. В целях безопасности личные данные клиентов недоступны для просмотра:

Риск 3. Обман со сменой категории земли

Кадастровая стоимость участков ИЖС (индивидуального жилищного строительства) выше, чем для ЛПХ (личного подсобного хозяйства). Если продавец уверяет, что после приобретения участка покупатель сможет поменять категорию земли и сменить вид разрешённого использования на предусматривающий строительство, советую не верить на слово. Соглашаться на сделку лучше после того, как земля будет переведена в другую категорию и предварительного изучения градостроительного плана и выписки из ЕГРН. Желание инвестора сэкономить на кадастровой стоимости оборачивается невозможностью строительства дома на участке.

Если объект неликвиден с точки зрения местоположения, круг арендаторов сужается. Вложение средств не окупается за счёт снижения арендной стоимости. Рекомендую делать выбор в пользу участков, расположенных в местности с инфраструктурой, которая только начала развиваться. Молодые люди выбирают земельные участки в строящихся коттеджных посёлках, для которых разработан проект благоустройства территории. Покупают землю по сниженной цене, начинают строительство дома. Со временем посёлок облагораживается, развивается система образования, здравоохранения. Дом с участком в развитом регионе вырастает в цене. Инвестор перепродаёт имущество по завышенной стоимости, либо сдаёт в долгосрочную аренду и получает прибыль.

Риск 5. Оспаривание сделки

Если выяснится, что продавец участка — недееспособное лицо, то такую сделку можно оспорить в суде и признать ничтожной. При этом покупателя могут не признать добросовестным покупателем и не вернуть вложенные средства. Поэтому рекомендую обращаться за помощью к грамотному юристу.

Для совершения сделок с недвижимостью подготавливаю договор купли-продажи и арендую банковские ячейки. Таким образом, передача участка инвестору проходит в соответствии с земельным законодательством и с минимальными рисками.

Если у вас остались вопросы, отвечу на вопросы по почте consultant@istrariel.ru или в комментариях под статьёй.