Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу дома, купленного в браке?

Приобретался дом в период брака. Сделка была возмездная. Значит, предполагается, пока не доказано иное, что дом приобретён за счёт общих доходов супругов.

В связи с этим дом поступил в общую совместную собственность супругов (если только не заключался брачный договор).

Расторжение брака само по себе не прекращает режим общей совместной собственности на имущество уже бывших супругов (если только не было раздела имущества).

Поэтому несмотря на то, что брак расторгнут, дом продолжает оставаться в общей совместной собственности.

Следовательно, при его продаже необходимо получить согласие бывшей супруги (как второго участника общей совместной собственности).

А противном случае сделка может быть признана недействительной на основании п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ.

Если при заключении договора купли-продажи дома и для погашения кредита в течение указанных 7 месяцев вопрошающий супруг использовал исключительно свои денежные средства ( которые имелись у него до заключения брака или которые он получил в браке от кого-либо в дар или по наследству), то этот дом принадлежит ему на праве личной собственности. И, соответственно, чьё-либо согласие на отчуждение такого дома не требуется.

В противном случае, если на те же нужды использовались совместные денежные средства супругов, то дом находится в совместной собственности вопрошающего и его бывшей супруги.

В этом случае при продаже дома применимы нормы ст. 253 ГК РФ.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Полномочия у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом возникают в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки. Недостаточно желания только одного собственника продать такое имущество. В противном случае это лишало бы второго участника совместной собственности правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом , предусмотренного п. 1 ст. 209 ГК РФ.

Соответственно, согласие бывшей супруги и определяет наличие полномочий вопрошающего на распоряжение их совместным имуществом, и в дальнейшем предотвращает возможность признания сделки купли-продажи недействительной в соответствие с п. 3 ст.253 ГК РФ

Сколько юристов, столько и мнений. А закон один!

С такими юристами как сейчас, вообще опасно иметь проблемы с законом.

Поскольку ваш брак расторгнут, положения статьи 35 Семейного кодекса к вашим правоотношениям с бывшей супругой по поводу дома, приобретенного в браке, применению не подлежат.

Следует руководствоваться положениями статьи 253 Гражданского кодекса, в соответствии с которыми вы вправе по своему усмотрению распорядиться имуществом, находящимся в общей совместной собственности, и наличие согласия на это вашей бывшей супруги предполагается.

Таким образом, риелтор не прав - нотариальное согласие вашей бывшей супруги в данном случае не требуется.

Желательно согласие, оно нужно покупателю прежде всего.

Норма статьи 35 СК РФ о том, что сделки по распоряжению имуществом требуют нотариально удостоверенное согласие другого супруга, практически неизменна с 1996 года, однако судебная практика в разное время не имела однозначного толкования необходимости получать такое согласие после расторжения брака.

В настоящее время п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» звучит так:

«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».

Вроде бы всё ясно и понятно: есть недвижимость, права на которую подлежат государственной регистрации, есть договор долевого участия, который сам подлежит государственной регистрации в Росреестре, хочешь провести сделку с этим имуществом – получи согласие супруга или бывшего супруга, если все это приобретено в браке, так как режим совместной собственности на такое имущество сохраняется.

И именно такой подход и существовал у судов, но был изменен в 2005 году, когда в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, было указано:

«...нормы ст. 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота.

К указанным правоотношениям должна применяться ст. 253 ГК РФ, согласно п. 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом...».

Таким образом, по мнению ВС РФ, необходимость получения какого-либо согласия на продажу квартиры от бывшего супруга отсутствует.

Совершенная продавцом сделка может быть признана недействительной по требованию бывшего супруга по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (покупатель) знала или заведомо должна была знать об этом. Причем срок исковой давности по таким делам составляет один год, поскольку договор купли-продажи квартиры, по мнению ВС РФ, является в этом случае оспоримой, а не ничтожной сделкой.

Но мы-то понимаем, что покупатель знать об этом несогласии второго супруга никак не может и вряд ли должен знать. Поэтому при продаже квартиры оспорить сделку практически невозможно.

Однако в 2001 году Верховный суд в другом определении меняет такой подход и отменяет нижестоящие решения судов, которыми было отказано в удовлетворении требований истца о признании сделки недействительной к бывшему супругу и добросовестному приобретателю, которые без письменного согласия истца совершили сделку по купле-продаже недвижимости, приобретенной супругами в период брака.

Суд привел доводы, что распоряжение общим имуществом имеет иные правила, которые специфично установлены Семейным кодексом РФ, а потому получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга для сделки необходимо, закон не возлагает на супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

Что же в настоящее время?

В настоящее время у Верховного суда вновь сложился такой подход, что нельзя признать недействительной оспариваемую сделку по мотиву отсутствия нотариально удостоверенного согласия бывшей супруги на совершение сделки, так как это противоречит закону.

После расторжения брака супруги стали бывшими и, соответственно, получение нотариального согласия на отчуждение бывшим супругом имущества, не требуется, а требование о признании такой сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки.

Имеются случаи, что даже при продаже квартиры близкому родственнику – матери, суды отказывались признать сделку недействительной по иску бывшего супруга ввиду отсутствия его согласия, так как не было доказательств, что мать знала об отсутствии согласия.

Выводы

Если расторгли брак и имеется имущество, зарегистрированное на одного из супругов, то не ленитесь, составляйте соглашение о разделе совместно нажитого имущества или делите его по суду. Конечно, пока еще Росреестр не проводит сделок при отсутствии такого согласия даже бывшего супруга, но долго ли это будет, неизвестно, да и, как видим, запрета такого по существу, не имеется.

Покупателям, приобретателем – без нотариального согласия даже бывшего супруга на распоряжение имуществом на сделку не соглашайтесь.