В России назревает ипотечный кризис. Пузырь на рынке жилищного кредитования скоро лопнет

За последние десятилетия ипотечный рынок в России только растёт. Стало очевидно, что пройдёт ещё немного времени и портфель банковских кредитов, обеспеченных ипотекой, вырастет до шести триллионов рублей. Казалось бы, что этому нужно радоваться, но нет.

Проблема заключается в том, что большинство кредитов выдаётся на 30 лет и более. В условиях галопирующей инфляции может получиться так, что к моменту возврата кредита те деньги, которые выдавал банк, уже ничего не будут стоить. Вместе с тем ведомство Эльвиры Набиуллиной не видит в сложившейся обстановке никаких проблем. Подобное отношение к происходящему вызывает больше вопросов, чем даёт ответов, поэтому предлагаю вместе разобраться, возможен ли ипотечный кризис в России и когда лопнет пузырь на рынке недвижимости.

Почему люди стремятся купить жильё в ипотеку?

Если разобраться с возможными вариантами заработка и сбережения денег, то становится очевидно, что гораздо легче купить квартиру с накоплений, нежели влезать в долговременную ипотеку, а затем половину жизни отдавать деньги за её погашение. Тогда почему люди стремятся купить жильё в ипотеку?

Ответ на этот вопрос лежит довольно близко к поверхности – дело во вкусных льготных программах кредитования, которые субсидируются за счёт средств федерального бюджета. Если бы их не было, то народ бы практически не покупал недвижимость в принципе, поскольку наличных денег у населения нет.

А так перед людьми открывается прекрасная возможность стать собственниками недвижимости сейчас, в эпоху крайней неопределённости и дикого роста цен, а отдать долг когда-нибудь потом. Плюс не стоит забывать, что в умах большинства россиян владение собственной недвижимостью традиционно считается маркером престижности и некоего социального успеха.

За счёт кого на ипотечном рынке надулся пузырь?

По объёму продаваемого в ипотеку жилья Россия находится в числе догоняющих стран. Удивлены? Не стоит! В США и странах Европы почти всё жильё приобретается в кредит. Там это часть нормальной повседневной жизни. У нас же дела обстоят совершенно по-другому.

Как следует из статистики, основную массу ипотечных кредитов берут всего в 10 регионах страны. Сюда входят Москва и область, Питер и область, Краснодарский край, Камчатка, Якутия, Чукотка, Сахалин и ЯНАО. Остальные 75 субъектов Федерации откровенно стагнируют.

Получается, что лишь малая часть российских граждан их указанных выше регионов могут наслаждаться прелестями ипотеки (в том числе льготной). Остальные полностью лишены такого счастья. Они не участвуют в раздувании ипотечного пузыря, однако будут переживать последствия его разрыва вместе со всеми.

Какова вероятность того, что пузырь на рынке жилищного кредитования скоро лопнет?

Если посмотреть как работает Минстрой, регулярно просящий Правительство и президента продлить программу льготной ипотеки, то кажется, что пузырь на рынке российской недвижимости очень скоро лопнет. К счастью, в противовес Минстрою выступает Эльвира Набиуллина, которая последовательно предлагает шаги к снижению градуса напряжённости.

Так, Центробанком уже были ужесточены правила выдачи ипотечных кредитов в части повышения сумм первоначального взноса. Теперь если заёмщик попытается купить жильё в ипотеку, предложив менее двадцати процентов от суммы сделки, то условия займа для него резко станут более жёсткими. Так что с лета этого года совсем бедные люди, которые мало зарабатывают, не смогут купить себе квартиру или дом с использованием ипотечных средств на приемлемых условиях и вероятно совсем откажутся от покупки.

Но это только первый шаг. Центробанк знает, что особо проблемным регионом в сфере ипотечного кредитования является Москва. Именно в столице цены раздулись особо сильно, увеличившись на 50–70% только за последние два года. Подобное произошло из-за махинаций застройщиков с предоставлением так называемой «рассрочки» – вида ипотечного кредита с околонулевой ставкой.

По сути, все проценты уже были рассчитаны и включены в тело кредита, что статистически и практически дополнительно поднимало цену на ипотечное жильё. Теперь ЦБ запретил выдачу подобных кредитов, чем значительно сдул пузырь на рынке ипотечного кредитования.

Наконец в ситуации, когда вся российская экономика погружена в перманентный кризис, инфляция растёт, как на дрожжах, ЦБ вынужденно поднимает ключевую ставку. Это дополнительно поднимает цену деньгам и увеличит ставки по ипотечным кредитам. Даже с учётом программ государственной поддержки покупка жилья в ипотеку для многих станет непосильной задачей. В этом случае пузырь будет сдут ещё больше.

Подытоживая могу предположить, что на сегодняшний день ведомство Эльвиры Набиуллиной сделало достаточно большую работу по стабилизации рынка ипотечного кредитования, поэтому соответствующий пузырь вряд ли лопнет в этом или в следующем году.