Ставки растут, льготную ипотеку сворачивают. Что будет дальше с ценами на рынке жилья?

Многие граждане нашей страны уверены в том, что недвижимость вообще не способна дешеветь. Но действительно ли это так?

За последнее время в России было построено рекордное количество жилья. При этом цены на недвижимость усиленными темпами росли. Его подгоняла льготная ипотека, которая была задумана государством для поддержания строительной отрасли во время пандемии и которая потом продлевалась несколько раз.

Однако времена льготной ипотеки, похоже, подходят к концу. Из-за выросшей стоимости кредитов и образовавшейся дыры в бюджете государству накладно финансировать эту программу.

Кроме того, взять ипотеку по нынешним высоким рыночным ставкам в постоянно ожесточающихся условиях по ее выдаче теперь сможет далеко не каждый.

Как все эти факторы могут повлиять на рыночную стоимость жилья?

Дешевых кредитов больше не будет

Недавно ЦБ уже в четвертый раз за год повысил ключевую ставку до 15%. Вслед за этим повышением, как это обычно и бывает, банки стали переписывать процентные ставки по кредитам, в том числе и ипотечным.

Реальные рыночные процентные ставки с учетом всех накруток банков при выдаче ипотечных кредитов сейчас перевалили уже за 20% годовых.

Не думаю, что в ближайшее время стоит ожидать каких-то положительных изменений на рынке ипотечного кредитования и снижения ставок. Даже из прогноза самого ЦБ можно понять, что в ближайшие годы ключевая ставка будет оставаться либо на таком же высоком уровне, как сейчас, либо, в случае усиления санкционного давления, может быть повышена еще как минимум на 2-3 пункта.

Объемы выдачи ипотечных кредитов падают

Резкое повышение ключевой ставки, которое за этот год составило рекордные 7,5%, очень негативно сказалось на рынке ипотечного кредитования.

Исходя из статистики аналитической компании Frank RG, которую обнародовало издательство «РБК», объем выдачи ипотеки после роста ставок за последние месяцы сократился почти на 20%.

Снижение спроса на ипотечное кредитование обусловлено, помимо роста ставок, и недавно введенными «запретительными» мерами ЦБ, по которым с 1 октября 2023 года стали применяться более высокие надбавки при выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом, а так же высоко закредитованным заемщикам. В результате этих изменений конечные процентные ставки по ипотеке для многих категорий заёмщиков стали неподъемными.

Еще одним фактором, который в ближайшем будущем может очень негативно сказаться на рынке ипотечного кредитования, станет сворачивание программы льготной ипотеки, которая действует у нас до 1 июля 2024 года. ЦБ и Минфин вряд ли будут продлевать эту программу, так как в бюджете сейчас и без того серьезный дефицит. Возможно, льготную ипотеку отменят даже раньше, так как государству при значительно возросших кредитных ставках стало еще накладней финансировать эту программу, чем раньше.

С учетом всех приведенных выше аргументов и с тем, что в ближайшее время желающих брать ипотеку по ныне действующим рыночным ставкам будет становиться все меньше и меньше, рынок ипотечного кредитования рискует к середине следующего года обвалиться еще более значительно, чем это произошло за последение месяцы.

Что будет с ценами на жилье?

Для начала, хочется отметить, что бешеный рост цен на недвижимость, который мы с вами наблюдали несколько лет подряд, был обусловлен, прежде всего, самой программой льготной ипотеки.

Несмотря на то, что данная программа позволила многим российским семьям при поддержке государства приобрести собственное жилье, у нее выявился и существенный минус. Она сильно разогнала цены.

Из графика СберИндекс можно наглядно увидеть, как резко пошли вверх цены на новостройки с начала действия льготной ипотеки, то есть с весны 2020 года. Именно тогда благодаря возросшему спросу на покупку жилья по льготным ставкам строительные компании стали искусственно завышать цены.

Как видно из того же графика, вторичка поднималась в цене гораздо медленнее, но все равно рост цен на новостройки тянул за собой и цены на вторичное жилье.

Сейчас, когда времена дешевой льготной ипотеки постепенно заканчиваются, нивелируется и главный фактор, который все это время держал высокие цены на рынке недвижимости.

В то же время спрос на ипотечное кредитование сейчас будет снижаться из-за того, что желающих брать ипотечные кредиты по рыночным ставкам в районе 20 и более процентов вряд ли будет много. Мне вообще кажется, что человек в здравом уме и светлой памяти вообще бы никогда не рискнул брать ипотеку под такие бешеные проценты.

К чему все это приведет? Даже не экономисту понятно, что снижение спроса на ипотечное кредитование приведет к резкому снижению спроса на само жилье. Ведь купить квартиру или дом без заемных средств в нашей стране могут очень и очень немногие граждане.

Снижение спроса рано или поздно, но всегда по законам экономики приводит к снижению цен. Рынок недвижимости сейчас завален предложениями. И даже несмотря на перевес предложения над спросом до настоящего времени застройщики держали цены на высоком уровне. А люди все равно покупали, так как действовала льготная ипотека, да и ставки были не такими высокими.

Когда все это закончится, спрос просядет еще больше, и продавцы наконец начнут опускать цены.

Кстати, такое мы уже наблюдали в 2014–2015 гг., когда так же была резко повышена ключевая ставка до 17%. Цены на жилье через несколько месяцев после этого резко пошли вниз.

А сейчас помимо ключевой ставки на снижение окажет свое влияние и отмена программы льготной ипотеки. Поэтому откат может быть даже еще более значительным.

Думаю, что по аналогии с повышением цен во время введения льготной ипотеке, ликвидация этой программы приведет к снижению цен прежде всего на первичку. А уже потом начнет падать и рынок вторичного жилья.