Не покупай квартиру в России в 2024 году, если не хочешь потерять свои деньги

Немаловажной проблемой в условиях возросшей финансовой турбулентности стал вопрос сохранения ранее нажитых денег. Понятно, что хранить сбережения в рублях глупо по причине галопирующей инфляции, а покупать доллары и валютные активы не имеет никакого смысла, поскольку доступ к ним может быть в любой момент прекращён. Всё это лишь повышает интерес граждан к инвестициям в реальные активы. Особняком здесь стоит недвижимость – понятный и простой инструмент сбережений. Однако я бы не стал покупать квартиру в России в 2024 году и на это есть своя причина. Впрочем обо всём по порядку.

Почему россияне так любят инвестиции в недвижимость?

Если окунуться в историю, то наш народ стал рассматривать квартиры и дома как объект инвестирования относительно недавно. До начала 2000-х годов массового спроса на недвижимость с целью сохранения и приумножения денег вообще не было, зато с приходом мирового финансового кризиса в 2008 году начался настоящий бум – стремительно дорожающие квадратные метры в сочетании с постоянно слабеющей национальной валютой дали населению возможность увидеть лёгкий способ сохранять собственные сбережения.

Но как показало время, это было только начало. Государственная программа льготного ипотечного кредитования, развёрнутая в 2020 году, дала широкое раздолье для инвесторов и вложения в недвижимость приобрели форму финансовой пирамиды – кто раньше стартовал, тот снял самые сливки и смог кратно увеличить собственный капитал.

И до сих пор пена хайпа не улегается, потому что льготное кредитование не отменено, а цены на недвижимость продолжают расти. Конца этому процессу пока не предвидится, а значит любителей «заморозить деньги в бетоне» будет всё больше и больше.

Ситуация усугубляется тем, что в мыслях наших сограждан глубоко сидит мысль о том, что стоит лишь купить квартиру, сдать её и можно без особых усилий, а фактически лёжа на диване, получать прибавку к зарплате в 20-30 тысяч рублей ежемесячно. И это в регионах! В Москве сумма может быть кратно выше.

Однако всё не так просто, как кажется на первый взгляд. Инвестиции в недвижимость сопряжены с рядом недостатков, о которых следует знать всем, кто собрался вкладывать деньги в указанный финансовый инструмент.

Недостатки инвестиций в недвижимость, о которых не расскажут финансовые гуру

Предлагаю снять розовые очки и посмотреть на вложения в квадратные метры объективно и без прикрас. Даже при беглом анализе выделяются следующие недостатки.

1. Высокий порог вхождения

Для вложений в квартиры и дома нужны миллионы и речь идёт о первоначальном взносе по льготной ипотеке. Если же инвестировать без неё, то суммы увеличатся в разы и могут составить десятки миллионов. Подобные капиталовложения могут позволить себе примерно пять-десять процентов россиян и даже меньше, что ничтожно мало.

2. Низкая ликвидность недвижимости

У любой квартиры, даже той, которая расположена в хорошем месте и имеющей свежий ремонт, очень маленькая ликвидность. Это выражается в неизбежных финансовых потерях в ситуации, когда недвижимость требуется продать в разумный срок (например, за пару недель или месяц, а не в течение года). Продавая квартиру вы столкнётесь с тем, что придётся ставить цену ниже рынка, но об этом мало кто знает и почти никто не догадывается. Когда же это случается, то приходит разочарование.

3. Недвижимость в малых городах и удалённых регионах мало кому нужна

Это ещё больше снижает её ликвидность вплоть до полного нуля. Например, в Воркуте двухкомнатную квартиру можно купить за 300 тысяч рублей, но даже таких денег никто не торопится давать. Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, то у многих перед глазами встаёт картинка оживлённого рынка, как в Москве или в Краснодаре, где недвижка разлетается, как горячие пирожки. Увы, но таких регионов в нашей стране мало, их можно пересчитать по пальцам одной руки.

4. Непредвиденные расходы могут зашкаливать

Коммунальные услуги, капремонт, налоги – всё это ложиться на плечи собственников (инвесторов). Если вы задумаете сдавать инвестиционную квартиру, то её дополнительно придётся обставить техникой и мебелью. Поскольку Икеи больше нет, то купить недорого качественную мебель сейчас стало очень трудно. Словом, расходы могут быть близки к доходам, а значит прибыли вы почти не увидите.

Список можно продолжать очень долго, но совсем неприятные вещи вроде затоплений соседей или признание сделок недействительными через суд я не буду описывать, чтобы не создать чрезмерно мрачную картину.

Почему нельзя покупать квартиру в России в 2024 году? Можно ли потерять деньги на приобретении недвижимости?

Если прочитав предыдущий параграф, вы ещё не догадались об истинных причинах необходимости отказа от покупки недвижимости в 2024 году, то расскажу об этом прямо.

Дело в том, что сейчас на территории Российской Федерации надулся очень большой ипотечный пузырь. Поскольку действия Центробанка особо не помогают его сдуть, то велика вероятность, что вскоре он лопнет. Ситуация очень напоминает те события, которые происходили в США в 2007-2008 годах с той лишь разницей, что в Штатах ипотечный пузырь раздули банки, а в нашей стране этим занимается само государство.

Вы можете начать возражать и скажете, что льготная ипотека с высокой степенью вероятности будет сохранена и в 2024 году, по крайней мере хотя бы частично и это сохранит образовавшийся пузырь, но я с вами не могу согласиться. В условиях жёсткой экономии бюджета, резко возросшей ключевой ставки и отсутствия внешних инвестиций государство должно наращивать льготы по ипотечным программам, а этого точно не будет. Следовательно первые звоночки ипотечного кризиса раздадутся уже в 2024 году.

Череда банкротств заёмщиков приведёт к массовым отказам банков от выдачи льготной и обычной ипотеки, что вызовет резкое падение цен на недвижимость. Может получиться так, что вы купите квартиру дороже, чем в дальнейшем сможете её продать. Я уже не говорю про то, что за промежуток времени пока вы владеете недвижимостью инфляция откусит ещё кусочек от реальной стоимости вложенных денег.

«Ну а как же быть с арендой? Ведь необязательно продавать квартиру, а можно её сдавать и получать приличный доход», – спросите вы. На самом деле и тут не всё так просто. Во-первых, если рост цен на недвижимость замедлиться или даже сойдёт на нет, то некоторая часть арендаторов начнёт выкупать недвижимость в собственность. Это в свою очередь вызовет повышение предложения и снижение стоимости найма жилья. Во-вторых, в России последние 20 лет наблюдается устойчивая убыль населения. Несложно догадаться, что чем больше квартир сдают при постоянном уменьшении числа в нём нуждающихся, тем труднее дорого сдать квадратные метры.

Всё вышесказанное делает инвестиции в недвижимость в 2024 году непривлекательными. На месте простого обывателя я бы покупал квартиру или дом только в одном случае – если бы мне нужно было жильё для собственного проживания. Рассматривать приобретение недвижимости как инвестиционный проект на 2024 год я бы точно не стал, разве что если на меня неожиданно свалилась куча денег.

* Всё сказанное выше является частным мнением автора. Не является инвестиционной рекомендацией.