Верховный суд встал на сторону добросовестных покупателей квартир в споре с городской администрацией

В одном из затянувшихся споров вокруг покупки жилья ВС РФ поставил точку, ответив на вопрос, какой должна быть проверка покупателем квартиры и что входит в понятие "должная осмотрительность".

Определение Верховного суда РФ № 5-КГ 19-88

Жилищный вопрос

Пожилой женщине принадлежала однокомнатная квартира. Когда гражданка умерла, к нотариусу пришла женщина, которая заявила, будто усопшая – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность дочь быстро ее продала.

На основании свидетельства о праве собственности на наследство от 23 сентября 2016 г. указанная квартира перешла в собственность Жаровой Е.А., которая по договору купли-продажи от 11 ноября 2016 г. произвела ее отчуждение Верцанову М.А. (т. 1, л.д. 233, 48–50).

Но после продажи квартиры департамент городского имущества обратился в суд, заявив, что гражданка, вступившая в наследство, не проживала совместно с матерью, вовремя не доказала принятие наследства, поэтому данная квартира – выморочное имущество.

Чиновники потребовали признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить жильцов – семью добросовестного покупателя.

При этом никто не собирался предоставлять потерпевшей семье другое жилье, считая сделку купли-продажи недействительной.

Районный суд отказал чиновникам

По его решению выходило, что гражданка, продавшая квартиру, являлась наследницей первой очереди, а департамент имущества вовремя не зарегистрировал право на недвижимость.

Материалами поступившего по запросу суда наследственного дела к смерти Зиборовой Н.Н. подтверждено, что Жарова Е.А. являлась дочерью умершей Зиборовой Н.Н., наследником по закону первой очереди, принявшей наследство после смерти матери.

При этом новый владелец жилья – добросовестный приобретатель, который проверил все данные перед покупкой по ЕГРН.

Чиновники обжаловали решение

Городской суд отменил свидетельство о праве на наследство и признал сделку купли-продажи недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, фальсифицированы.

Исходя из решения суда, недвижимость у покупателя нужно изъять, а право собственности признать за городом и выселить жильцов.

Доводы покупателя жилья, что он все проверил перед подписанием договора, суд отклонил, а в решении записал, что покупателю следовало проверить "целый ряд обстоятельств и документов". Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении продавщицы и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на квартиру, а через месяц после оформления продала ее. К тому же суд посчитал, что покупатель должен был проверить копию паспорта продавщицы, чтобы понять, что гражданка несколько раз меняла документ, в том числе незадолго до сделки, и не проживала вместе с наследодателем.

Иными словами, горсуд посчитал, что покупатель должен был усомниться в законности владения продавца недвижимостью и отказаться от сделки.

Что решил Верховный суд

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ обнаружила существенные нарушения норм материального права при оспаривании судебного акта суда апелляционной инстанции, поэтому согласиться с ним нельзя. В частности, Верховный суд отметил, что городской суд предъявил к покупателю такие требования, которые в принципе невозможно выполнить и в соответствии с ними приобрести какое-либо жилье.

Например, "возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств".

Иными словами, документ, заверенный нотариусом, не подлежит сомнению, должен приниматься всеми как юридически достоверный. От человека же потребовали невозможного: проверить то, о чем у него попросту нет информации, и взять её неоткуда.

ВС заявил, что ситуацию создало бездействие чиновников, которые не оформили выморочное имущество вовремя. Этим создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц.

Верховный суд напомнил нижестоящим инстанциям о ст. 302 Гражданского кодекса РФ, согласно которой собственник жилого помещения может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. А при покупке жилья нужно обращать внимание на историю его перепродаж. Данную статью уже признал частично нарушающей Конституцию КС РФ: см. Постановление 22 июня 2017 года N 16-П.

Согласно мнению КС РФ, нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который, полагаясь на данные ЕГРН, зарегистрировал право собственности на имущество, если в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

Поэтому чиновники не могут ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из владения города помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого государственного реестра.

ВС решил, что в рассматриваемом деле произошла похожая ситуация: город вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье. Квартира осталась у покупателя.

Резюме

При приобретении квартир могут возникнуть различные сложности и нюансы, которые не всегда может знать и предвидеть добросовестный покупатель.

Основным сигналом к тому, что стоит задуматься и, возможно, отказаться от сделки является то, что недвижимость продается слишком быстро после оформления права собственности на нее. А также покупателя должны насторожить частая перепродажа недвижимости и заниженная стоимость. Не стоит слушать увещания продавца, что "срочно нужны деньги", и прочие сказки. Ни один человек не станет продавать дорогостоящее имущество себе в убыток. Если предложение слишком заманчиво, вероятнее всего за ним кроется мошенничество или иной нюанс, при раскрытии которого добросовестный покупатель может оказаться у разбитого корыта.

Юристу, отстаивающему интересы ответчика по делам подобного рода (а фактически самой потерпевшей стороны), придется приложить немало усилий, чтобы доказать должную осмотрительность своего доверителя. При этом можно и нужно ссылаться на практику ВС и КС РФ по аналогичным вопросам.

Интересы добросовестных покупателей должны быть защищены, и позиция Верховного суда на их стороне.