Согласно новому исследованию, все больше пожилых американцев, подпитываемых некогда низкими ставками, имеют задолженность по ипотечным кредитам. Но некоторые эксперты говорят, что недостатки могут быть значительными.
Общепринятый подход гласит, что выходить на пенсию с долгами — особенно такими крупными, как ипотека, — в лучшем случае рискованно с финансовой точки зрения, а в худшем - потенциально разорительно.
Брайан Линдмайер видит это иначе. “Просто нет никакого смысла выплачивать за дом”, - сказал он.
80-летний мистер Линдмайер, менеджер по закупкам и инвентаризации на пенсии, и его жена Синди, уволившаяся из местной системы государственных школ, рефинансировали свой дом в Ориндж, Калифорния, в конце 2020 года. Они перевели свой баланс на новый 30-летний кредит и снизили процентную ставку вдвое, до ставки ниже 3 процентов. Г-н Линдмайер назвал этот шаг “без проблем”.
“Деньги, которые мне пришлось бы взять из своих сбережений или из своих инвестиций, приносят более высокие проценты, чем проценты, которые я плачу по кредиту”, - сказал он.
Для растущего числа пожилых американцев оформление ипотеки, которая, вероятно, переживет их, имеет хороший экономический смысл. Значительный процент домовладельцев имеют ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и исторически низкими ставками. Примерно шесть из 10 ипотечных заемщиков в третьем квартале прошлого года имели кредиты с процентными ставками менее 4 процентов, по данным онлайн-брокера недвижимости Redfin. Почти у четверти ставки составляли менее 3 процентов.
Кампания по повышению ставок Федеральной резервной системой, направленная на сдерживание инфляции, привела к тому, что доходность, которую инвесторы могут получить по сверхбезопасным инструментам, таким как депозитные сертификаты, достигла 5 процентов и выше.
Даже те, кто годами откладывал деньги с намерением погасить свои ипотечные кредиты единовременной выплатой при выходе на пенсию, теперь вынуждены пересчитывать. Некоторые считают, что эти средства было бы лучше использовать, получая доход от других инвестиций или помогая им удовлетворять свои потребности в наличности для повседневных расходов.
Эрик Циттель, директор по кредитованию кредитного союза Financial Partners в Дауни, Калифорния, сказал, что ряд его членов, включая мистера Линдмайера, сохраняют свои ипотечные кредиты — и наличные деньги.
“Они понимают, что могут получить ставку от 4,5% до 5% только за C.D. Если посчитать, то для них гораздо разумнее сохранить эти средства”.
Выбор редакции
Шаг за шагом: как Кингсли Бен-Адир стал Бобом Марли
У 75 Hard есть поклонники. Стоит ли это всех усилий?
Прощание с легендарным миланским палаццо
Ряд финансовых консультантов и специалистов по планированию выхода на пенсию утверждают, что необходимость погасить ипотеку до выхода на пенсию является устаревшей аксиомой в нынешних экономических условиях.
“Хотя погашение долга кажется очень консервативным и надежным шагом, обмен вашей ликвидности на погашенную ипотеку довольно рискован”, - сказал Эван Бич, президент Exit 59 Advisory, фирмы по управлению капиталом, специализирующейся на планировании пенсионных доходов в Александрии, штат Вирджиния. “Вы отказываетесь от денег в своем кармане, которые на самом деле могут вам понадобиться для чего-то другого”.
Гэри Джейкобс, клиент мистера Бича и федеральный служащий в отставке, и его жена Донна, медсестра на пенсии, рефинансировали ипотеку на свой дом в Чеви Чейз, штат Мэриленд, в конце 2021 года, когда ставки по ипотечным кредитам были на историческом минимуме.
“Время - это все, и на этот раз мы рассчитали его точно”, - сказал 79-летний мистер Джейкобс. Рефинансирование новой 30-летней ипотеки по ставке, примерно вдвое меньшей их предыдущей процентной ставки, снизило ежемесячный платеж пары примерно на 300 долларов.
“Хотя мы могли бы это сделать, нам не хотелось использовать наши денежные резервы для погашения ипотеки”, - сказал мистер Джейкобс, добавив, что на погашение ипотеки ушло бы около половины их сбережений. “Мы консервативны в том смысле, что хотим быть готовыми к непредвиденным обстоятельствам, когда нам могут понадобиться наличные”.
Изображение
Мисс Джейкобс и мистер Джейкобс, одетые в джинсы и свитера, стоят у окна квартиры.
Рефинансировав ипотеку, Джейкобсы смогли снизить ежемесячный платеж примерно на 300 долларов. Кредит... Джемс Шилль для "Нью-Йорк Таймс"
Согласно новому отчету Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета, эта динамика является одним из факторов, заставляющих исторически большой процент пожилых американцев нести ипотечные долги в пожилом возрасте. В 2022 году исследователи обнаружили, что чуть более 40 процентов домовладельцев старше 64 лет имели ипотеку, что значительно больше, чем примерно 25 процентов поколение назад.
Основной движущей силой роста были сверхнизкие ставки по ипотечным кредитам, сказала Дженнифер Молински, директор проекта программы центра по жилищному строительству и обществу старения. “Мы действительно думаем, что для некоторых людей существует взвешенное финансовое решение, согласно которому они предпочли бы сохранить свою ипотеку, даже если бы могли ее выплатить, и инвестировать в другое место”, - сказала она.
Но г-жа Молински выразила обеспокоенность тем, что увеличение произошло одновременно с общим ростом долговой нагрузки среди пожилых людей. “Среди всех пожилых людей наблюдается тенденция к более высокому уровню задолженности по всем направлениям”, - сказала она.
Обратная сторона ипотеки
Пенсионерам с фиксированным доходом может быть сложно управлять долгами под более высокие проценты и с переменной процентной ставкой, такими как непогашенные остатки на кредитных картах. При наихудшем сценарии, если кризис со здоровьем или смерть супруга дестабилизируют их жизнь или финансы, пожилые американцы могут оказаться под угрозой потери жилья.
Вы хранили деньги в секрете? Если вы или кто-то из ваших близких скрывали финансовые проблемы, но все закончилось хорошо, Times хотела бы услышать ваше мнение.
“Для пожилых людей с низким доходом владение домом иногда может стать сложной задачей, потому что, когда люди вступают в пенсионный возраст, они часто видят снижение доходов”, - сказала Лори Травински, директор по финансам и занятости Института государственной политики AARP.
Хотя недавний рост цен на жилье дал домовладельцам больше капитала на бумаге, это может стать проблемой для тех, у кого фиксированный доход, поскольку более высокая оценка может привести к повышению налогов на недвижимость и страховых взносов.
Некоторые эксперты в области финансов и политики пожилых людей отмечают, что, поскольку ипотека почти всегда является самой крупной составляющей ежемесячных расходов домовладельца, домовладельцы в возрасте от 50 до 60 лет менее устойчивы к финансовым ударам, таким как неожиданная потеря работы или требования по уходу.
“Жилье - это самая большая часть бюджета для каждого, поэтому, несомненно, ежемесячно брать ипотеку дороже, чем иметь дом с погашением”, - сказала Бет Трусдейл, научный сотрудник Института исследований занятости имени У. Э. Апджона.
Хотя люди, возможно, намерены оставаться на работе до тех пор, пока не смогут получать социальное обеспечение, сказала г-жа Трусдейл, ее исследование показывает, что только около половины американских работников остаются занятыми в возрасте после 50. Это говорит о том, что событие, приводящее к снижению дохода, встречается чаще, чем многие люди ожидают. В то время как снижение участия в рабочей силе более заметно среди женщин и менее образованных работников, уровень занятости падает примерно на 20 процентных пунктов среди всех демографических групп для людей старше 50 лет.
“Even for people who start out with the advantages, there’s no guarantee they can work as long as they want to,” Ms. Truesdale said.
Что касается тех, кто владеет своим жильем бесплатно, Объединенный центр жилищных исследований обнаружил, что пожилым американцам часто трудно получить доступ к капиталу, хранящемуся в их домах. И эти дома могут оказаться не такими ценными, как полагают их владельцы. Г-жа Травински из AARP сказала, что домовладельцы с давним опытом могут довольствоваться, например, устаревшими кухнями или ванными комнатами.
“Часто бывает так, что люди не идут на такого рода модернизацию”, - сказала она. У пожилых домовладельцев также могут быть ограничения в передвижении или другие физические проблемы, которые усложняют обслуживание недвижимости.
Пожилые домовладельцы с низким доходом, которые, скорее всего, являются цветными людьми, также в большей степени подвержены трудностям с оплатой необходимого ремонта и модернизации. “У нас меньше возможностей инвестировать в эту недвижимость и поддерживать ее с течением времени”, - сказала г-жа Молински из центра жилищных исследований. “Людям необходимо поддерживать стоимость этого актива, если они хотят использовать этот капитал в дальнейшей жизни”, но, добавила она, обслуживание может повлечь за собой значительные затраты.
Влияние, которое расходы на жилье могут оказать на средний бюджет семьи, может побудить некоторых людей рассматривать ипотеку как рискованное обязательство, которое необходимо выполнять до выхода на пенсию — в некоторых случаях независимо от того, оправдано это беспокойство или нет, сказал Дэвид Фриш, основатель Frisch Financial Group в Мелвилле, штат Нью-Йорк.
“Помимо финансовых расчетов, это еще и психологический риск”, - сказал он, добавив, что даже когда математика показывает, что поддержание ипотеки обойдется дешевле, чем ее погашение, сильное отвращение некоторых домовладельцев к долгам влияет на их выбор. “Некоторые люди не хотят, чтобы выплаты по ипотеке висели у них над головой, даже если они зарабатывают больше”, храня эти деньги в CDC или казначейских ценных бумагах, сказал он.
Некоторые специалисты по финансовому планированию также придерживаются философии "чем меньше долг, тем лучше". Джейми Кокс, управляющий партнер Harris Financial Group в Ричмонде, Вирджиния, сказал, что психологический подход домовладельца к долгам играет определенную роль в его нежелании поощрять клиента удерживать ипотеку.
Во время финансового кризиса, по словам г-на Кокса, его клиенты с погашенными ипотечными кредитами были более оптимистично настроены по поводу сокращения своих портфелей, потому что у них не было таких обязательств, нависающих над головами. “Они лучшие инвесторы, потому что не боятся потерять свои дома”, - сказал он.
Выясняем, что для вас лучше
Ни одно единое решение не подойдет для всех, поэтому специалисты по финансовому планированию рекомендуют домовладельцам, достигшим пенсионного возраста или близким к нему, учитывать особенности условий ипотеки, стоимость жизни и толерантность к риску, а также следующие моменты:
Если бы вы воспользовались исторически низкими ставками для рефинансирования, возможно, вы смогли бы получать более высокую доходность, храня деньги, предназначенные для выплаты по ипотеке, в безопасных инвестициях, таких как CDC или Treasuries.
Финансовые консультанты предостерегают от погашения ипотеки, если при этом у вас останется мало сбережений на случай непредвиденных обстоятельств или их вообще не будет. Консультанты обычно предлагают хранить резервный фонд на расходы на проживание в размере от трех до шести месяцев наличными или аналогично ликвидными инструментами.
Важна ваша личная толерантность к риску. Экономия пары сотен долларов в месяц не должна достигаться ценой вашего душевного спокойствия.
