Можно ли продать квартиру без согласия супруга или «заложить» долю в недвижимости без согласия других сособственников? Росреестр зарегистрирует?

Очень часто возникают подобные вопросы, но, к сожалению, даже юристы не всегда верно на них отвечают. Всё зависит от конкретных обстоятельств. Итак, давайте разберем несколько ситуаций.

Ситуация 1. Недвижимость приобретена в период брака, но право собственности зарегистрировано на одного из супругов

Действительно, если недвижимое имущество было приобретено в период брака, то таковое считается совместным и для его продажи необходимо согласие второго супруга. Это предусмотрено и гражданским и семейным кодексом. На это все в первую очередь и обращают внимание. Но реально можно ли продать? Можно! Да, могут возникнуть определенные последствия, но фактически продать не составляет проблемы. Дело в следующем.

Есть закон о регистрации недвижимости, который в подобных ситуациях позволяет зарегистрировать переход права даже при отсутствии согласия другого супруга. Формально есть единственный собственник, а доли не определены. Отсутствие согласия повлечет лишь внесение в единый реестр недвижимости записи о том, что согласие не предоставлено, но не более.

Это никак не препятствие для регистрации перехода права. Да, такую сделку можно оспорить в суде, но уже после регистрации перехода права.

При этом, в подобной ситуации, бесполезно предъявлять какие либо требования к Росреестру. Здесь имеет место спор о праве и судебная практика – тому подтверждение.

Ситуация 2. Недвижимость приобретена в период брака, и у каждого из супругов определены доли

В этом случае без «согласия» не обойтись. Вернее, необходимо даже не столько согласие, сколько соблюдение требований гражданского кодекса о преимущественном праве покупки. Т.е. продавец своей доли должен сначала письменно предложить другому сособственнику купить его долю. Если последует отказ, не будет согласия или вообще не последует никакого ответа, по истечении месяца уже можно продавать кому угодно. При соблюдении этих условий Росреестр зарегистрирует переход права.

Ситуация 3. В собственности имеется доля в доме, квартире. Можно ли её «заложить» без согласия собственников других долей? Можно!

В данном случае, применяется Закон об ипотеке (залоге недвижимости) и такая возможность (залог доли без согласия других собственников) напрямую предусмотрена этим законом.

Кто-то скажет, а если кредит под залог берется на потребительские цели, при чем здесь закон об ипотеке? Да неважно, на какие цели берется кредит, в залог ведь оставляется именно объект недвижимого имущества, поэтому и применяется данный закон.

Увы, сомневающиеся обращают внимание на первую часть наименование данного закона – "Об ипотеке", но не обращают внимания на то, что написано в скобках – "Залоге недвижимости".

Выводы

Увы, таковы реалии, основанные на требованиях закона, и подтверждены они сложившейся судебной практикой.