О праве пользования наследником квартирой до момента фактического принятия им наследства

К сожалению, с каждым из нас в этой жизни случаются несчастные события. Такие, как смерть (ожидаемая и неожиданная) родственников. Хотя, о чем я!? Смерть никогда не бывает ожидаемой. Даже если родственник долго и тяжело болел, его уход из жизни всегда неожиданность и большое горе для родственников и близких.

В любом случае такое случается. При этом обычно остается какая-то наследственная масса в виде движимого, реже недвижимого имущества.

Один мой знакомый попал в аналогичную, хоть и достаточно нетривиальную ситуацию. После смерти родственницы осталась квартира, в которой умершая была и зарегистрирована и являлась единственным собственником. Но на момент смерти она там фактически не проживала, а квартиру сдавали двум жильцам (семье) по договору аренды. Возник вопрос: что с этим делать? Описывать ли квартиру до момента вступления наследника в наследство? Должны ли эту жилплощадь освобождать жильцы, а договор аренды считать расторгнутым?

При этом все коммунальные платежи, платежи за квартиру вносили роственики, которые впоследствии должны были вступить в права наследования.

Не буду перегружать читателя ненужными подробностями о количестве потенциальных наследников и их притязаниях на наследство. Это долго, нужно и в принципе, не особо важно для данного конкретного случая.

Углубившись в законодательство, мы выяснили, что нет, квартиру закрывать и описывать не нужно. Более того, жильцы могли проживать беспрепятственно и далее. На каких основаниях мы сделали такой вывод?

Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ «принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.»

То есть, руководствуясь данной нормой делаем закономерный вывод, что недвижимое имущество, которое находится в аренде (и о котором упомянули выше) не является ничьим, выморочным или каким-то еще. У него уже возник наследник. А следовательно – потенциальный собственник.

Верховный суд солидарен с законодателем. Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом), говориться в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании».

Также, согласно п. 2 ст. 1153 ГК РФ «признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

…

-принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

-произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

…..»

Таким образом из приведённой нормы следует, что в том случае, если потенциальный наследник ухаживает за имуществом, следит за ним, осуществляет плановый, косметический или капитальный ремонт, а также совершает в отношении такого имущества все надлежащие платежи, то такое лицо считается принявшим наследство. А значит оно получило право распоряжаться таким имуществом.

Из вышеуказанного следует, что закон допускает вступление лица в наследство до момента его государственной регистрации через органы нотариата.

Верховный суд расширяет список действий наследника, указанных в. п. 2 ст. 1153 ГК РФ. Согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных пунктом 2 статьи 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.

В качестве таких действий, в частности, по мнению Верховного суда могут выступать:

-вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нем на день открытия наследства (в том числе без регистрации наследника по месту жительства или по месту пребывания);

-обработка наследником земельного участка;

-подача в суд заявления о защите своих наследственных прав;

-обращение с требованием о проведении описи имущества наследодателя, осуществление оплаты коммунальных услуг, страховых платежей;

-возмещение за счет наследственного имущества расходов, предусмотренных статьей 1174 ГК РФ;

-иные действия по владению, пользованию и распоряжению наследственным имуществом.

При этом такие действия могут быть совершены как самим наследником, так и по его поручению другими лицами. Указанные действия должны быть совершены в течение срока принятия наследства, установленного статьей 1154 ГК РФ.

Таким образом, мы видим, что список действий потенциального наследника, которые свидетельствуют о принятии им наследства не ограничены исчерпывающим списком.

Руководствуясь вышеприведенными нормами и позицией Верховного суда, сделаем вывод: квартиру опечатывать не нужно, договор аренды расторгать с выселением жильцов тоже не стоит, если лицо, совершило и совершало все действия, указанные выше.

Ко всему прочему, законодатель предусмотрел возникновение подобной ситуации и подстраховал арендатора в главе, посвящённой общим положениям договора аренды. Так, согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ «переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды».

Тем не менее, подчеркну, что приведенные в настоящем материале нормы закона и позиции Верховного суда не подменяют и не отменяют обязанности наследника осуществить все необходимые действия по принятию наследства, установленные частью III ГК гражданского кодекса Российской Федерации.

В очередной раз обращаю внимание, что в данном материале разбирается конкретный кейс. Применять его для всех похожих случаев не рекомендую, поскольку в любом даже кажущимся аналогичном деле есть свои нюансы.