Имеется долг банку по ипотечному кредиту. Детей нет, доли по 1/2. Кому достанется квартира (кто получит право в ней проживать)? Как в последующем выселить второго собственника?
Подробнее ➤картинка с Яндекса
Возможны различные варианты.
"...право на квартиру, приобретенную супругами в период брака, принадлежит обоим супругам независимо от того, кем из них и на имя кого из них она приобретена (внесены денежные средства), выдан правоустанавливающий документ.
Любой из супругов в случае спора не обязан доказывать факт общности имущества, если оно нажито в период брака, так как в силу закона существует презумпция, что указанное имущество является совместной собственностью супругов. Иное может быть установлено брачным договором супругов.
Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенную квартиру не препятствует разделу данной квартиры.
Исходя из положений ст. 39 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ, при отчуждении заложенного имущества без согласия кредитора приобретатель такого имущества несет в пределах стоимости этого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству, то есть при разделе имущества супругов каждый из них будет нести вытекающую из отношений ипотеки ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Определение долей супругов в праве собственности на квартиру, как следует из положений п. 2 ст. 353 ГК РФ, не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в собственности указанных лиц (апелляционное определение СК по административным делам Астраханского областного суда от 22 января 2020 г. по делу N 33 а-106/2020, апелляционное определение СК по административным делам Московского городского суда от 26 августа 2019 г. по делу N 33 а-4761/2019). При этом вопрос о необходимости привлечения к участию в процессе залогодержателя может быть решен судом по собственной инициативе (ч. 1 ст. 43 ГПК РФ).
Раздел между супругами квартиры, являющейся предметом залога по кредитному договору, не прекращает действие залога, так как прекращение залога возможно только по основаниям, указанным в ст. 352 ГК РФ. Перечень оснований прекращения залога является исчерпывающим.
Также следует учитывать,
что даже если после развода квартира делится между бывшими супругами, а заемщиком по кредитному договору остается только один из них, банк по-прежнему имеет право обратить взыскание на квартиру как предмет залога (решение Россошанского районного суда Воронежской области от 12 августа 2019 г. по делу N 2-571/2019)
Подробнее ➤картинка из Яндекса
Ипотеку, оформленную в браке, разделить действительно непросто. Нужно поделить и саму квартиру, и кредитные выплаты, удовлетворить противоречащие друг другу интересы бывших супругов и банка. Развод между супругами не отменяет их обязанностей перед банком - они все равно должны отвечать по общим кредитным обязательствам. Банки со своей стороны всегда подстраховываются: в таких сделках супруги оформляются либо созаемщиками, либо один них выступает поручителем. Претензии при неисполнении банк вправе предъявить к любому из супругов, проходящих по сделке (так называемая солидарная ответственность). В итоге банк сам решает, к кому именно из супругов предъявить претензии в случае невыплат (по своему выбору) (ст. 45 СК РФ, ст. 322 ГК РФ).
Все выплаты по ипотечному кредиту во время брака - общесемейные, и неважно, какой был личный вклад или доход в это время у каждого супруга. При разделе ипотечных обязательств каждый супруг имеет право требовать:
-либо половину уплаченных по кредиту денежных средств,
-либо половину самого жилья (а находится оно в залоге у банка, пока долг не выплачен полностью) (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39 СК РФ, п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. N 15).
Разделить долг по ипотечному кредиту, изменяя договорные условия, без согласия банка невозможно (п. 1 ст. 391 ГК РФ), и супругам придется договариваться с банком о возможных вариантах. Это работает и в случае раздела долгов в суде, но тогда к суду при разделе ипотечного кредита привлекается банк в качестве третьего лица (без самостоятельных требований).
Вариант 1: Без банка, но в суде
Можно обойтись без банка: в суд подается иск о разделе оставшейся задолженности и процентов по ипотечному кредиту.
Супруги продолжат выплачивать ипотеку, но поделив выплаты по каждый и оформив на каждого в собственность половину жилого помещения. Учтите, это не препятствует банку потребовать долг с супругов-неплательщиков, не мешает обратить взыскание на заложенное жилье и не отменяет солидарной ответственности бывших супругов. А это значит, что если ваш бывший супруг перестанет выплачивать свою часть, то банк вправе потребовать эту сумму с вас, и вы будете обязаны удовлетворить кредитные требования. А потом уже в порядке регресса будете взыскивать все эти суммы с бывшего супруга. Так что, увы, данный вариант не избавит от головной боли даже пунктуальных плательщиков: хоть долги и поделили, но отвечать за бывшего супруга все равно придется (ст. 323 ГК РФ).
Вариант 2: С банком, но без суда
Самый оптимальный вариант - договориться с супругом самостоятельно, без суда! Пойдите вместе в банк, уведомьте о состоявшемся разводе, попросите пересмотреть условия кредитного договора и договоритесь трехсторонне об изменении договора, о том, кто оплачивает ежемесячные платежи, кто будет собственником жилья (или его части), какой размер компенсации получит другой супруг. Например, можно договориться, что далее вы оплачиваете все платежи по ипотеке, берете на себя все риски, получаете жилье в собственность, а второму супругу выплачивается оговоренная сторонами денежная компенсация или наоборот (п. 2 ст. 38 СК РФ, ст. 391 ГК РФ).
Вариант 3: С банком, в суде
Увы, на практике вместо мирных переговоров между супругами разворачиваются настоящие судебные баталии за жилье. В суде можете требовать оптимальные для вас варианты раздела, рассказать об интересах несовершеннолетних детей, доказывать необходимость именно вам жилья, предлагать компенсацию второму супругу. Суд оценит доводы и решит, насколько они состоятельны, чтобы отступиться от общего принципа раздела общего имущества и долгов - все пополам (п. 1 ст. 39 СК РФ).
Бывает, один супруг уже после развода торопится по своей инициативе погасить долг по ипотеке полностью, рассчитывая потом в суде затребовать квартиру в единоличную собственность. Но порадоваться не придется: если бывший супруг оплатил "не свою" часть долга, то он имеет право требовать с другого супруга денежную компенсацию выплаченной суммы, но это не увеличит его долю собственности в самом ипотечном жилье (см. Обзор апелляционной практики Верховного Суда Чувашской Республики по гражданским и административным делам за 1 квартал 2016 года / Практика рассмотрения споров, вытекающих из семейно-брачных отношений).
Вариант 4: Продажа квартиры по инициативе супругов
А если никто из бывших супругов не хочет больше тянуть на себе ипотеку? Предложите банку продать это жилье и вернуть из вырученных от продажи денежных средств оставшуюся часть кредита. Те денежные средства, что остались после расчета с банком, бывшие супруги могут разделить между собой. Важно: продажа заложенного жилья возможна только с согласия банка и при согласовании банком всех условий (ст. 59 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 2 ст. 38 СК РФ).
Вариант 5: Продажа квартиры по инициативе банка
Если должники неоднократно допускают просрочку платежей в течение года (или другим образом существенно нарушили обязательства), банк вправе подать иск в суд и обратить взыскание на заложенное жилье (если оно не единственное для должников). В некоторых случаях допускается внесудебное обращение взыскания на заложенную квартиру. Ипотечное жилье выставят на торги, и за счет вырученных денег погасится кредит. Оставшаяся после погашения денежная сумма возвращается супругам (подробнее о процедуре см. гл. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Обратите внимание на дату оформления ипотечного кредита: ипотека должна быть оформлена после регистрации брака и до его расторжения. Только в этом случае долги по ней общесемейные. Если договор был оформлен до вступления в брак на одного из супругов, то жилье является его единоличной собственностью, несмотря на то что ежемесячные платежи по ипотеке выплачивались уже в браке. Долги также будут присуждены стороне по договору (то есть тому супругу, который подписал ипотеку (п. 1 ст. 45 СК РФ, пп. 15-16 постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака").
Подробнее ➤ картинка из яндекса
Подведем итоги - как супруги могут разделить ипотечный кредит при разводе:
-согласовать доли каждого в выплатах и в праве на жилье каждого из бывших супругов и продолжать выплачивать кредитные платежи;
-с согласия банка продать квартиру, погасить задолженность по ипотеке и разделить оставшуюся сумму между разводящимися супругами;
-выплатить весь долг банку и поделить недвижимость по соглашению супругов или в суде
"Наличие непогашенного ипотечного займа при разводе вызывает определенные трудности, прежде всего относительно раздела жилья и оплаты ипотечного кредита. При этом ни теория права, ни судебная практика на сегодняшний момент не предлагают единого решения этих вопросов.
Суды при рассмотрении дел о разводах при наличии ипотеки принимают решения на основе таких нормативных актов, как СК РФ, ГК РФ, ФЗ "Об ипотеке", ипотечное соглашение, которое оформляется между заемщиком и банком. Согласно которым имущество, которое приобретено в период брака по ипотечному кредиту, признается совместно нажитым, в независимости от того, на кого была оформлена ипотека. Оформляя ипотечный кредитный договор, супруги несут солидарную ответственность перед банком.
Ипотека может быть оформлена как на обоих супругов, так и на одного, однако этот факт никоим образом не влияет на порядок распределения между супругами долговых обязательств, так как обязанность выплачивать кредит возлагается на каждого из них.
Совместно нажитое имущество, согласно закону, должно быть разделено пополам между разведенными супругами. Это правило распространяется и на общие долги, в том числе и на кредитные обязательства перед банком. Исключением данного правила может быть только наличие брачного договора.
Законодательством предусмотрено, что при ипотеке жилье находится в залоге у кредитной организации и, следовательно, юридические операции относительно этого имущества ограничены и, соответственно, его раздел на практике вызывает ряд проблем как для должников, так и для кредиторов (банки), при этом последние чаще всего предлагают заключать ипотечное соглашения, в котором супруги признаются созаемщиками. Достаточно часто кредитные организации с целью подстраховки включают в ипотечное соглашение пункт о том, что в случае развода условия ипотечного соглашения изменению не подлежат. Одним из пунктов договора об ипотеке жилого помещения является обязанность супругов уведомить банк о расторжении брака.
На практике у супругов, расторгающих брак, имеется не так много вариантов, в соответствии с которыми можно решить вопрос о разделе ипотечного имущества.
Первый состоит в продолжении оплаты ипотеки по устной или письменной договоренности между разведенными супругами.
Второй - досрочное погашение ипотеки и раздел имущества, которое долгами не обременено. При наличии согласия кредитной организации ипотечное имущество может быть реализовано, а денежные средства разделены между супругами.
Возможен и такой вариант раздела имущества при разводе, когда один из разводящихся супругов безвозмездно или за денежную компенсацию в письменном виде отказывается от доли в общем жилье, которая ему принадлежит, а другой принимает на себя обязательство по оплате всех платежей по ипотеке. Если банк устраивает платежеспособность супруга, принимающего на себя обязательства по уплате кредита, то в этом случае в территориальном регистрирующем органе регистрируется переход права собственности на ипотечное жилье"
"Имущество, приобретенное в браке, как и долги, взятые в браке, которые были потрачены на нужды семьи либо на выплату возмещения третьим лицам вреда, делятся между супругами в зависимости от того, кто и сколько имущества получил в свою собственность при его разделе.
Если имущество было поделено между супругами в равных долях, то и долги будут делиться поровну. Когда же одному из супругов достанется 1/3 часть от имущества, а другому 2/3, то и долги будут распределяться пропорционально их долям. У того супруга, чья доля из общего имущества составляет 1/3 часть, доля долга и будет составлять 1/3 часть. Соответственно, если доля из общего имущества 2/3, то и доля долга будет 2/3. Другое дело, когда супруг взял в долг денежные средства и потратил их исключительно на себя или на других лиц. Например, вложил взятые в долг деньги в личное имущество, которое принадлежало ему еще до свадьбы, было ему подарено, или унаследовано им, или потратил их на лиц, не являющихся членами его существующей на тот момент семьи - подарил другу и т.д.
Здесь супруг, взявший на себя долговые обязательства, будет отвечать перед кредитором самостоятельно. То есть второй супруг никакого отношения к его долгам иметь не будет.
Особо следует выделить ситуации раздела имущества между супругами, когда на последних оформлена ипотека. Данные случаи в связи с большой ценой на жилье стали довольно распространенными.
Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, который осуществляется для получения залоговой ссуды.
Недвижимым имуществом, которое закладывается по договору ипотеки, могут быть не только жилые помещения, предназначенные для постоянного места проживания, но и предприятия, строения, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, связанные с землей.
Ипотека является той сделкой, по которой заложенное имущество остается в пользовании должника, которому за него дают ипотечную ссуду.
В случае непогашения в срок ипотечной ссуды заложенное имущество реализуется лицом, предоставляющим такую ссуду. Кредитор удовлетворяет свои требования из выручки от реализованного имущества, в порядке очередности регистрации залога или перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя, на основании имеющегося у него документа - закладной.
Сама закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой без представления других доказательств существования этого обязательства;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закладная, должна содержать в себе:
слово "закладная", включенное в название документа;
имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;
имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
Подробнее ➤
название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга) и др. сведения.
Отсутствие каких-либо обязательных требований, предъявляемых к накладной, означает недействительность такого документа в качестве закладной.
Следует отметить, что сам залог недвижимости, как и любые другие сделки с недвижимостью, подлежит обязательной регистрации в соответствующих земельных книгах, государственных и муниципальных учреждениях.
Что касается обязательств супругов по данному виду сделки, то при заключении договора залога одним из супругов другой супруг также будет отвечать по обязательствам, которые таким договором предусмотрены, если будет являться поручителем должника, что чаще всего и происходит. Но если при расторжении брака супруг, который брал на себя долговые обязательства, выплачивал их один, а второй супруг потребовал раздела имущества, которое было взято по договору ипотеки, и такой раздел произошел, супруг, который был должником, обладает правом регресса по отношению к другому супругу.
Право регресса представляет собой право супруга, единолично выполнившего обязательства по договору займа, требовать возмещения от другого супруга, который тоже являлся лицом, на которые возложены долговые обязательства, но который не выплачивал денежную компенсацию за часть имущества, которое было передано в его собственность.
И все-таки в большинстве случаев ипотечный договор оформляется на обоих супругов. Это делается для того, чтобы увеличить сумму выдаваемой ссуды. Здесь супруги выступают в роли созаемщиков и несут солидарную ответственность по своим обязательствам согласно заключенному договору ипотеки.
Появление совместных обязательств у супругов по договору залога, соответственно, влечет за собой обязанность их исполнения обоими супругами. Граждане, находящиеся в браке, до поры до времени гасят выданную им по закладной сумму из своих зарплат, иных доходов. Но при разводе и разделе имущества, когда супруги порой раздражены по поводу погашения задолженности, у них могут возникнуть споры. Один будет считать, что больше внес средств на погашения ссуды, второй может утверждать обратное. А кто-то и вовсе захочет уйти от обязательств по залогу, оставив все другому супругу. Ведь находясь в браке, люди часто не задумываются о том, как они будут делить имущество, которое приобреталось ими для их счастливой семейной жизни.
Но ипотека является особенным видом сделки.
Прекращение брака между супругами-созаемщиками вследствие расторжения брака на такую сделку особого влияния не оказывает. Граждане, оформившие на себя ипотеку, также как во время нахождения в браке останутся созаемщиками, и также будут нести перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам.
Подробнее ➤
54.2к
