Сдача в аренду жилых и нежилых помещений самозанятым

Федеральный закон № 422 от 2018, регулирующий деятельность самозанятых, в настоящее время действует во всех субъектах страны. Это значит, что граждане, деятельность которых ранее не попадала ни под какое определение, получили возможность легализовать доход, в том числе и доход от аренды.

Аренда и субаренда

По договору аренды или найма жилого помещения собственник этого помещения передает его во временное или бессрочное пользование арендатору (нанимателю) за оговоренную условиями договора плату.

По договору субаренды арендованное помещение передается в пользование лицу, не являющемуся стороной первоначального договора. В этом случае арендодателем (наймодателем) выступает не собственник помещения, а его арендатор. В остальном между субарендой и арендой принципиальных отличий нет.

Как следует из содержания статьи 615 ГК РФ арендатор имеет право сдать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия основного арендодателя, то есть собственника данного имущества. При этом всю ответственность, в том числе за сохранность объекта аренды несет первоначальный арендатор.

Может ли самозанятый сдать помещение в субаренду

Для начала разберемся с арендой. Согласно содержанию статьи 6 ФЗ № 422 от 2018 НПД облагаются доходы граждан, полученные ими от продажи каких-либо работ, услуг или имущественных прав. При этом передача последних в отношении недвижимости объектом налогообложения не признается. Исключение составляет аренда (наем) жилых помещений.

Таким образом, лицо, имеющее статус самозанятого, вправе сдавать в аренду жилые помещения, уплатив при этом налог.

Каких-либо ограничений относительно субаренды (поднайма) ФЗ не содержит, следовательно, возможность передачи арендуемого помещения в пользование кому-то еще будет зависеть от согласия собственника данного помещения.

Важно! Законодатель не определил форму такого согласия, но предпочтение следует отдавать письменной форме. Не требуется получение согласия только в том случае, когда разрешение на субаренду прописано в договоре.

Когда субаренда невозможна

Отношения между арендатором помещения и его собственником (арендодателем) регулируются заключенным сторонами договором. Если договор аренды (найма) содержит прямой запрет на передачу помещения в субаренду (поднаем), а арендатор самовольно передаст помещение в пользование другому лицу, арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При этом тот факт, что период действия договора не истек, роли не играет. Собственник вправе требовать досрочного прекращения арендных отношений, ссылаясь на нарушение условий договора.

Важно! Если в договоре не прописан запрет на субаренду, это не означает, что не нужно заручаться согласием собственника помещения. Во избежание судебных разбирательств в будущем прежде чем сдать помещение, желательно уведомить собственника (основного арендодателя) и получить его согласие.

А что с нежилыми помещениями

Сдавать в аренду нежилые помещения, большинство из которых являются коммерческими объектами, самозанятым запрещено. Это можно сделать только после приобретения статуса индивидуального предпринимателя. Соответственно и субаренда таких помещений плательщикам НПД тоже недоступна.

В то же время самозанятое лицо, если ему для осуществления деятельности требуется отдельное помещение, вправе арендовать его у ИП или юридического лица, в том числе у органа исполнительной власти через торги.

Нужно ли платить налог

Если гражданин приобрел статус самозанятого лица и занимается разрешенным видом деятельности, он обязан перечислять в бюджет НПД. Величина налога на профессиональный доход будет зависеть от того, кому самозанятый сдает помещение.

Так, если арендатором (субарендатором) является физическое лицо, применяется ставка налога в 4%, а если арендатор (субарендатор) предприниматель или юридическое лицо, то налог платится по ставке в 6%.

Исчисление налога осуществляется автоматически на основании сведений о величине дохода, передаваемых самозанятым через приложение «Мой налог». Налоговую декларацию зарегистрированным в качестве плательщиков НПД гражданам сдавать не нужно.

Также, кого интересует тема о самозанятости, советую прочитать нашу статью «10 обязанностей самозанятых лиц в 2024 году, о которых нельзя забывать»