Как легально кидают при покупке вторички на рынке недвижимости в России

Как легально кидают при покупке вторички в России. Об этом ни где не говорят и не пишут публично. Каждый день количество квартир, не прошедших юридическую проверку, увеличивается. И вместе с этим увеличивается количество обманутых россиян, у которых абсолютно законно отнимают недвижимость. Первая схема, это банкротство. Это самая коварная и непрогнозируемая схема.

У покупателя отбирают квартиру уже когда после сделки прошло от года до трех лет. Для начала давайте поймем масштаб проблемы. В России за 8 лет процедуры банкротства. Банкротами объявлено уже более миллиона россиян. В 2023 году суды признали банкротами 350 тысяч граждан России. Данные Фед. ресурса. Рост относительно 2022 года 26%.

В 23-м году в 96,6% граждане сами инициировали процедуру банкротства. У нас есть закон о банкротстве, который защищает интересы кредиторов.

Если человек должен больше полумиллиона рублей, кому-то, банку, юрлицу, физлицу, не важно, и три месяца не исполняет обязательства, то он может сам себя признать банкротом, либо кредитор может это сделать. Но, как мы видим из статистики за прошлый год, люди сами себя объявляют банкротами для того, чтобы не платить деньги. Сама схема простая.

Нужно понимать все нюансы. У продавца есть квартира, в которой живет он со своей семьей. И есть еще одна, которая досталась ему по наследству от мамы. Возможно, это какая-то доля, возможно, это какая-то инвестиционная квартира. И плюс одновременно человек нормально работает, и как только он начинает нормально зарабатывать, он начинает все набирать в кредит. Он думает, что так будет всегда. То есть он берет и машину в кредит, и телевизор, и айфон, и все-все-все набрал, потом его с работы уволили, сократили, санкции ввели, что-то произошло, и зарплата стала меньше. И он не справляется со своими платежами. И просто все деньги, которые он зарабатывает, он вынужден отдавать банкам. А у него дети и жена и пенсионеры родители, а у него вся зарплата уходит на кредиты. И он решает. Что он может решить? Пойду и объявлю себя банкротом.

То есть спешу все долги. Это же законно, это же можно делать. Даже Трамп так делал в Америке. Три или четыре раза. И это нормально. Он президентом был и возможно, еще раз будет. И так обращается он к юристам, которые говорят, конечно, мы тебя обанкротим. Но есть одна проблема. У банкротов не забирают единственное жилье. У тебя жилья-то сколько? Он говорит, две квартиры. Одна от мамы досталась, в одной живем. Юристы ему говорят, от маминой квартиры, которая тебе досталась, нужно избавиться.

И человек либо ее дарит кому-то, например, жене, дочери, либо продает. Очень часто люди такие квартиры продают. Выставляют в продажу, так как кредиты сильно жмут, выставляют чуть подешевле для того, чтобы нашелся покупатель и быстренько ее купил. Подешевле выставляют еще с одной целью, чтобы покупателей был не один, а 2, 3, 5 для того, чтобы из них выбрать самого недотошного. Того, кто ничего не понимает, банку доверяет, сам все проверяет, сам себе риэлтор так сказать. Вот такого и надо найти, «….да у меня в квартире все в порядке. Бери…» Находит такого покупателя, продает ему эту квартиру. Он довольный покупает, делает в ней ремонт и живет. Далее продавец со своими юристами идут, пишут исковое заявление в суд о том, что он хочет обанкротиться. Все, судья назначает финансового управляющего, а у того есть задача найти имущество у этого должника для того, чтобы погасить все его долги или какую-то часть. Долгов, к примеру 2 миллиона рублей. Что он делает? Он берет все сделки за три года с недвижимостью и анализируют их. И если он продал вам наследственную квартиру по неполной стоимости, а на момент сделки он был должен уже больше двух миллионов рублей и три месяца не исполнял свои обязательства, это можно посмотреть на сайте суда, это можно посмотреть на сайте судебных приставов, то получается, что он продал квартиру, получил деньги. И еще такие люди обычно говорят, деньги давайте мне через ячейку, наличными, я не доверяю банкам, мне вот кэш, кэш, кэш нужен. А кэш нужен им, потому что все счета-то арестованы, понимаете почему?

Всё. Соответственно, после этого управляющий говорит, уважаемый судья, вот проданная не давно квартира, давай-ка её оспорим. И если квартира по заниженной стоимости, то с большей долей вероятности эту проданную квартиру заберут, которую вы купили, сделали ремонт и живёте, и продадут ее с аукциона.

Ну, для начала, конечно же, вам предложат ее выкупить. Вам. Тому, кто купил квартиру, предложит еще раз за нее заплатить. Представляете, абсурд какой. Но если вы не согласитесь, тогда ее заберут и продадут с аукциона, и этими деньгами покроют его кредит. Ну, например, 2 миллиона плюс проценты, плюс пенни. То есть 4 миллиона заплатили. Квартира стоит 10. Вы ее за 10 покупали, 6 миллионов осталось. Плюс у него еще другие кредиты, еще миллион. И только 5, ну или 4 в лучшем случае, вам, если вы этого добьетесь, и отдадут.

То есть вы 10 заплатили, 4 получили путем трехлетнего суда. Нужна ли вам такая история? И вот таким образом банкроты официально просто-напросто забирают квартиры. То есть получается, при покупке квартиры нужно любого продавца проверять на банкротство. А если у него была возмездная сделка, купля-продажа, рента, либо договор на любое участие, то его супругу на банкротство тоже проверять.

Следующая схема. Квартира без денег. Тут уже такой сговор лиц. Это уже чуть более профессиональные люди делают. То есть, если в первом случае люди по неопытности могут такое натворить, то во втором случае это уже сговор определенных лиц. Квартира по хорошей цене выставляется в рекламу, и продавцы всегда торопят покупателей. И покупатель видит квартиру, знает все цены в районе, понимает, что шоколадная цена, что надо брать.

И ему говорят, слушай, ну сделку надо провести на следующей неделе, во вторник, сегодня пятница, соответственно, потому что в пятницу у нас есть другой клиент следующий, который готов тоже купить за большие деньги. И человек, конечно же, соглашается, потому что он считает, что он поймал золотую рыбку, и она исполнит все его желания.

Он выходит на сделку, конечно же, ничего не проверяя. Попросил какие-то документы, ему все предоставили, и после этого через полгодика или через год прилетает исковое заявление в суд о том, что квартиру у вас хотят изъять. Приходит к юристу такой клиент, юрист начинает разбираться в деталях, говорит, как же ты эту квартиру покупал, он говорит, я покупал ее с риэлтором, все в порядке, вот договор купли-продажи и юрист читает.

То есть предыдущий договор купли-продажи, там написано следующее, что Иванов продал Петрову, денежные средства переданы были Петрову путем безналичной оплаты через Сбербанк. Юрист говорит, хорошо, где подтверждение? Почему твой риэлтор подтверждение не взял по этой сделке? Если деньги прошли через Сбербанк, значит должна быть платежка со Сбербанка, что деньги прошли. То есть, получается, платёжки нет, есть только акт. А с этим актом можно только в туалет сходить. Деньги то не прошли. И получается, что предыдущий собственник Иванов предъявляет иск к новому же собственнику, который купил, о том, что Петров купил у него квартиру и не отдал ему деньги. Пожалуйста, дорогой суд, верните мне квартиру.

Судья читает договор, там написано деньги по безналу, заказывает документы из банка, а в банке нет проводок этих. А продавец и риелтор тупо договорились между собой, специально составили такой договор для того, чтобы потом кинуть. Они первые деньги разделили между собой, потом квартиру отжали, продали ее другому и еще раз деньги разделили. И в некоторых случаях, бывало три раза такую квартиру продавали. То есть это уже прям группа лиц, то есть они прям специально ищут, то есть они, представляете, за одну квартиру три раза деньги получили.

И это те ребята, которые профессионально этим занимаются. Их тоже нужно проверять. В том числе и обращать внимание на расчеты по предыдущей сделке. Вам должны предоставить документы. Не платёжки вам должны предоставить, что денежные средства отправили на аккредитив. А о том, что денежные средства получил продавец. И там написано, на основании договора купли-продажи от такого-то числа. Вот если такого документа нет, то, скорее всего, нужно идти в другую квартиру и ее правильно проверять, разбираться в ней.

Как себя обезопасить? Все квартиры перед покупкой нужно проверять. Первое, с чего нужно начать, это пред-авансовая проверка. Перед тем, как вы вносите деньги за квартиру, вам необходимо получить на нее выписку из ЕГРН, либо самостоятельно через ФГИС Росреестра заказать, либо попросить онлайн выписку у продавца. Делается это за одну минуту через госуслуги при вас. Любую квартиру, которую вы выбрали покупать, будь то брат, сват, знакомый какой-то, надо обязательно проверять. Причем часть проверок можно вообще делать сидя дома в любой точке мира, потому что часть проверок делается удаленно через интернет.

Есть элементарные проверки, которые помогут пролить свет на всю историю. По крайней мере на собственников. То есть можно посмотреть его на сайте суда, в каких судах собственник участвовал и его супруга. Можно посмотреть их данные на сайте судебных приставов. А есть ли какие-то исполнительные производства по ним. И это все бесплатно

Третья схема – заметание следов. Что делают продавцы, если с документами на квартиру не всё в порядке? Там есть какие-то явные проблемы, которые любой, даже мало подкованный в недвижимости покупатель, может увидеть. Например, собственник стоит на учёте в наркопсихдиспансерии. Выглядит как наркоман. Или женщина продаёт квартиру, а она, как бы сказать, парализованная, например, лежит. Ее родственники хотят, чтобы она продала квартиру, чтобы они на себя купили и поближе ее к себе привезли. А дальше непонятно, что там с ней будет. Для этого люди используют заметание следов. Это быстрый переход права собственности. Это когда человек лежит парализованный, левая сторона парализованная, а правая пишет. Вызывается за 10 тысяч рублей нотариус. Нотариус ему что-то объясняет, он вроде понимает. И нотариус делает доверенность на регистрацию договора на все действия. После этого они подписывают с ним простую письменную форму «Договор дарения». И по этой доверенности, соответственно, регистрируют переход права собственности. То есть они эту квартиру, где бабушка лежит, ее бы никто не купил, потому что ее на сделку привезти нельзя, она как овощ лежит. Они взяли, подарили родственнику, чтобы не платить ещё налог на дарение, ну то есть это дочки, внучки, кому-то ещё, и этот родственник уже белый и пушистый продаёт эту квартиру. И это одна история. Вторая история — договор купли-продажи. Делают фиктивный договор, опять же, без денег. Риски здесь ровно такие же, как во второй истории. То есть они между собой заключают договор с разными фамилиями, они не говорят, что это мы родственники,

Ну то есть Иванова с Петровым заключили договор. Да кто они такие? Да хрен его знает. И они вместе не прописаны. А это оказывается какая-то внучка. То есть у бабушки была полная стоимость. Она написала в договоре 12 миллионов рублей. Соответственно внучка теперь будет продавать эту квартиру тоже за 12. У внучки никаких налогов не будет. Она за сколько купила, за столько и продала. Все. То есть они взяли эту квартиру и отбелили. Сделали ее из плохой в хорошую.

И тут важно понимать все эти риски для того, чтобы понять, нужно уметь проверять все эти подводные камни, знать сроки исковой давности по определенным рискам, вообще понимать, какие риски в каждой сделке, соответственно, могут присутствовать. Что люди скрывают обычно таким образом, там, дарением либо быстрой купли-продажей? Банкротство. То есть человек банкрот,

Он хочет обанкротиться, и для того, чтобы эту квартиру не продать, у него же счета арестованы, он дарит квартиру жене, например. Проблемы с документами, там решение суда было, они взяли и перепродали эту квартиру. Либо человек продавал эту квартиру по доверенности из мест лишения свободы. И там было написано, что продают по доверенности, выданное и такое-то, такое-то, и это в ДКП. То есть люди читают и видят, что квартира по доверенности была куплена.

Вот чтобы этой записи не было, что делают? Просто дарение или куплю-продажу делают на другого человека, на подставного, а потом он уже продает. И вы должны всегда это понимать, что когда есть быстрый переход права, то есть полгода, год назад, то это очень большая доля вероятности, что может быть вот такая засада, когда из кривых документов делают нормальные. Но профессионалы всегда знают, где и как, куда посмотреть, на что обратить внимание и как выявить вот этих недобросовестных продавцов.

Ну и, наконец, четвертая схема — это наследство. На рынке огромное количество наследственных квартир. И там надо сначала наше законодательство хорошо изучить, понимать, за что отвечает нотариус, ищет он кого-то или нет, а после этого уже идти в покупку таких квартир. Самые опасные квартиры — это наследственные. Почему? Умер человек, пришел единственный родственник, доказал, что он не первая очередь, а вторая, доказал родство, и больше никто не пришел, и нотариус на него регистрирует переход права собственности. То есть он становится собственником. А у этого человека есть, например, родственники, которые живут за границей. Ну вот пример.

Парень молодой, уезжает в Турцию. Там устроился, живет, все в порядке, в Москву приезжать не хочет, умирает папа у него. У папы квартира есть в Москве, в центре, 28 миллионов рублей стоит такая квартира, а у парня в Москве остается сестренка.

И они сидят вместе, созваниваются по скайпу, и сестра говорит, ну что будем делать, приезжай, наследство будем открывать. Я вот уже заявление подала. Он говорит, не-не-не, я что-то как-то не хочу, я не поеду. Она говорит, ну а что будем делать? Ну будем продавать.

Давай продавать. Деньги как будем делить? Ну как, пополам, брат и сестра, окей, все, договариваются. Сестра идет, пишет у нотариуса заявление, открывает на себя наследственное дело, оформляет на себя эту квартиру. Брат ей звонит уже потом, когда все оформлено, говорит, слушай, ну что, давай продавать. Она говорит, да я что-то передумала продавать. Он говорит, ну окей, слушай, 28 миллионов, 14 мне давай присылай и живи в ней. Продавай там свою квартиру, в которой ты раньше жила.

Слушай, да мне тут нотариус объяснил, что, если ты не пришел вступать в наследство, это не твоя квартира, ты не можешь на половину претендовать. Я тебе дам 2 миллиона рублей за нее. Брат говорит, ты что, куку совсем? Мы же брата и сестра, она говорит, ну ты же не захотел приехать. 2 миллиона хочешь, если не хочешь, вообще ничего не дам. Я переехал туда жить, я как бы сама буду там жить.

Брат в шоке. Брат бросает все дела, приезжает, а его сестра не пускает в квартиру. Он нанимает юриста. Юрист пишет исковое заявление в суд, отправляет. Еще и с правом запрета на регистрационные действия, чтобы сестра не успела продать. Она получает письмо счастья в свой почтовый ящик. Приходит на почту, ей вручают письмо, в котором есть иск с описанием всей этой процедуры. Она в шоке. Она понимает, что, скорее всего, брат пошел уже в суд. Она идет консультироваться к юристам. Юристы говорят, слушай, ну, он в Турции был. Если у него есть там разговор с тобой, если вы там обещались, ну, как бы у него есть шанс отнять у тебя квартиру. Она говорит, блин, я не хочу, чтобы он отнял. И она выставляет эту квартиру в рекламу для того, чтобы найти дурачков, которые ни хрена не понимают, которые суды даже не будут проверять. А там уже есть иск в суд. Там просто на бесплатную базу заходишь, фамилию вбиваешь, и там от тебе, здрасте, приехали.

Всё, она находит таких людей, люди приходят, говорят, классная квартира, она не за 28, а за 26, на 2 миллиона дешевле и продаёт. Брат не успевает наложить запрет, суд долго рассматривает, говорит, идите к нотариусу, идите туда. В итоге квартиру продают, получают деньги, а дальше покупатель надеется, что он купил квартиру у благонадёжного человека, а она таковым не является. И у покупателя с большей долей вероятности эту квартиру отберут, потому что у брата есть все основания для того, чтобы расторгнуть эту сделку. И, скорее всего, покупателю денег никто не вернет, потому что на эти деньги была куплена уже абсолютно другая недвижимость и оформлена на другого человека, на дочь, например.

Вот таким образом наследственные квартиры попадают под раздачу, плюс есть еще наследство по завещанию. Когда кто-то завещает эту квартиру, у завещаний есть одна особенность. Если есть наследники первой очереди, которые инвалиды или пенсионеры, пример, бабушка завещает квартиру внучке, у бабушки есть сын-инвалид, она завещает квартиру внучке, а есть еще сын-инвалид. И вот вроде бы завещание есть на внучку, она вступает в наследство, но у сына инвалида есть обязательная доля в этой квартире не менее одной второй, которая причиталась бы ему, если это имущество делилось по закону. И он своим правом не воспользовался. И мы не знаем, почему. Может он лежал в больнице парализованным, может он жил за границей.

Может быть много чего. И для того, чтобы безопасно купить, от него нужен документ. Нотариальный отказ от своей обязательной доли. Если его предоставляют, это одна история. Если нет, другая. Обычно люди всегда начинают здесь скрывать. Говорят, да мы ходили к нотариусу, да он там писал отказ. Идите еще раз сходите, еще напишите. Давайте за наш счет. Сколько? 2500 вам дать? Дайте 2500, идите сходите к нотариусу.

Любую квартиру обязательно нужно проверять, иначе у вас ее просто могут отобрать. Чтобы обезопасить себя, и не потерять свои деньги, проверяйте квартиры,

Если не хватает знаний, лучше довериться профессионалам.