Мошенничество в сделках с недвижимостью и случай из практики: как защитить себя?

Введение

Как практикующий юрист с опытом работы в области недвижимости, я сталкивался с множеством случаев мошенничества в этой сфере в своей практике. Проблема более чем актуальная, так как тема безопасной покупки недвижимости относится к наболевшим (ее легко можно отнести к рубрике сайта Меня бесит! Накипело!). Реально проблема накипевшая и наболевшая, ведь в сфере недвижимости обращается огромное количество денег, которые буквально манят мошенников разного пошиба.

Недвижимость — это дорогостоящий актив, и любые ошибки в сделках могут привести к большим финансовым потерям. В данной статье я поделюсь своим опытом и расскажу, какие схемы мошенничества распространены и как можно защитить себя, опираясь на законодательство.

Случай из практики

Не так давно, ко мне обратился клиент, который стал жертвой мошенничества при покупке квартиры. Сделка казалась чистой и была зарегистрирована в Росреестре. Договор был зарегистрирован, документы проверены риелтором (с ним был заключен договор на оказание услуг и сопровождение сделки). Риелтор по договору давал гарантии безопасности сделки. Однако спустя несколько месяцев, в жизни моего клиента появился настоящий собственник квартиры и подал иск о признании сделки недействительной. Кроме того, он сделал в полицию заявление о мошенничестве (УК РФ Статья 159. Мошенничество) и моему клиенту пришлось выступать в качестве свидетеля.

В ходе разбирательства стало ясно, что квартира была продана на основании поддельной доверенности, а мой клиент оказался в сложной ситуации. Лицо использовавшее доверенность было объявлено в розыск и скрывается от следствия.

Суд признал сделку недействительной, и клиент потерял право на квартиру. Мы подали иск к риелтору в силу ГК РФ Статья 1081, так как он допустил грубую ошибку, не проверив должным образом доверенность и не сделал запросы о ее действительности нотариусу. Риелтор не имел страхования профессиональной ответственности, что осложнило дело. Суд постановил, что риелтор обязан возместить убытки в порядке регресса.

К сожалению, процесс взыскания идет медленно, несмотря на начатое исполнительное производство. Хотя удалось добиться решения в пользу клиента, получить компенсацию в полном объеме оказалось непросто. Этот случай подчеркнул, насколько важно не только проверять документы при сделках с недвижимостью, но и работать с риелторами, которые имеют страховку ответственности, чтобы избежать подобных проблем в будущем.

Типичные схемы мошенничества в сделках с недвижимостью

Продажа недвижимости с обременением

Одним из самых распространённых видов мошенничества является продажа недвижимости с обременением, о котором покупатель не знает. Обременение может быть в виде ипотеки, ареста, залога или прав третьих лиц. Недобросовестные продавцы скрывают эту информацию, и покупатель узнает об этом уже после заключения сделки.

Перед покупкой обязательно проверяйте объект недвижимости на наличие обременений. Для этого можно запросить выписку из ЕГРН, которая содержит сведения об ограничениях и обременениях недвижимости. Согласно Статье 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», такая информация является публичной и доступной для любого заинтересованного лица.

Продажа квартиры по поддельным документам

Мошенники могут подделывать документы на недвижимость и продавать чужие квартиры. Как правило, жертвами таких преступлений становятся пожилые люди, или же мошенники используют поддельные паспорта умерших граждан.

Всегда проверяйте подлинность всех документов, представленных продавцом. Кроме того, стоит использовать нотариальное удостоверение сделки в соответствии со ст. 163 Гражданского кодекса РФ, так как нотариус обязан проверить правоспособность сторон и подлинность представленных документов. Это значительно снижает риск мошенничества.

Мошенничество в долевом строительстве

Многие покупатели сталкиваются с недобросовестными застройщиками, которые либо замораживают строительство, либо исчезают с деньгами дольщиков. Долевая схема часто используется для привлечения средств, но здесь риск мошенничества очень велик.

Как защитить себя? Перед тем как вкладывать деньги в строящееся жильё, необходимо внимательно изучить разрешительные документы застройщика, включая разрешение на строительство, проектную декларацию и договор долевого участия. Также стоит проверить застройщика на сайте Единого реестра застройщиков и убедиться, что он соблюдает требования закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Как обезопасить себя при сделках с недвижимостью

Прежде чем заключить сделку, важно провести детальную юридическую проверку объекта недвижимости и продавца. Это включает в себя получение выписки из ЕГРН, которая содержит полные сведения о собственнике, истории сделок с объектом, наличии обременений и арестов (ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Проверка истории переходов прав собственности. Часто при мошенничестве с недвижимостью объект несколько раз перепродается за короткий срок, чтобы скрыть нелегальные действия.

Убедитесь, что у продавца нет задолженностей по коммунальным платежам или налогам на недвижимость.

Сделки с недвижимостью часто сопровождаются крупными денежными переводами, и важно правильно организовать процесс расчёта. Использование наличных денег без прозрачных механизмов может привести к потере денег.

Для расчёта лучше использовать банковские инструменты — банковскую ячейку или аккредитив. Это позволит вам быть уверенным, что деньги будут переданы продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Заключение договора через нотариуса

Нотариус выступает независимым посредником при заключении сделки, проверяя все представленные документы. Заключение договора купли-продажи через нотариуса даёт покупателю дополнительные гарантии, так как нотариус обязан проверять правовой статус недвижимости и дееспособность сторон.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона «Об основах нотариата», нотариус несет ответственность за достоверность информации, на основе которой составляется договор. Это снижает риски мошенничества.

Обращение в суд и правовые последствия

Если вы всё же стали жертвой мошенничества, важно незамедлительно обратиться в суд. Российское законодательство предоставляет механизмы защиты прав потерпевших. На основании ст. 167 Гражданского кодекса РФ, если сделка признана недействительной (например, в случае подделки документов), вы можете требовать возврата имущества в первоначальное состояние.

Если мошенничество связано с незаконным завладением деньгами, то по ст. 159 Уголовного кодекса РФ мошенники могут быть привлечены к уголовной ответственности, а потерпевший — потребовать компенсации ущерба.

Многообразие мошеннических схем и необходимость тщательной проверки

Мошенничество в сфере недвижимости разнообразно и охватывает огромное количество схем, которые постоянно совершенствуются. На практике существует множество способов обмана покупателей: от поддельных документов до сложных махинаций с правами на собственность. Даже опытный юрист или риэлтор может столкнуться с ситуацией, когда объект недвижимости на первый взгляд выглядит «чистым», но при глубоком анализе выявляются скрытые риски.

При проверке недвижимости может быть использовано до 50 различных критериев оценки, чтобы исключить мошенничество и возможные правовые проблемы. К числу таких критериев относятся:

- Проверка правовой истории объекта — частая перепродажа недвижимости за короткий срок может быть индикатором проблем;

- Уточнение наличия всех зарегистрированных лиц, прописанных в квартире, включая несовершеннолетних и недееспособных лиц;

- Проверка задолженностей по коммунальным платежам или налогам;

- Анализ документов, связанных с наследованием, разделом имущества или дарением;

- Проверка судимости владельца или наложенных арестов на имущество.

Этот список можно продолжать, и только комплексная проверка позволяет минимизировать риски. Однако даже такие тщательные процедуры не всегда могут гарантировать 100% защиту. Некоторые недобросовестные продавцы используют очень тонкие и хорошо продуманные схемы, которые могут быть незаметны на первых этапах.

Именно поэтому даже опытные риэлторы и агентства недвижимости часто приобретают страховые полисы, которые защищают их в случае выявления недобросовестного объекта недвижимости уже после сделки. Страхование профессиональной ответственности — это важный элемент работы на рынке недвижимости, который помогает компенсировать возможные убытки покупателя, если проблемы с объектом выявлены постфактум.

Заключение

Недвижимость — это не только ценный актив, но и объект повышенного интереса для мошенников. Однако грамотный подход к сделкам, юридическая проверка документов, использование нотариуса и финансовых инструментов позволяют минимизировать риски и обезопасить себя от мошенничества. Всегда лучше обратиться к квалифицированному юристу, который проведёт полную проверку сделки и поможет избежать опасностей.

Берегите свои права и не давайте мошенникам шанса!