Управляющая Компания не смогла доказать в суде, что не отвечает за ремонт внутриквартального проезда

В Псковской области управляющая компания ООО УК «Комфортный Дом» попыталась в суде оспорить предписание ГЖИ и Прокуратуры о ремонте внутриквартального проезда - не получилось.

Эта ситуация демонстрирует сложности, возникающие при определении границ ответственности управляющей организации (УО) за содержание общего имущества многоквартирных домов (МКД). Давайте разберем ключевые моменты дела.

Основные факты:

1. Жалобы жителей: Жители жаловались на неудовлетворительное состояние внутриквартального проезда, который находился в плохом состоянии с ямами и выбоинами.

2. Проверка Комитета по региональному контролю и надзору: По результатам проверки было установлено, что проезд является частью участка, на котором расположен МКД, и поэтому входит в состав общего имущества. Следовательно, ответственность за его содержание возлагается на управляющую организацию.

3. Предписание Комитета: От управляющей организации требовали провести текущий ремонт разрушенного дорожного покрытия.

4. Решение суда первой инстанции: Суд первой инстанции признал предписание недействительным, мотивируя это тем, что дорога не соответствует определению общего имущества, так как на нее был установлен публичный сервитут.

5. Апелляционное определение: Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции и признала требования Комитета законными. При этом были учтены следующие обстоятельства:

- Земельный участок, на котором расположены МКД и проезд, зарегистрирован в ЕГРН как собственность жильцов дома.

- Спорный проезд используется не только жильцами данного МКД, но и другими лицами (например, для доступа к гимназии).

- На момент выдачи предписания проект планировки территории не содержал четких обозначений мест общего пользования, включая внутренние проезды.

- Не было доказательств того, что этот проезд включен в перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения.

6. Заключение апелляционного суда: Установление публичного сервитута на земельный участок не меняет правообладателей участка под МКД. То есть, несмотря на наличие сервитута, собственники жилья остаются ответственными за содержание всего участка, включая дорогу.

Важные выводы:

- Правообладатель: Даже если на часть земли устанавливается публичный сервитут (в данном случае для обеспечения прохода/проезда), это не лишает собственников права собственности на эту землю. Ответственность за ее содержание остается у них.

- Общее имущество: Если дорога расположена на участке, принадлежащем собственникам квартир в МКД (что подтверждается данными ЕГРН), она считается общим имуществом, даже если используется и другими людьми.

- Отсутствие четкого плана: Отсутствие проекта планировки, четко определяющего границы общего пользования внутри квартала, не освобождает УО от обязанности содержать общее имущество.

Таким образом, четырнадцатый апелляционный суд своим определением по делу NA-526676/2023 от 31.10.2024 г. подтвердил законность требований Комитета о проведении ремонта дороги за счет средств собственников МКД.