Доступ Жителей в Подвал МКД

История

В одном доме у жителей начались проблемы с подвальным помещением, там что то прорвало и просьбы в Управляющую Компанию (УК) предоставить им доступ в подвальные помещения с для проверки что вообще там происходит и фиксации текущего состояния - не увенчались успехом, приходили отписки что доступ не дадим.

УК сообщила, что доступ в подвалы возможен только сотрудникам УК, ответственным за обслуживание и контроль состояния оборудования и коммуникаций относящихся к общему имуществу.

Судебное разбирательство

Жители решили, что отказ в предоставлении доступа нарушает их законные права, и подали иск в суд.

Основными доводами на процессе было то, что как собственники части имущества МКД, они имеют право лично проверить состояние подвалов и посмотреть условия эксплуатации и обслуживания коммуникаций и оборудования размещенного в подвале МКД.

Позиция УК само собой выражалась в несогласии с доводами Истцов:

УК постоянно осуществляет мониторинг правил эксплуатации имущества МКД, а часть долей в МКД, в праве общей собственности не дает определить ее в натуре, и как следствие, разрешение на самостоятельный осмотр такого общего имущества МКД (подвалов), могло бы нарушить права остальных жильцов, не дававших своего согласия - (ремарка автора: Хотя логика и так понятна, что такая проверка или осмотр напротив делается в интересах всех жителей.)

Так же УК настаивало, что законодательство требует ограничить доступ к подвалам.

Итог Суда

Все три судебные инстанции поддержали и "засилили" позицию УК указав следующее:

1. Согласно п. 16.2 СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации», необходимо исключить доступ к техническим помещениям, включая подвалы, для лиц без соответствующих производственных обязанностей. Входные двери в подвалы должны быть заперты, а ключи переданы организациям по содержанию жилого фонда либо жильцам ближайших квартир (п. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170).

2. Доступ собственников возможен только в те подвалы, где расположены общественные помещения, такие как кладовки (СП 54.13330.2022). Подвалы с общедомовыми коммуникациями остаются закрытыми для предотвращения возможных повреждений.

3. Суд так же отметил, что само по себе наличие у жильцов права общей долевой собственности недостаточно для предоставления им доступа в подвалы. Обследование и мониторинг состояния имущества МКД – обязанность специализированных лицензируемых организаций, к которым жители не относится, но относится УК.

Иное мнение при этом у Минстроя РФ

1. Минстрой РФ в письме № 13759-ОГ/04 от 7 июня 2021 года сообщил: 1. согласно п. 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170, ключи от технических помещений должны находиться у сотрудников обслуживающей организации и одного из жильцов ближайшей квартиры.

2. Собственник такой квартиры имеет право на доступ к подвалам при условии, что это не нарушает права других жильцов и требования пожарной безопасности, санитарных и экологических норм (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).

Вывод

В итоге получается что на текущий момент, отсутствует механизм правового регулирования, который бы однозначно поставил бы точку в вопросе доступа и использования всех помещений МКД.

Условно, есть выход в виде решения, принятого на ОСС (общее собрание собственников) МКД - например о том что все жители разрешают, и дают право доступа к абсолютно всем помещениям для составления отчетов и фиксаций, а так же обследований - совету МКД или хотя бы одному председателю.

А так же, я лично вижу более цивильный и правильный вариант - это внесение изменений в договор обслуживания МКД между жителями и УК, с добавлением пункта о обязательном допуске совета дома к коммуникациям по первому требованию, без ограничений при аварийных ситуациях (тут надо будет расшифровку давать в договоре что будет являться аварийной ситуацией и как она фиксируется), и не чаще 2х раз в месяц в период нормальной эксплуатации.

И к сожалению в сфере ЖКХ - до сих пор остается очень мало контроля, очень мало прозрачности, и чрезмерно много денег расходование которых почему то очень легко объясняются и трудно проверяются надзорными за этой сферой ведомствами.