Споры по границам земельного участка, подводные камни

70% всех земельных споров – это споры по границам земельного участка. Но чтобы их предотвратить, избежать или решить в свою пользу, надо знать основные точки опоры, на которые обращают внимание суды и эксперты. Рассмотрим некоторые из них.

Одна из ошибок при установлении границ - это реестровая ошибка. Что это? Она представляет следующее, когда два соседа всю жизнь живут, у них заборы стоят по границам, претензий друг к другу нет. Но если взглянуть в документы, может случится так, что забор одного соседа должен находиться внутри другого забора. То есть, получается ситуация, при межевании границ по каким-то причинам, были внесены сведения в ЕГРН и в Межевой план. Не фактические границы участков, а некие виртуальные границы, которые были определены со смещением. Такой сбой может произойти по разным причинам. Может быть плохо работала спутниковая аппаратура, или случился сбой в программе. Возможно, кадастровый инженер подхалтурил, не запросил исходные данные или наоборот запросил и увидел, что все земельные участки по линии уже смещены и просто знает, что будет конфликтная ситуация, пристегнулся к этим границам ничего не сказав своим заказчикам и сдал им такую работу, и соответственно внес определенные сведения в Росреестр. И потом когда это выяснилось, возникает такая неприятная ситуация.

Что в этой ситуации делать? Если мы говорим о ситуации, когда два соседа всю жизнь жили, были согласны с этими границами, и ошибка произошла только на бумаге - это самый простой и самый легкий способ. Просто приглашают кадастрового инженера, он перемеряет земельные участки, составляет новый межевой план либо по исправлению реестровой ошибки, либо даже можно вместо ошибки сделать небольшое перераспределение границ. И новые границы становятся на кадастровый учет. То есть при наличии согласия соседей, потому что необходимо будет подписывать акт согласования границ.

А что делать если люди не согласны? Ведь такое тоже бывает, потому что некоторые ошибки определенные граждане стали трактовать в свою пользу и как можно больше земли себе оставить во владениях. Вот в этой ситуации поможет только суд. В рамках суда назначается в обязательном порядке землеустроительная экспертиза, на которую ставится вопрос. Соответствуют ли фактические границы земельного участка юридическим? Допущена ли Реестровая ошибка при проведении кадастровых работ? Чем подтверждается, что такая ошибка есть? То есть эксперт будет сравнивать Генеральный план и Проект организации застройки территории садоводства. Будет смотреть насколько смещение правильно или неправильно произошло. И вот в этой ситуации, критично важно, чтобы у гражданина после проведения кадастровых работ на руках осталась максимально подробная кадастровая съемка его земельного участка с фиксацией всех строений, кустов, деревьев, теплиц, заборов. Все, что можно будет в дальнейшем предъявить в обосновании доказательства нарушения своих прав.

Еще одна из ошибок заключается в неверном вынесении границ земельного участка на местности. К примеру, гражданин пригласил кадастрового инженера перед установкой забора. Кадастровый инженер поставил межевые знаки, и гражданин по этим живым знакам поставил забор, а когда приехал сосед гражданина, он сказал, что забор построен на его территории. После разбирательств, действительно забор оказался на территории соседа, а не в границах участка гражданина. В данном случае, результаты межевания имели юридически большое значение, чем фактическое местоположение забора. В итоге суд обязал снести забор. Поэтому здесь у нас ошибка может быть со всех сторон. С одной стороны координаты могут быть неверно определены в документах, а с другой стороны, если эти координаты определены верно, ошибочно можно вынести межевые знаки на местности. И это тоже достаточно серьезная ситуация, потому что здесь уже нужно будет обращаться в суд с Иском о защите прав потребителей и доказывать, что вам неправильно вынесли межевые знаки. И как правило, сделать это практически невозможно, потому что межевые знаки выносятся перед установкой забора. Если забор установлен, никто межевые знаки не сохраняет. И доказать, что вам их установили в каком-то другом месте – нереально. Любой суд скажет, что это вы сами забор установили неправильно, хотя обладали достоверными данными, как должны проходить координаты вашего земельного участка.

В таком случае, при вынесении границ земельного участка на местности, необходимо пригласить хотя бы двух кадастровых инженеров для более точного установления границ, а также наличие присутствия соседа, с кем граничит ваш участок.

Таким образом, профилактические меры и своевременное привлечение специалистов по межеванию может способствовать предотвращению земельных споров. В случае ошибки, необходимо понимать, что доказательство ее часто требует значительных усилий и обращения в суд.