По своей части главными документами являются документы на землю, поскольку огромное количество проблемных ситуаций возникает. И если эти документы есть, то все складывается хорошо, а вот если их нет, все складывается плохо.
Правоустанавливающие документы на земельный участок СНТ – в свое время выдавались различные государственные акты на право пользования землей. То есть государственный акт выдавался на право постоянного (бессрочного) пользования, целиком на массив. В этом случае, переоформление земли общего пользования может быть оформлена в рамках земельного кодекса.
Оформление земельного участка индивидуальных лиц происходит уже из исходного земельного участка, из исходного массива. То есть мы образуем индивидуальные земельные участки из этого массива, который был предоставлен СНТ.
Помимо государственных актов, выдавались также Свидетельства о собственности; свидетельства о постоянном (бессрочном) пользовании на земельный участок; коллективно совместной собственности; коллективно-долевой собственности. Раньше были разные Виды права на землю общего пользования, поскольку в годы земельной реформы законодательство достаточно было подвижное, все постоянно менялось. И в конечном итоге с момента введения в действие Земельного Кодекса с 2001г. у нас остались только виды права на землю - либо аренда, либо собственность.
Постоянное (бессрочное) пользование у нас сохранилось только для государственных учреждений. Если оно в садоводстве было предоставлено, оно тоже сохраняется, но только до момента переоформления.
Документы необходимо трепетно хранить.
Как они выдавались? Раньше документы выдавались в двух экземплярах. Когда у нас еще не было Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН), эти бланки свидетельств были в двух экземплярах. Один хранился в комитете по земельным ресурсам – сейчас это Росреестр, отдел государственного фонда данных. Другой выдавался на руки садоводству. Очень большая беда, если такие документы не сохранились в Садоводстве и не сохранились в Росреестре. В этой ситуации необходимо будет обращаться с заявлением в суд об установлении факта отвода данного земельного участка садоводства, в противном случае гражданин не сможет приватизировать свой земельный участок.
ВАЖНО! Если есть такая возможность, постарайтесь получить заверенную копию вашего правоустанавливающего документа из государственного фонда данных. Почему это важно? Сейчас участились случаи подделки документов. Те бланки, которые раньше выдавались в годы земельной реформы – государственные акты, свидетельства - не всегда были строго учтены. И когда пошла приватизация земель, многие бланки с этими печатями заранее подготовленные, остались у некоторых недобросовестных людях. И потом недобросовестные люди стали эти документы выписывать на себя в отношении участков, которые никогда никем не передавались. Судьи об этом знают, поэтому каждый раз, когда возникает какой-то земельный спор, документы требуют у самого СНТ, но еще и в Росреестре, в архиве, в государственном фонде данных. Потому что отсутствие такого документа, может свидетельствовать о том, что земельный участок уполномоченным органом не отводился.
Настоятельно рекомендую понять, в какой точке вы находитесь. Посмотреть, какие правоустанавливающие документы у вас есть на руках. Сделать официальный запрос в росреестр, убедиться что у них есть такой же документ, и что самое главное идентичное содержание! Потому что есть случаи в практике, и они повторяются – когда на руки выдается документ с одной площадью, а в архиве хранится с другой. И потом очень сложно доказать, что никто ничего не прорисовывал. По этому если есть такая возможность, обязательно запросите дубликаты, заверенные копии этих документов.
Что еще нужно обязательно хранить? Это старые генеральные планы проекты организации застройки. Почему они критически важны? Потому что при разрешении абсолютно любого земельного спора, вопрос стандартный, который ставит суд на экспертизу. Соответствуют ли фактические границы земельного участка правоустанавливающим документам и документам о его образовании?
Документы об образовании земельного участка – В судебной практике документом об образовании садоводства и вообще земельных участков в садоводстве является как раз генеральный план. Проект организации застройки. В разные годы их могли называть например "Схема расположения участков в садоводстве" или "Схема застройки в СНТ". Название могло быть разным, но суть одна – это документ, который определяет внешние границы садоводства, внутренние границы, границы и размеры земельных участков, количество земельных участков в садоводстве и назначение земель общего пользования, где изначально были запроектированы мусорные площадки, где-то домики правления, где-то места для проведения общих собраний, где-то автобусные остановки, где-то торговые площади для магазинов. То есть все это раньше в свое время было запроектировано.
И в настоящее время, если, например, мы с вами понимаем, что возник какой-то земельный спор - человек бьет себя в грудь "земля моя!", а мы открываем генеральный план, и там в место земельного участка должен быть медицинский пункт, возникают вопросы к законности в принципе образования данного земельного участка именно на данном месте.
Бывает так, что предположим, изначально садоводство занимало 200 земельных участков, а потом получилось 250 участков. Как так могло получиться? А это просто некоторые председатели садоводства выписывают членские книжки. Берут новых членов садоводства за определенные деньги и говорят "вот тебе участок". А то, что этот участок не в садоводстве, а вообще на землях государственной собственности, многие люди не знают. И опять же возникает конфликтная ситуация, потому что просто сопоставив данные об исходном количестве земельных участков в том количестве которое получилось в результате, по факту можно судить о том, что где-то было допущено, ну как минимум мошенничество, когда председатели предоставляли земельные участки, ни в границах садоводства, а за его пределами.
По этому вот эти генеральные планы, проекты планировки территории, проект организации застройки, проекты межевания территории, ВСЕ, что определяет внешние и внутренние границы земельных участков, а также нарезку и предназначение каждой территории внутри этого садоводства – это все имеет критически важное значение для разрешения споров.
Если мы, например, понимаем, что в результате межевания у гражданина площадь не поменялась, к примеру, как было 12 соток так и осталось. Но по документам у него длина и ширина совершенно не такие, какие должны быть по генеральному плану, и он по факту залез на соседей. В этом случае, суд будет опираться на старый генеральный план. Потому что обоснование изменения конфигурации з/у – это один из тех проблемных вопросов, на которые судьи обращают внимание при восстановлении границ земельного участка.
Многие люди обращаются с иском в суд об устранении нарушения права. Мотивируют это тем, что граница земельного участка, которая у них положена по документам, по факту и по документу не соответствуют. И эти люди выигрывают суды, если докажут, что действительно граница земельного участка по факту и по старому генеральному плану отличаются. В этой связи в обязательном порядке все эти документы храните, помимо того, что они должны быть разработаны, начерчены и храниться у вас в правлении.
Есть еще один нюанс. Документы должны быть утверждены уполномоченным органом. Если мы берем старые документы, там могут быть печати, представителя архитектуры администрации, архитектора города, архитектора района. Это может быть выполнено в форме согласования документов.
Если мы берем современное время, то здесь уже должен быть Акт органов местного самоуправления об утверждении проекта организации застройки или проекты планировки, проекты межевания территории.
Если генеральный план подрядная организация подготовила или проект организации застройки, или допустим тот же план планировки проект межевания территории, но он НЕ утвержден уполномоченным органом, считайте что у вас его юридически НЕТ. Это очень важный нюанс!
Случай из судебной практики. У собственника земельного участка не было документов об утверждении генерального плана. Помогло ему восстановить свои границы то, что имеет место быть Реестровая ошибка. Если бы этот генеральный план был утвержден, то собственник, который подписал себе сам неправильные границы, не перепроверив их на местности, проиграл бы суд. Благодаря тому, что генеральный план НЕ был утвержден, не было решения об утверждении, хотя он был разработан и председатель был полностью уверен, что с его документами в садоводстве все в порядке. Благодаря этому дело было Выиграно.
Поэтому совет вам на все времена. Максимально храните все свои документы: правоустанавливающие документы об образовании земельного участка в садоводстве, генеральные планы, проекты, планировки территории. Чем тщательнее вы это храните, тем точнее в случае любой конфликтной ситуации, можно будет проследить изменение конфигурации земельного участка, основания для такого изменения (вообще были ли они), а также спрогнозировать уже какой-то конечный результат.
Еще одна проблема, с которой сталкиваются многие садоводства, это то, что в графической части документа и в текстовой части документа площадь к сожалению разнится. Причем разница может быть на 1-2 гектара, а может разниться и на 30-40 гектар. К примеру, на практике произошло то, что на одной части государственного акта в масштабе нанесли границы садоводства, получилась цифра порядка 50 гектар. Если в масштабе перемерить, садоводство эту территорию освоило, количество земельных участков совпадает. А когда заполняли текстовую часть этого же государственного акта, указали 35 гектар. Такая ситуация может решаться в суде. То есть получается, что внутри одного документа имеются внутренние противоречия. Графическая часть с текстовой не совпадают. Что в результате? А в результате, когда вы начинаете проводить межевание земель общего пользования, у вас либо недобор, либо перебор площади. И эта ситуация может решаться только в суде. В судебном порядке вы признаете текстовую или графическую часть вашего правоустанавливающего документа недействительным.
И вторым требованием просите Суд установить границы земельного участка в соответствии с подготовленным межевым планом. Это единственный способ разрешения таких дел.
Пример из судебной практики. В генеральном плане по краю садоводства должна была идти дорога. Когда делали межевание земель общего пользования, кадастровые инженеры поняли, что площади не хватает, и эту дорогу отрезали. Пришел новый председатель. Встал вопрос - "а чья дорога?". Она же никогда не была государственной, она же шла вокруг садоводства и должна входить в документ. Когда стали разбираться, выяснили, что тоже графическая часть и текстовая часть одного документа не совпадали. И в рамках экспертизы также пришлось это доказывать, что дорога всегда принадлежала этому садоводству. Просто при выдаче документа была допущена ошибка при подсчете площади.
К счастью, такие ситуации в суде решаются положительно в целом. По этому если вы с этим столкнулись, не переживайте. Все это возможно решить.
