Спор арендодателя и арендатора объекта общественного питания о получении задолженности по арендным и коммунальным платежам (часть 1)

Ассоциация юристов "Бизнес + право"

Спор арендодателя и арендатора объекта общественного питания о получении задолженности по арендным и коммунальным платежам, возмещении расходов арендатора на ремонт помещения, взыскании арендатором упущенной выгоды из-за невозможности использовать помещение (часть 1)

Клиентом - государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р - в результате проведения аукциона заключён с обществом с ограниченной ответственностью К

договор аренды от 11.09.2021г. (далее - договор аренды). В соответствии с п. 1.2. договора аренды государственное автономное учреждение культуры г. Москвы Р (арендодатель) обязано предоставить обществу с ограниченной ответственностью К (арендатор) во временное владение и пользование нестационарный торговый объект - павильон общей площадью 508,3 кв. м (далее - объект аренды) для размещения объекта общественного питания.

В соответствии с п. 3.2. договора аренды размер арендной платы -

521 396,28 руб. за 1 календарный месяц аренды. В соответствии с п. 3.4. договора аренды общество с ограниченной ответственностью К обязано осуществлять выплату арендной платы ежемесячно не позднее 10 числа каждого календарного месяца аренды. В соответствии с п. 3.7. договора аренды общество с ограниченной ответственностью К обязано осуществлять возмещение расходов, понесённых государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р в связи с оплатой электроэнергии, других коммунальных платежей при использовании обществом с ограниченной ответственностью К объекта аренды. 29.09.2021г. государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р предоставлен обществу с ограниченной ответственностью К объект аренды по акту приема-передачи объекта аренды. Обществом с ограниченной ответственностью К осуществлялись использование объекта аренды, выплата арендной платы в срок, в порядке, установленными договором аренды. В нарушение п. 3.4. договора аренды обществом с ограниченной ответственностью К не были осуществлены выплата арендной платы за период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г., возмещение расходов, понесённых государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р в связи с оплатой электроэнергии, других коммунальных платежей при использовании обществом с ограниченной ответственностью К объекта аренды в период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г. Размер задолженности общества с ограниченной ответственностью К по выплате арендной платы за период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г. - 4 171 170,24 руб., размер задолженности общества с ограниченной ответственностью К по возмещению расходов автономного учреждения культуры г. Москвы Р на оплату электроэнергии, других коммунальных платежей в период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г. - 95 478,26 руб. 29.06.2024г. государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р была направлена обществу с ограниченной ответственностью К досудебная претензия с требованиями о выплате задолженности по арендной плате за период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г. в размере 4 171 170,24 руб., возмещении расходов, понесённых государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р в связи с оплатой электроэнергии, других коммунальных платежей при использовании обществом с ограниченной ответственностью К объекта аренды в период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г., в размере 95 478,26 руб. 29.06.2024г. Обществом с ограниченной ответственностью К не был предоставлен ответ на досудебную претензию государственного автономного учреждения культуры г. Москвы Р от 29.06.2024г., требования досудебной претензии оставлены без удовлетворения. 14.07.2024г., защищая право государственного автономного учреждения культуры г. Москвы Р на получение арендной платы по договору аренды за период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г., возмещение обществом с ограниченной ответственностью К расходов, понесённых государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р в связи с оплатой электроэнергии, других коммунальных платежей при использовании обществом с ограниченной ответственностью К объекта аренды в период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г., мы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью К задолженностей по выплате арендной платы по договору аренды в размере 4 171 170,24 руб., возмещению расходов государственного автономного учреждением культуры г. Москвы Р на оплату электроэнергии, других коммунальных платежей в размере 95 478,26 руб. Обществом с ограниченной ответственностью К было представлено в Арбитражный суд г. Москвы встречное исковое заявление о взыскании с государственного автономного учреждения культуры г. Москвы Р убытков, возникших у общества с ограниченной ответственностью К в связи с исполнением договора аренды, в размере 3 891 484 руб., уменьшении размера арендной платы за период с 16.03.2024г. по 22.05.2024г. до 150 000 руб. за 1 календарный месяц аренды, возмещении расходов общества с ограниченной ответственностью К на выполнение технической экспертизы состояния объекта аренды в размере 287 450 руб.

Требования встречного искового заявления были обоснованы обществом с ограниченной ответственностью К следующими аргументами:

1. Объект аренды не соответствует санитарным нормам и требованиям (в частности, отсутствует подключение объекта аренды к централизованной системе водоснабжения, водоотведения), что делает его непригодным для использования в соответствии с целевым назначением, установленным договором аренды. Государственное автономное учреждение культуры г. Москвы Р как собственник объекта аренды не могло быть не информировано о несоответствии объекта аренды санитарным нормам и требованиям, соответственно, у государственного автономного учреждения культуры г. Москвы Р отсутствовали правомочия по предоставлению объекта аренды в пользование обществу с ограниченной ответственно К до момента приведения объекта аренды в соответствие с санитарными нормами и требованиями.

2. Заявленный к взысканию размер задолженности общества с ограниченной ответственностью К по возмещению расходов, понесённых государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р в связи с оплатой электроэнергии, других коммунальных платежей при использовании обществом с ограниченной ответственностью К объекта аренды в период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г., не соответствует фактическому размеру коммунальных платежей за этот период, т. к. в период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г. услуги по водоснабжению, водоотведению (канализации) были оказаны с длительными перерывами (иногда до 2 недель).

3. Объект аренды обладает скрытыми недостатками, которые не могли быть выявлены обществом с ограниченной ответственностью К в момент получения объекта аренды в пользование и подписания акта приёма-передачи объекта аренды от 29.09.2021г. В связи с этим обществом с ограниченной ответственностью К в течение срока аренды неоднократно осуществлялось выполнение ремонта объекта аренды. Размер убытков в форме расходов, понесённых обществом с ограниченной ответственностью К в связи с ремонтом объекта аренды, - 3 891 484 руб.

4. С целью фиксации факта наличия скрытых недостатков объекта аренды, подтверждения размера расходов, понесённых обществом с ограниченной ответственностью К в связи с ремонтом объекта аренды, обществом с ограниченной ответственностью К была выполнена техническая экспертиза состояния объекта аренды с участием независимой экспертной организации. В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Т. к. необходимость проведения экспертизы возникла вследствие ненадлежащего состояния объекта аренды, делающего затруднительным его использование в соответствии с целевым назначением, установленным договором аренды, расходы общества с ограниченной ответственностью К на проведение технической экспертизы состояния объекта аренды должны быть возмещены лицом, ответственным за состояние объекта аренды, - государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р. Соответственно, исковое требование о возмещении расходов, понесённых обществом с ограниченной ответственностью К в связи с выполнением технической экспертизы состояния объекта аренды, в размере 287 450 руб. является обоснованным.

5. На территории городского парка, на которой расположен объект аренды, в период с 16.03.2024г. по 22.05.2024г. осуществлялось выполнение ремонтных работ, в связи с чем доступ посетителей на территорию городского парка и, соответственно, к объекту аренды был ограничен. Следовательно, общество с ограниченной ответственностью К было лишено возможности полноценно использовать объект аренды в соответствии с целевым назначением, установленным договором аренды. Целью заключения договора аренды для общества с ограниченной ответственностью К является получение прибыли от осуществления предпринимательской деятельности с использованием объекта аренды. Вследствие невозможности полноценного использования объекта аренды в период с 16.03.2024г. по 22.05.2024г. обществом с ограниченной ответственностью К была недополучена прибыль от осуществления предпринимательской деятельности с использованием объекта аренды (что является убытками в форме упущенной выгоды), соответственно, общество с ограниченной ответственностью К было лишено того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора аренды. Следовательно, исковое требование общества с ограниченной ответственностью К об уменьшении размера арендной платы за период с 16.03.2024г. по 22.05.2024г. до 150 000 руб. за 1 календарный месяц аренды является обоснованным.

Требования искового заявления государственного автономного учреждения культуры г. Москвы Р. были основаны нами на следующих доводах:

1. В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим. В соответствии со ст. ст. 614, 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора, в том числе, своевременно выплачивать арендную плату в порядке, сроки, установленные договором. Факт существования у общества с ограниченной ответственностью К задолженности по выплате арендной платы за период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г. в размере 4 171 170,24 руб., задолженности по возмещению расходов, понесённых государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р в связи с оплатой электроэнергии, других коммунальных платежей при использовании обществом с ограниченной ответственностью К объекта аренды в период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г., в размере 95 478,26 руб. не опровергнут обществом с ограниченной ответственностью К, в частности, обществом с ограниченной ответственностью К не представлены доказательства осуществления выплат арендных платежей в период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г., возмещения расходов государственного автономного учреждения культуры г. Москвы Р на оплату электроэнергии, других коммунальных платежей в период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г. (например, платёжные поручения, подтверждающие выплаты). Соответственно, факт существования у общества с ограниченной ответственностью К задолженности по выплате арендной платы, возмещению расходов, понесённых государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р в связи с оплатой электроэнергии, других коммунальных платежей при использовании обществом с ограниченной ответственностью К объекта аренды в период с 01.10.2023г. по 31.05.2024г., можно считать установленным.

2. Довод общества с ограниченной ответственностью К о том, что объект аренды не соответствует санитарным нормам и требованиям (в частности, отсутствует подключение объекта аренды к централизованной системе водоснабжения, водоотведения), что делает его непригодным для использования в соответствии с целевым назначением, установленным договором аренды, несостоятелен по следующим причинам. Объект аренды является нестационарным торговым объектом - павильоном. В соответствии с подпунктом 6 п. 2 ст. 1 Федерального закона от 28.12.2009г. № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" нестационарный торговый объект - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанную прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе, передвижное сооружение. Объект аренды предоставлен обществу с ограниченной ответственностью К для использования с целью размещения временной организации общественного питания быстрого обслуживания. В соответствии с разделом XVI "Требований к временным организациям общественного питания быстрого обслуживания", содержащихся в "Санитарно-эпидемиологических требованиях к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья" (утверждены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001г. N 31), при отсутствии централизованного водоснабжения и отсутствии централизованной системы канализации обеспечивается бесперебойная доставка и использование воды, отвечающей требованиям качества воды централизованного водоснабжения, и обеспечивается вывоз стоков, с последующей дезинфекцией емкостей для питьевой воды и емкостей для стоков в установленном порядке; обеспечение бесперебойной доставки воды и вывоза стоков являются обязанностями арендатора помещения, в котором расположена организация общественного питания. Соответственно, отсутствие подключения объекта аренды к централизованной системе водоснабжения не является нарушением санитарных норм и требований, не делает объект аренды непригодным для использования в соответствии с целевым назначением, установленным договором аренды, т. к. наличие подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в частности, к централизованной системе водоснабжения, водоотведения, не является обязательным для временных сооружений, временных конструкций. Договор аренды был заключён государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р и обществом с ограниченной ответственностью К в результате проведения аукциона на право заключения договора аренды. Информация о характеристиках объекта аренды содержалась в конкурсной документации, в частности, в заявлении организатора аукциона. Информация о том, что объект аренды является "нестационарным торговым объектом", содержится в акте приема-передачи объекта аренды от 29.09.2021г., подписанном уполномоченными представителями государственного автономного учреждения культуры г. Москвы Р и общества с ограниченной ответственностью К. Соответственно, общество с ограниченной ответственностью К при заключении договора аренды обладало информацией о том, что объект аренды является нестационарным торговым объектом, характеристиках, фактическом состоянии объекта аренды. При подписании акта приема-передачи объекта аренды от 29.09.2021г. обществом с ограниченной ответственностью К не было заявлено о наличии недостатков объекта аренды, в том числе, недостатков, делающих невозможным или затрудняющих использование объекта аренды в соответствии с целевым назначением, установленным договором аренды.

3. В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Убытками являются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Лицо, обратившееся с требованием о возмещении убытков, должно доказать наличие фактического состава (наличие совокупности условий) нарушения его права, включающего: факт нарушения другим лицом обязанностей (совершения незаконных действий, допущение бездействия), наличие причинно-следственной связи между совершенным нарушением и существованием убытков, размер убытков. Отсутствие одного из условий состава нарушения права исключает возможность удовлетворения требования о взыскании убытков. В соответствии с п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно представить доказательства обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном, непосредственном исследовании представленных в материалы дела доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность, взаимную связь доказательств в совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования судом выяснено, что содержащиеся в доказательстве сведения соответствуют действительности, фактическим обстоятельствам дела. Каждое доказательство должно быть оценено арбитражным судом в совокупности с другими доказательствами. Обществом с ограниченной ответственностью К в противоречие п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены доказательства нарушения государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р условий договора аренды, фактического состава нарушения его права государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р, вследствие которого у общества с ограниченной ответственностью К существуют убытки, а именно, факта нарушения государственным автономным учреждением культуры г. Москвы Р обязанностей (совершения незаконных действий, допущение бездействия), наличие причинно-следственной связи между совершенным нарушением и существованием у общества с ограниченной ответственностью К убытков, размер убытков. Соответственно, исковое требование общества с ограниченной ответственностью К о возмещении убытков в форме расходов, понесённых обществом с ограниченной ответственностью К в связи с ремонтом объекта аренды, в размере 3 891 484 руб. является необоснованным.

Продолжение в следующем посте

https://businessandlaw.ucoz.net/blog/spor_arendodatelja_i_arendatora_obekta_obshhestvennogo_pitanija_o_poluchenii_zadolzhennosti_po_arendnym_i_kommunalnym_platezham/2025-02-16-132