С 2026 года порядок пользования долевой собственностью нужно регистрировать в ЕГРН. Узнайте, как это повлияет на ваши права!
С 1 января 2026 года в России вступят в силу масштабные изменения в Гражданский кодекс, направленные на регулирование долевой собственности, договоров безвозмездного пользования и завещательных отказов. Законопроект, внесенный Правительством РФ, уже прошел первое чтение в Госдуме и вызвал активное обсуждение среди юристов и участников рынка недвижимости. Разберем ключевые нововведения.
1. Регистрация порядка пользования долевой собственностью в ЕГРН
Главное изменение касается статьи 247 ГК РФ. Теперь сособственники обязаны вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведения о порядке владения и пользования имуществом:
- Соглашение между собственниками должно быть нотариально заверено и зарегистрировано в ЕГРН. Новый закон обяжет участников долевой собственности фиксировать порядок владения и пользования имуществом в письменном соглашении. Это соглашение должно быть нотариально заверено, после чего сведения о нем вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это касается не только новых договоренностей, но и любых изменений или прекращения уже действующих соглашений. Например, если сособственники решили перераспределить порядок пользования квартирой или земельным участком, они должны оформить это документально, заверить у нотариуса и зарегистрировать в ЕГРН. Такая мера направлена на предотвращение споров и злоупотреблений, а также на защиту прав всех участников долевой собственности.
- Если согласия достичь не удалось, любой участник долевой собственности может обратиться в суд. В случаях, когда сособственники не могут прийти к соглашению, любой из них имеет право обратиться в суд. Суд установит порядок пользования имуществом, исходя из сложившихся обстоятельств и интересов сторон. Решение суда также подлежит регистрации в ЕГРН, что делает его обязательным для всех участников долевой собственности. Это особенно важно для случаев, когда один из собственников уклоняется от подписания соглашения или намеренно создает препятствия для других.
- Установленный порядок становится обязательным для третьих лиц с момента внесения записи в ЕГРН. После регистрации соглашения или решения суда в ЕГРН, установленный порядок владения и пользования имуществом становится обязательным для третьих лиц. Это означает, что при отчуждении доли новый владелец будет обязан соблюдать ранее зафиксированные условия. Например, если в соглашении указано, что один из собственников имеет право пользоваться определенной комнатой в квартире, новый владелец доли не сможет оспорить это условие. Такая норма защищает интересы всех участников долевой собственности и делает отношения более прозрачными.
Цель нововведения — повысить прозрачность сделок и снизить число споров между собственниками. По мнению инициаторов, регистрация условий в ЕГРН защитит права как нынешних, так и будущих владельцев долей.
Мнение адвоката:
Нововведение, обязывающее регистрировать порядок пользования долевой собственностью в ЕГРН, является важным шагом в защите прав сособственников. Это особенно актуально в случаях перехода права собственности на долю. Ведь в настоящее время при смене собственника доли в случае возникновения споров новый собственник вынужден заново обращаться в суд и определять порядок пользования долей. Регистрация установленного порядка пользования в реестре сделает его обязательным для всех, включая новых владельцев, что снизит риски конфликтов и злоупотреблений. Однако нотариальное удостоверение соглашений и необходимость обращения в суд при недостижении договоренностей могут увеличить расходы и временные затраты для собственников.
Советы адвоката:
1. Если вы являетесь участником долевой собственности, заранее обсудите с другими сособственниками порядок пользования имуществом и зафиксируйте его в письменном соглашении.
2. Обязательно заверьте соглашение у нотариуса, чтобы избежать проблем с регистрацией в ЕГРН.
3. В случае споров обращайтесь в суд как можно раньше, чтобы зафиксировать порядок пользования до продажи долей третьим лицам.
2. Изменения в договорах безвозмездного пользования
Поправки в статьи 689 и 700 ГК РФ вводят новые правила для договоров безвозмездного пользования недвижимостью:
Эти меры направлены на предотвращение злоупотреблений и упорядочивание отношений в сфере пользования недвижимостью.
- Договоры, заключенные на срок от одного года, теперь подлежат государственной регистрации. С 2026 года все договоры безвозмездного пользования недвижимостью, заключенные на срок от одного года, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Без государственной регистрации переход прав по такому договору к новому пользователю будет невозможен. Это касается, например, случаев, когда владелец квартиры предоставляет ее в пользование родственнику или другу на длительный срок. Регистрация договора обеспечит юридическую защиту как ссудодателя, так и ссудополучателя, особенно при смене собственника имущества.
- Для ранее заключенных договоров (до 2026 года) предусмотрен переходный период. Если договор безвозмездного пользования был заключен до 2026 года и не подлежал регистрации, стороны имеют право совместно подать заявление на его регистрацию в ЕГРН. Это особенно важно для договоров, срок действия которых превышает один год. Однако, если одна из сторон отказывается от регистрации, вопрос может быть решен через суд. Такая мера направлена на упорядочивание отношений в сфере безвозмездного пользования недвижимостью и предотвращение злоупотреблений.
Мнение адвоката:
Введение обязательной регистрации договоров безвозмездного пользования недвижимостью на срок от одного года — это логичное продолжение тенденции к повышению прозрачности сделок с недвижимостью. Новые правила защитят права как ссудодателей, так и ссудополучателей, особенно при смене собственника имущества. Однако для сторон, заключивших договоры до 2026 года, переходные положения могут создать дополнительные сложности, особенно если одна из сторон отказывается от регистрации.
Советы адвоката:
1. Проверьте действующие договоры безвозмездного пользования: если они заключены на срок более года, подготовьтесь к их регистрации в ЕГРН.
2. Убедитесь, что в договоре четко прописаны условия пользования имуществом, чтобы избежать споров при регистрации.
3. Если вторая сторона отказывается от регистрации, обратитесь за юридической помощью для защиты своих прав через суд.
3. Регистрация завещательных отказов как обременений
Изменения в статью 1137 ГК РФ
Согласно поправкам, право пользования недвижимостью, предоставленное по завещательному отказу (легату), теперь подлежит обязательной регистрации в ЕГРН в качестве обременения. Это означает следующее:
- Завещательный отказ — это условие, которое наследодатель может включить в завещание, обязывая наследника предоставить третьему лицу (отказополучателю) право пользования имуществом. Например, наследник получает квартиру, но обязан предоставить право проживания в ней другому человеку (отказополучателю) пожизненно или на определенный завещательным отказом срок.
- Регистрация обременения делает право отказополучателя публичным и обязательным для всех последующих собственников. Даже если квартира будет продана, новый владелец не сможет выселить отказополучателя, пока действует обременение.
- Процедура регистрации включает подачу заявления в Росреестр с приложением нотариально заверенного завещания или решения суда (если право установлено через суд). Обременение сохраняется до прекращения его оснований (например, смерти отказополучателя или истечения срока).
Пример:
Гражданин А. завещал квартиру своей дочери, но указал, что его друг Б. имеет право проживать в ней до конца жизни. После регистрации обременения в ЕГРН даже при продаже квартиры новым собственником Б. сохранит право проживания.
Переходные положения и сроки
1. Вступление поправок в силу — 1 января 2026 года.
- Собственники, заключившие соглашения о порядке пользования долевой собственностью до 2026 года, могут зарегистрировать их позже. Однако для новых владельцев долей эти условия станут обязательными только после внесения записи в ЕГРН.
- Пример: Если в 2024 году три сособственника договорились о порядке пользования домом, но не зарегистрировали соглашение, новый покупатель доли в 2027 году не обязан соблюдать эти условия, пока они не будут внесены в реестр.
2. Упрощенная процедура для договоров безвозмездного пользования.
- Договоры, заключенные до 2026 года на срок от года, можно будет зарегистрировать в ЕГРН по совместному заявлению сторон. Если одна из сторон отказывается, вопрос решается через суд.
- Пример: Семья передала родственнику дачу в безвозмездное пользование в 2025 году на 5 лет. После 2026 года они могут зарегистрировать договор, чтобы новый собственник (если дача будет продана) не смог расторгнуть его досрочно.
Реакция на инициативу: аргументы «за» и «против»
Плюсы:
- Снижение рисков мошенничества. Регистрация обременений и соглашений в ЕГРН делает условия публичными, что усложняет незаконные сделки с долями или недвижимостью, обремененной завещательным отказом.
- Защита прав уязвимых групп. Отказополучатели (например, пожилые родственники или инвалиды) получают гарантии, что их право пользования жильем не будет нарушено при смене собственника.
- Повышение прозрачности рынка. Покупатели долей или недвижимости смогут заранее проверить в ЕГРН все обременения и условия пользования.
Минусы:
- Увеличение расходов. Нотариальное удостоверение соглашений и госпошлина за регистрацию (от 2 000 руб. для физлиц) лягут дополнительным финансовым бременем на собственников.
- Риск злоупотреблений. Не исключены случаи, когда один из сособственников будет намеренно затягивать регистрацию соглашения, чтобы позже оспорить его в суде.
- Сложности с «устаревшими» договорами. Владельцы недвижимости, которые давно передали ее в безвозмездное пользование, могут столкнуться с необходимостью переоформления документов.
Инициатива получила неоднозначные отклики. С одной стороны, регистрация условий в ЕГРН снизит риски мошенничества и конфликтов, особенно при продаже долей. С другой — нотариальное заверение и судебные издержки могут увеличить затраты собственников. Однако, как отмечают авторы законопроекта, нововведения укрепят стабильность рынка недвижимости и улучшат инвестиционный климат. А что вы думаете по поводу этой инициативы, напишите в комментариях.
Мнение адвоката:
Регистрация завещательных отказов (легатов) в качестве обременений в ЕГРН — это важный шаг в защите прав отказополучателей. Теперь их право пользования недвижимостью будет зафиксировано в реестре, что сделает его обязательным для всех последующих собственников. Это особенно актуально для случаев, когда отказополучатель проживает в квартире или пользуется другим имуществом на основании завещания. Однако процесс регистрации может быть осложнен, если наследники или новые собственники будут против.
Советы адвоката:
1. Если вы являетесь отказополучателем, обратитесь к нотариусу для оформления своих прав и подготовки документов для регистрации в ЕГРН.
2. В случае отказа собственника от совместной регистрации, подайте заявление в суд для принудительного внесения записи в реестр.
Мнение авторов законопроекта:
Инициатива призвана систематизировать правила пользования недвижимостью, снизить число судебных споров и повысить доверие к рынку. По их оценкам, нововведения помогут привлечь инвесторов, так как прозрачность сделок снизит юридические риски.
Заключение
Реформа Гражданского кодекса направлена на систематизацию правил пользования долевой собственностью и повышение юридической прозрачности. Участникам рынка стоит заранее подготовиться к изменениям: проверить действующие соглашения и проконсультироваться с юристами для минимизации рисков. Подробнее с текстом законопроекта можно ознакомиться на официальных ресурсах
Эти изменения направлены на повышение прозрачности и защиту прав всех участников правоотношений, связанных с недвижимостью. Однако они также требуют от собственников и пользователей более внимательного подхода к оформлению документов и соблюдению новых правил.
Как новые законы повлияют на рынок недвижимости? Давайте обсудим!
