Усиление контроля за мигрантами: новая инициатива Госдумы

5 марта 2025 г. - В Госдуму внесен пакет поправок во вторую часть Гражданского кодекса РФ. Принятие поправок ужесточит регулирование аренды жилья для иностранцев. Обязательные договоры, сокращенные сроки, запрет поднайма — как новые правила изменят рынок и защитят интересы граждан? Разбираемся в деталях.

Введение: Почему меняются правила?

Российский жилищный рынок последние годы оказался под давлением растущего числа иностранных арендаторов, что привело к системным проблемам. По данным аналитиков, в крупных городах до 15% арендного жилья занимают мигранты, преимущественно из стран Центральной Азии.

Их массовое заселение спровоцировало волну жалоб от местных жителей: участились случаи нарушения тишины в ночное время, скопления мусора в подъездах, неконтролируемого выгула собак и использования квартир как временных общежитий. Например, в Москве и Санкт-Петербурге фиксировались ситуации, когда в однокомнатной квартире проживало до 10 человек, что противоречит санитарным нормам и повышает пожарные риски.

Законодатели связывают эти проблемы с «серой» арендой: до 40% сделок с иностранцами ранее заключались устно, без официального оформления. Это позволяло недобросовестным арендодателям и арендаторам уклоняться от налогов, игнорировать правила проживания и создавать социальную напряженность. Новый законопроект, вносящий поправки в Гражданский кодекс, призван не только усилить контроль, но и перераспределить ответственность. Его цель — защитить права местных жителей, обеспечив прозрачность сделок, и при этом сохранить легальные инструменты для временного проживания иностранцев, участвующих в трудовой миграции.

Ключевые изменения:

1. Обязательность заключения договора найма для иностранцев (кроме граждан Беларуси) — устные соглашения становятся нелегальными.

2. Сокращение максимального срока аренды с 5 лет до 1 года — иностранцы лишаются долгосрочной стабильности.

3. Уменьшение периода проживания «временных жильцов» с 6 до 1 месяца — борьба с нелегальными хостелами.

4. Запрет поднайма с участием иностранцев — блокировка схем бесконечного поднайма жилья.

5. Упрощенное расторжение договора при просрочке платежей на 2 месяца — защита интересов арендодателей.

6. Исключение преимущественного права на заключение договора на новый срок для иностранцев (отмена для них положений ст. 684 ГК РФ).

Анализ нововведений: Что изменится на практике?

1. Договор как обязательное условие

Ранее отсутствие письменного договора позволяло арендодателям скрывать доходы, а иностранцам — избегать ответственности за нарушения. Теперь любая сделка без документального оформления будет считаться незаконной. Это:

Плюсы:

1. Упростит сбор доказательств в суде (например, при взыскании задолженности).

2. Снизит риски мошенничества (поддельные паспорта, подмены арендаторов).

Минусы:

1. Увеличит расходы арендодателей на юридическое сопровождение.

2. Может привести к росту «теневых» сделок через подставных.

2. Сроки аренды: От долгосрочной к краткосрочной

Сокращение срока до 1 года — это удар по трудовым мигрантам, которые приезжают в Россию на сезонные работы (строительство, сельское хозяйство). Для них долгосрочная аренда была способом сэкономить на переездах.

Теперь:

Для арендаторов: Придется ежегодно продлевать договор, что создает стресс и неопределенность.

Для арендодателей: Появится необходимость чаще проверять документы и переоформлять договоры, что увеличит административную нагрузку.

Статистика: По оценкам риелторов около 20% иностранцев арендовали жилье на срок от 3 лет.

3. Временные жильцы: Жесткие лимиты

Сейчас срок проживания «гостей» составляет 6 месяцев, что часто используется для создания мини-хостелов. Новый срок составит 1 месяц:

Цель: Пресечь коммерческую эксплуатацию жилья (например, сдачу комнат приезжим посуточно).

Проблема: Затронет семьи мигрантов, где родственники приезжают на длительные сроки (например, для ухода за детьми).

Пример. В Казани управляющие компании фиксировали случаи, когда в трехкомнатной квартире проживало до 20 человек, включая «временных жильцов». Новые правила позволят выселять таких временных жильцов через 30 дней.

4. Поднаем: Полный запрет

Сейчас поднаем с иностранцами допускается с согласия арендодателя. После принятия поправок это станет невозможным:

Последствия:

1. Сократится число посредников, которые «пересдают» жилье втридорога.

2. Упадет доходность аренды для иностранцев, снимающих квартиры «оптом» и сдающих их по частям.

Пример: В Новосибирске выявлялись схемы, где мигранты арендовали квартиру за 30 тыс. руб., а затем сдавали ее по 15 тыс. руб. с человека, размещая до 6 жильцов. Поправки будут блокировать такие модели.

5. Упрощенное расторжение договора при просрочке платежей

Сейчас арендодатели вправе расторгнуть договор в случае невнесения оплаты в течение 6 месяцев. Поправками этот срок сокращен до 2 месяцев:

Для рынка: Ускорится освобождение квартир от недобросовестных арендаторов.

Риски: Возможны злоупотребления со стороны арендодателей, которые будут искать поводы для выселения в угоду более выгодным предложениям.

Цифры: По данным Росстата, 12% иностранных арендаторов допускали задержку платежей на 3–4 месяца. Новые правила сократят такие случаи, но потребуют четкого фиксирования платежей (например, через банковские переводы).

6. Преимущество при продлении: Только для своих

Ранее статья 684 ГК РФ защищала нанимателей от недобросовестных арендодателей, которые могли внезапно выселить их ради более выгодной сделки. Для иностранцев эта «подушка безопасности» исчезает:

Для арендодателей:

Плюсы: Свобода менять условия аренды или выбирать новых жильцов без юридических рисков. Например, можно повысить цену для следующего арендатора.

Минусы: Риск увеличения текучки арендаторов, что может привести к простоям жилья.

Для иностранных арендаторов:

Риски: Ежегодная неопределенность. Даже при идеальной платежной дисциплине арендодатель может отказаться заключить договор на новый срок без объяснений.

Последствия: Усиление зависимости от решений собственника.

Пример:

Семья из Таджикистана арендует квартиру 4 года, своевременно внося плату. После вступления в силу новых правил арендодатель может отказаться заключить договор на новый срок, чтобы сдать, например, жилье своим родственникам. Сейчас наниматели могут оспорить такое решение через суд, ссылаясь на ст. 684 ГК РФ. После вступления поправок в силу это станет невозможно.

Мнение адвоката

Юридические последствия для сторон:

Для арендодателей: Риски привлечения к ответственности по причине отсутствия договора. Необходимость тщательно проверять документы арендаторов и заключать договор.

Для иностранцев: Потеря преимущества при продлении аренды. Ограничение свободы маневра при смене жилья.

Для рынка: Возможное сокращение предложений аренды для иностранцев из-за возросших требований.

Как это повлияет на рынок?

Рост дискриминационных практик: Арендодатели могут массово отказывать иностранцам в заключении и продлении договоров, опасаясь контроля или из-за предубеждений.

Снижение лояльности арендаторов: Иностранцы будут менее заинтересованы в долгосрочном поддержании порядка, зная, что договор может не продлиться.

Увеличение «серых» схем: Попытки иностранцев заключать договоры через подставных лиц (например, граждан РФ или Беларуси), чтобы сохранить право на продление.

Закон создает правовые рамки, но его эффективность будет зависеть от контроля. Пока нет ясности, как будут выявляться нарушения.

Еще одна проблема в том, что закон не дифференцирует иностранцев: под удар попадают и высококвалифицированные русскоязычные специалисты, и неквалифицированные разнорабочие.

Эти изменения нарушают принцип равноправия, но законодатели обосновано оправдывают его интересами национальной безопасности. Она, как мы постоянно убеждаемся, превыше всего.

Рекомендации адвоката

Арендодателям:

• Всегда заключайте письменный договор.
• Фиксируйте платежи через банк или с помощью расписок.
• Регулярно проверяйте число проживающих.

Иностранным арендаторам:

• Убедитесь, что срок договора не превышает 1 года.
• Избегайте субаренды — это прямое нарушение.
• Своевременно вносите плату, чтобы не потерять жилье.

Международный контекст: Соответствует ли законопроект нормам?

Законопроект не противоречит договорам ЕАЭС, где Беларусь имеет особый статус. Однако возможны претензии со стороны других стран, чьи граждане столкнутся с дискриминацией.

Экономические последствия

Сокращение нелегальной аренды может увеличить налоговые поступления.

Рост цен на краткосрочную аренду из-за повышенных рисков арендодателей.

Снижение привлекательности России для трудовых мигрантов.

Выводы

Новые правила — это попытка решить системные проблемы, но они не лишены противоречий. С одной стороны, закон защищает интересы местных жителей, с другой — создает барьеры для иностранцев, легально проживающих в России.

Успех реформы будет зависеть от гибкости правоприменения и диалога с обществом.

А что вы думаете о новых правилах? Поделитесь мнением в комментариях!

Автор - адвокат Белолипская Инна Андреевна