Спор о том, чем является спорное условие договора аренды: правом на получение неустойки или компенсации? (часть 2)

Ассоциация юристов "Бизнес + право"

Договором аренды предусмотрена выплата арендатором неустойки за односторонний отказ от исполнения договора аренды. Арендодатель обратился с иском о взыскании с арендатора компенсации за односторонний отказ от исполнения договора аренды. Чем является спорное условие договора аренды: правом на получение неустойки или компенсации? (часть 2)

Апелляционная жалоба акционерного общества H была основана нами на следующих доводах:

1. В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В соответствии с п. 11.10. договора в случае одностороннего отказа акционерным обществом H от исполнения договора акционерное общество H обязано выплатить обществу с ограниченной ответственностью I неустойку за досрочное расторжение договора в размере суммы арендных платежей за оставшийся до окончания срока действия договора срок аренды; договор считается прекратившим действие с момента поступления суммы неустойки на расчётный счёт общества с ограниченной ответственностью I и подписания обществом с ограниченной ответственностью I и акционерным обществом H акта сверки взаиморасчетов по договору. Таким образом, п. 11.10. договора установлена обязанность акционерного общества H в случае одностороннего отказа от исполнения договора до окончания срока действия договора осуществить выплату обществу с ограниченной ответственностью I неустойки в размере суммы арендных платежей за оставшийся до окончания срока действия договора срок аренды. В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойка является определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан выплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. В соответствии с п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса РФ предусмотренное договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Договор не содержит условие о необходимости осуществления выплаты акционерным обществом H обществу с ограниченной ответственностью I денежной суммы при реализации права на односторонний отказ от исполнения договора. Таким образом, исковое требование общества с ограниченной ответственностью I о взыскании "платы/компенсации" (не неустойки) за односторонний отказ акционерным обществом H от исполнения договора до окончания срока действия договора является необоснованным, заявленным вследствие некорректного толкования обществом с ограниченной ответственностью условия п. 11.10. договора, т. к. в соответствии с п. 11.10. договора в случае одностороннего отказа акционерным обществом H от исполнения договора общество с ограниченной ответственностью I вправе требовать выплаты акционерным обществом Н неустойки (не платы/компенсации) за досрочное прекращение действия договора в размере суммы арендных платежей за оставшийся до окончания срока действия договора срок аренды. Обществом с ограниченной ответственностью I не был осуществлён возврат акционерному обществу H обеспечительного платежа (гарантийного депозита), выплаченного акционерным обществом H в соответствии с п. 6.9. договора. Обществом с ограниченной ответственностью I и акционерным обществом H не было заключено соглашение о расторжении договора, прекращение договорных отношений было акцептовано обществом с ограниченной ответственностью I посредством подписания акта возврата помещений. Таким образом, сумма обеспечительного платежа (гарантийного депозита), находящаяся в распоряжении общества с ограниченной ответственностью I, может быть засчитана в качестве части предусмотренной п. 11.10. договора неустойки за односторонний отказ акционерным обществом H от исполнения договора.

2. В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая выплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства, мерой гражданско-правовой ответственности, направленной на стимулирование исполнения обязательства, не должна являться способом обогащения. Принимая во внимание факты того, что в период с 04.02.2023г. до 25.06.2023г. отсутствовал амортизационный износ помещений, у общества с ограниченной ответственностью I отсутствовали расходы на выплату коммунальных, эксплуатационных платежей в связи с неиспользованием помещений, есть основания считать, что размер неустойки, заявленной к взысканию обществом с ограниченной ответственностью I, является завышенным, несоразмерным последствиям одностороннего отказа акционерным обществом H от исполнения договора, следовательно, должен быть уменьшен на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Довод общества с ограниченной ответственностью I о том, что исковое требование общества с ограниченной ответственностью I о взыскании с акционерного общества Н предусмотренной п. 11.10. договора компенсации за односторонний отказ от исполнения договора в размере суммы арендных платежей за период с 04.02.2023г. до окончания срока действия договора за вычетом суммы обеспечительного платежа является реализацией установленного п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ права на возмещение убытков, возникших у общества с ограниченной ответственностью I в связи с односторонним отказом акционерным обществом H от исполнения договора, в виде неполученных в период с 04.02.2023г. до 25.06.2023г. доходов от получения арендной платы за предоставление в аренду помещений (упущенной выгоды), является необоснованным, т. к. обществом с ограниченной ответственностью I в противоречие п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены доказательства наличия существовавших в реальности (не гипотетических) возможностей получения доходов в виде арендной платы за предоставление в аренду помещений в период с 04.02.2023г. до 25.06.2023г., которые не могли быть им реализованы по причине одностороннего отказа акционерного общества H от исполнения договора (например, предварительные договоры аренды, соглашения о намерениях, подтверждения преддоговорной коммуникации с будущими арендаторами, в том числе, протоколы проведения переговоров, электронная переписка и др.), не представлен расчёт размера упущенной выгоды, документы, подтверждающие корректность расчёта размера упущенной выгоды. Довод общества с ограниченной ответственностью I о том, что в течение срока аренды акционерным обществом H был причинён ущерб помещениям, соответственно, удержание обеспечительного платежа (гарантийного депозита) является, в том числе, предусмотренной п. 6.9. договора мерой, направленной на возмещение ущерба помещениям, причинённого акционерным обществом H в течение срока аренды, является необоснованным, т. к. обществом с ограниченной ответственностью I в противоречие п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены доказательства фактов причинения акционерным обществом H ущерба помещениям, расчёт размера ущерба, в том числе, стоимости ремонтных, восстановительных работ, выполнение которых было необходимо для устранения ущерба, документы, подтверждающие расчёт размера ущерба, в том числе, стоимость ремонтных, восстановительных работ. Таким образом, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью I.

Девятый Арбитражный апелляционный суд согласился с нашей позицией и вынес постановление об отмене решения Арбитражного суда г. Москвы, отказе в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью I о взыскании с акционерного общества H компенсации за односторонний отказ от исполнения договора в размере суммы арендных платежей за период с 04.02.2023г. до окончания срока действия договора за вычетом суммы обеспечительного платежа в соответствии с п. 11.10. договора в размере 109 535 305 руб.

https://businessandlaw.ucoz.net/blog/sudebnyj_spor_o_tom_chem_javljaetsja_spornoe_uslovie_dogovora_arendy_pravom_na_poluchenie_neustojki_ili_kompensacii/2025-03-24-137