Новая юридическая консультация для ретейлеров, сетевых, несетевых розничных магазинов

30 апреля 2025 в 16:08

2 дочитывания

0 комментариев

Эта публикация уже заработала 0,08 рублей за дочитывания

Зарабатывать

Ассоциация юристов "Бизнес + право"

Кому будет полезна информация

- ретейлерам, сетевым, несетевым розничным магазинам, арендующим помещения для осуществления торговой деятельности

Проблема

Клиентом - компанией, занимающейся реализацией мужской, женской, детской одежды, обуви, аксессуаров посредством сети розничных магазинов (далее - компания), - заключён с торговым центром (далее - арендодатель) договор аренды нежилого помещения общей площадью 511,9 кв. м, расположенного на 3 этаже торгового центра (далее – помещение), для организации розничного магазина мужской, женской, детской одежды, обуви, аксессуаров (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого а) арендодатель обязан предоставить компании за плату во временное владение и пользование нежилое помещение в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию для осуществления розничной реализации мужской, женской, детской одежды, обуви, аксессуаров; b) арендная плата состоит из постоянной и переменной частей: постоянная часть арендной платы установлена в фиксированном размере, переменная часть является платой за коммунальные, эксплуатационные услуги, рассчитывается ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным, с учетом величины потребления коммунальных услуг, определяемой на основании показаний индивидуальных приборов учета; с) срок действия договора – 7 лет с даты заключения, компания имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. После заключения договора арендодателем было предоставлено компании помещение, компания осуществляла использование помещением в соответствии с условиями договора аренды. В период использования помещения компанией помещение было затоплено (причина затопления - обильные осадки в виде дождя, неисправности кровли здания торгового центра), в результате чего часть товаров, принадлежащих компании, была испорчена до состояния, делающего невозможным реализацию товара. Арендодателем было направлено компании гарантийное письмо, содержащее следующую информацию: а) арендодатель предлагает компании в качестве компенсации убытков, возникших у компании в результате затопления помещения, заключить договор аренды помещения большей площади, расположенного в соседней строящейся части торгового центра, b) размер постоянной части арендной платы по новому договору аренды будет на 10% меньше размера постоянной части арендной платы по действующему договору в течение первого года срока действия нового договора аренды; с) арендодатель обязуется предоставить компании «арендные каникулы» в течение 3 календарных месяцев с даты заключения нового договора аренды в качестве компенсации убытков, возникших у компании в результате затопления помещения, неудобств, связанных с переездом. Компания выразила согласие с предложением арендодателя. Компанией и арендодателем был заключен

предварительный договор аренды нежилого помещения (далее-предварительный договор), в соответствии с условиями которого а) арендодатель и компания обязуются не позднее 6 месяцев с даты заключения предварительного договора заключить новый договор аренды, по которому арендодатель будет обязан предоставить компании за плату во временное владение и пользование нежилое помещение в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию для осуществления розничной реализации мужской, женской, детской одежды, обуви, аксессуаров; b) установлен размер постоянной части арендной платы по новому договору аренды на 10% меньше размера постоянной части арендной платы по действующему договору в течение первого года срока действия нового договора аренды; с) арендодатель гарантирует, что помещение будет передано компании не позднее даты, установленной предварительным договором; d) в случае нарушения арендодателем установленных предварительным договором сроков заключения нового договора аренды, предоставления помещения компании более, чем на 5 календарных дней, арендодатель обязуется без соблюдения претензионного порядка выплатить арендатору компенсацию в размере двухмесячной постоянной части арендной платы в качестве возмещения убытков, возникших у компании. Проект нового договора аренды составлен, утвержден компанией и арендодателем, включен в качестве приложения в предварительный договор. По истечении 5 месяцев с даты заключения предварительного договора компанией было получено от арендодателя уведомление о том, что строительство соседней части торгового центра, в которой расположено помещение, планируемое к передаче в аренду компании по новому договору аренды, не завершено в связи с нарушениями сроков строительства по вине подрядных организаций (письма стадия готовности здания - 80%), соответственно, помещение, планируемое к передаче в аренду компании по новому договору аренды, не готово к эксплуатации, не может быть предоставлено компании в срок, установленный предварительным договором. Помещение не было предоставлено арендодателем компании в срок, установленной предварительным договором, новый договор аренды не был заключен в срок, установленной предварительным договором. Компанией была направлена арендодателю досудебная претензия, содержащая информацию о том, что в связи с нарушением арендодателем установленных предварительным договором сроков заключения нового договора аренды, предоставления помещения компания в одностороннем порядке отказывается от исполнения предварительного договора, требует выплаты арендодателем предусмотренной предварительным договором компенсации в размере двухмесячной постоянной части арендной платы по новому договору аренды в качестве возмещения убытков, возникших у компании, в том числе, убытков, возникших в результате затопления помещения, арендуемого компанией по действующему договору аренды. Требования досудебной претензии оставлены арендодателем без удовлетворения.

Риски

- убытки компании в размере стоимости испорченной в результате затопления помещения части товаров, расходов на приобретение товаров для замены испорченных;

- формирование «bad practice» несоблюдения договорных обязательств арендодателями торговых площадей.

Варианты решения

Компании следует обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с арендодателя предусмотренной предварительным договором компенсации.

Исковые требования рекомендуется обосновать следующими аргументами.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является право требования возмещения убытков. В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В случае если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, вред должен быть возмещен в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорных обязательств или в соответствии с условиями заключенного кредитором и должником договора.

В соответствии с п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг (основной договор) на условиях, в срок, установленные предварительным договором. Если срок заключения основного договора не определен предварительным договором, основной договор должен быть заключен в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. ст. 421, 329, 330 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 8 предварительного договора от 21.09.2021, стороны предусмотрели, что в случае уклонения арендодателя от заключения основного договора либо нарушения сроков, как заключения основного договора, так и сроков передачи помещения арендатору по вине арендодателя более чем на 7 календарных дней, арендодатель обязуется выплатить арендатору денежную сумму в размере 401 832 руб., эквивалентную размеру двухмесячной арендной платы, в качестве возмещения причиненных арендатору убытков.

В соответствии с условиями предварительного договора выплата компенсации арендодателем является способом возмещения убытков, возникших у компании в результате незаключения по вине арендодателя нового договора аренды, непредоставления арендодателем помещения в установленные предварительным договором сроки. Таким образом, исковое требование о взыскании с арендодателя предусмотренной предварительным договором компенсации является одновременно способом возмещения убытков, возникших у компании в результате незаключения по вине арендодателя нового договора аренды в установленный предварительным договором срок, требованием о выплате договорной неустойки за нарушение арендодателем установленного предварительным договором срока заключения нового договора аренды.

Незаключение по вине арендодателя нового договора аренды, непредоставление арендодателем помещения в установленные предварительным договором сроки подтверждены уведомлением арендодателя. Следовательно, факты незаключения по вине арендодателя нового договора аренды, непредоставления арендодателем помещения в установленные предварительным договором сроки можно считать установленными, исковое требование компании о взыскании с арендодателя предусмотренной предварительным договором компенсации является обоснованным.

Если в отзыве на исковое заявление арендодатель будет апеллировать к тому, что (как было в нашем случае)

а) компанией не было направлена оферта арендодателю о заключении нового договора аренды, что свидетельствует о намерении компании уклонилиться от заключения нового договора аренды, является недобросовестным бездействием компании;

b) вина арендодателя в незаключению нового договора аренды, непредоставлении арендодателем помещения в установленные предварительным договором сроки отсутствует, т. к. строительство соседней части торгового центра, в которой расположено помещение, планируемое к передаче в аренду компании по новому договору аренды, не было завершено в планируемый срок в связи с нарушениями сроков строительства подрядными организациями;

с) размер предъявленной к взысканию компенсации несоразмерен характеру обязательства, последствиям нарушения арендодателем обязательства, должен быть уменьшен на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ,

компании рекомендуется обратить внимание суда на то, что

а) довод арендодателя о том, что компанией не было направлена оферта арендодателю о заключении нового договора аренды, что свидетельствует о намерении компании уклониться от заключения нового договора аренды, является недобросовестным бездействием компании, является безосновательным по следующим причинам. Состояние, характеристики помещения, используемого компанией на основании действующего договора аренды, позволяют осуществлять его эксплуатацию для размещения розничного магазина мужской, женской, детской одежды, обуви, аксессуаров. Компания не имела намерения изменять место расположения магазина мужской, женской, детской одежды, обуви, аксессуаров, находящегося в помещении. Предложение о заключении нового договора аренды являлось инициативой арендодателя, направленной на возмещение убытков, возникших у компании в результате затопления по вине арендодателя помещения, используемого компанией на основании действующего договора аренды. Предварительный договор не содержит условие, устанавливающее обязанность компании направить арендодателю оферту о заключении нового договора аренды.

b) Довод арендодателя о том, что вина арендодателя в незаключению нового договора аренды, непредоставлении арендодателем помещения в установленные предварительным договором сроки отсутствует, т. к. строительство соседней части торгового центра, в которой расположено помещение, планируемое к передаче в аренду компании по новому договору аренды, не было завершено в планируемый срок в связи с нарушениями сроков строительства подрядными организациями, несостоятелен по следующим основаниям. Срок предоставления арендодателем компании помещения по новому договору аренды был определён арендодателем и компанией совместно с учётом предполагаемого срока завершения арендодателем строительства здания, в котором расположено помещение, планируемое к передаче в аренду по новому договору аренды, срока действия разрешения на строительство здания. В предварительном договоре отсутствует условие о возможности изменения по инициативе арендодателя сроков заключения нового договора аренды, предоставления арендодателем помещения по новому договору аренды в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения третьими лицами договорных обязательств по заключённым арендодателем договорам, наличия других обстоятельств.

с) Довод арендодателя о том, что размер предъявленной к взысканию компенсации несоразмерен характеру обязательства, последствиям нарушения арендодателем обязательства, должен быть уменьшен на основани ст. 333 Гражданского кодекса РФ, не соответствует фактическим обстоятельствам, т. к. размер компенсации, предусмотренной предварительным договором, установлен сторонами на основании расчёта размера убытков, возникших у компании в результате затопления помещения, арендуемого компанией по действующему договору аренды. Арендодателем в противоречие п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены доказательства значительного превышения того, что i) размер заявленной к взысканию компенсации значительно превышает размер убытков компании; ii) условие о выплате компенсации является кабальным для арендодателя, взыскание с арендодателя компенсации создаст угрозу невозможности продолжения осуществления арендодателем предпринимательской деятельности.

https://businessandlaw.ucoz.net/index/part_2_dlja_retejla/0-69

Задать юристам вопрос бесплатно — ЗДЕСЬ

Понравилась публикация?

да

нет

0 / 0

Если у вас возникли вопросы по теме данной публикации, вы всегда можете написать мне в мессенджеры или позвонить:

+79257650172

C Уважением, юрист Воронина Анастасия Александровна

Взыскание упущенной выгоды от неполученной арендной платы в судебном порядке

Клиент - общество с ограниченной ответственностью F, занимающееся строительными ...