Плати вовремя или...

Любовь некоторых людей к халяве за чужой счёт границ не знает, а иногда люди просто не рассчитывают свои силы при покупке объектов недвижимости. Тогда и наступает благодатная почва для разногласий кто кому и чего должен. Начинается работа.

Во время одной из прогулок по любимому городу мне поступил звонок с незнакомого номера. Он вырвал меня из плена размышлений и бесцеремонно вернул в реальность. Благо, что будний день.

- День добрый! Это Василий. Вы меня, наверное, не помните. Вы мне когда-то помогли оформить наследство в Новгородской области.

- Добрый! Припоминаю. Это не усадьба ли со свинарником и пятью гектарами земли?

- Ага, она самая. Нужен Ваш совет. Когда Вам удобно будет встретиться? Я понимаю, что в выходные Вы работать не любите, но очень надо.

- Ладно, давайте завтра около полудня, так как через час я буду в театре. Можете вкратце рассказать что случилось?

- Я сейчас не один, потому лучше завтра при встрече всё обговорим. Где встретимся?

- Как обычно, в офисе.

- До завтра.

Мне быстро вспомнился тот казус. Василий, будучи человеком исключительно деловым, после того как похоронил своего отца, сдал в аренду всё доставшееся имущество: участок, несколько хозяйственных построек, здания свинарника и бойни одному из местных предпринимателей, но вот бумаги оформить забыл. По истечении полугода сразу же появилась администрация местного района, которая очень захотела оформить свои права на выморочное имущество. Пришлось тогда судиться и доказывать, что именно Василий успел своими действиями принять наследство. Суд был весьма напряжённым и длительным, с опросом свидетелей. Тогда весьма кстати оказался договора аренды и произведённые по нему платежи. Благо, что арендатор оказался весьма порядочным и вносил платежи вовремя. Администрация же жёстко боролась за такой ценный актив. Пять заседаний по несколько часов каждое добавили седых волос на голове Василия. Было весьма «весело». Интересно, что же случилось на этот раз?

Погода в Граде Петровом меняется с внушительной скоростью: с утра может быть яркое Солнце, а в обед польёт ливень и налетит ветер с Балтики. Хотя, Солнышко – весьма редкий гость в нашем городе и только когда петербуржцы вымаливают милость небес оно появляется в Петербурге. Офис у меня лишь для встреч, работать же я предпочитаю в кабинете в своей квартире, где тепло, уютно и никто не мешает, да и всё под рукой.

Утро выдалось весьма активным: сначала процесс по оспариванию отцовства, затем визит в один из отделов ГИБДД, а потом встреча с Василием.

Не успел я допить свой кофе как на пороге появился среднего роста худощавый седобородый рыжеволосый мужчина.

- День добрый! Василий.

- Добрый! Я вас вспомнил. Пришлось тогда поработать в суде.

- Да уж. Лихо тогда Вы местных чиновничков обломали.

- Было дело. Что на этот раз у Вас стряслось?

- Да дело вот в чём. После того как Вы оформили мне право собственности на нашу «виллу» я сдал её в аренду местному крестьянину, который обрабатывал землю и пользовал постройки. А недавно мне понадобились деньги: решил я прикупить участок поближе к Петербургу. Из бизнеса деньги вынимать не хочу, а тут такой актив есть, который особо и не нужен. Предложил я своему арендатору, а у него особо денег нет. Так что он отказался и хочет дальше сидеть на аренде. Недавно же появился новый потенциальный покупатель - Лёня, который также занимается сельским хозяйством и активно развивается. Вот он и желает приобрести мой участок со всеми постройками для родственника. Типа покупателем будет значиться Лёня, а финансировать сделку будет родственник. Хотят сделать с рассрочкой платежа: четыре равных платежа. Вот у меня есть вопрос: что можно сделать, если один из платежей не будет внесён? Про право на отказ от исполнения договора и возврат имущества я знаю. Вот можно ли в таком случае взыскать с покупателя некий аналог аренды, ведь сдавая в аренду усадьбу я получаю доход от аренды? Или владеть будет Лёня участком бесплатно? Не хотелось бы быть источником бесплатной рассрочки.

- Так в договоре если прописать?

- Лёня против этого. Он усиленно против этого.

- Может, есть смысл поискать другого клиента?

- Может и есть, но я хочу знать все свои возможности для манёвра.

- Весьма интересно, поковыряю. Как в целом у Вас дела?

- Весьма неплохо для нынешних времён. Трудимся. Спрос на наши пластиковые трубы растёт, ещё начали пластиковую арматуру выпускать, теплицы под ключ и много чего ещё. Старший сын…

- Который химией у Вас увлекался?

- Он самый. Приятно что помните. Только он уже студент ВУЗа, придумал отходы нашего производства для выпуска тротуарной плитки использовать и теперь мы выпускаем её для садоводов: она и дешевле традиционной, и дольше служит. Младший же после одиннадцатого класса решил в гидротехники пойти и поступил в наш политех. Так он ещё и теперь для следующего сезона придумал методику водоотвода и чего-то там ещё. Надо будет ему купить участок для опытов. Мало ли что получится. Да и у меня задумок полно: осталось только реализовать их.

- Как супруга?

- Отлично всё. Забеременела ещё раз. Теперь в декрете.

- Кого ждёте?

- Опять мужика! Мы – специалисты по мужчинам. Для старшего я квартиру уже купил, квартиру среднего я почти выплатил, младшему тоже пригодится. Плюс свой пенсионный фонд формировать надо. Так что пахать и пахать надо. Вот и избавляюсь от непрофильных активов в пользу профильных и необходимых. Плюс только и успеваю отбиваться от халявщиков: то тем дай, то в положение других войди и так далее. А кто войдёт в моё? Вот и хочу знать всё, что могу предпринять при реализации своего непрофильного актива. Под налоги я уже не попадаю в силу давности владения. Да и не скрою, что был и у других Ваших коллег. Но хочу услышать и Ваше мнение. В прошлый раз именно Вы оказались правы, но одно мнение хорошо, а несколько лучше. Когда сможете своё мнение высказать и сколько я Вам должен?

- С учётом моей загрузки – неделя работы и гонорар как обычно.

- По рукам.

Мы подписали договор и я, попрощавшись с Василием, внёс дополнения в карточку клиента дабы ничего не забыть. Голова не может хранить такой объём информации о клиентах, а это очень надо.

Дальше надо думать. Наступила пятница – день раздумий и работы с документами. Первая задача – правильно сформулировать вопрос, что составляет половину от правильного его решения.

Представим себе следующую ситуацию. Василий заключает договор купли-продажи всех своих построек с земельным участком с рассрочкой платежа. Покупатель – Лёня по нему не платит. Василий отказывается от исполнения договора и требует вернуть участок. Можно ли получить какую-нибудь компенсацию за неудобства?

По смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые входят в предмет договора. В случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство, то в силу предписаний абзаца второго пункта 4 статьи 453, пункта 3 статьи 1103 ГК РФ к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано в силу пункта 1 статьи 1107 ГК РФ возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности собственного обогащения.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», вне зависимости от основания расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной. При ином подходе сторона, получившая предоставление от контрагента, но не совершившая свое встречное предоставление, в том числе пользуясь чужим имуществом, не имела бы никаких негативных экономических последствий и была бы демотивирована к тому, чтобы не допускать неосновательного обогащения, равно как не была бы экономически стимулирована к скорейшему возврату имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.03.2014 № 18222/13). Из приведенных положений гражданского законодательства следует, что виновное неисполнение (ненадлежащее исполнение) своего обязательства покупателем не должно приводить к возникновению некомпенсируемых имущественных потерь на стороне продавца, нарушенный интерес которого должен быть восстановлен. В связи с этим покупатель, который знал или должен был знать об упречности своего владения вследствие допущенного им нарушения обязательства, в случае расторжения договора по причине допущенного нарушения обязан возместить продавцу все доходы, которые он извлек или должен был извлечь при добросовестном (нормальном) осуществлении экономической деятельности с использованием переданного по договору имущества.

В отношении объектов недвижимости такие доходы могут быть исчислены, исходя из обычных (рыночных) ставок аренды и (или) ставок, предусмотренных в договоре с арендатором, в зависимости от того, какой из вариантов расчета является предпочтительным для продавца. Принимая во внимание принципы добросовестности (пункт 3 статьи 1, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), а также симметрии выгод и невыгод (статья 1108 ГК РФ), возмещение неполученного продавцом дохода по общему правилу производится покупателем с момента существенного нарушения обязательства по оплате товара до момента возврата имущества продавцу, но за вычетом затрат, необходимых на содержание имущества. Упомянутые затраты не вычитаются при определении возмещаемого дохода за соответствующий период, если покупатель уклонялся от возврата имущества по требованию продавца в отсутствие между ними спора о праве. При этом, если продавец воспользовался правом на получение законной неустойки за нарушение покупателем обязательства по своевременной оплате переданного имущества (пункт 3 статьи 486 ГК РФ), то доход покупателя от использования имущества возмещается продавцу в части, не покрытой неустойкой (абзац второй пункта 2 статьи 15, пункт 1 статьи 394 ГК РФ). Иное приводило бы к многократному удовлетворению одного и того же имущественного интереса.

Высказалась по данному вопросу никто иная как сама Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в рамках дела № А40-222783/2022 за день до выдачи мной правового заключения.

Вот и решение вопроса и пространство для манёвров: в договоре можно прописать штрафную неустойку, а в части убытков ей не покрывающих – взыскать их отдельно. Убытком же будет сумма недополученной арендной платы, тем более, что у Василия опыт сдачи в аренду продаваемого имущества по рыночным ценам есть: договоры и выписки по счёту есть. Так что и доказательствами на случай нехороших дел Леонида Василий обеспечен.

- Интересное мнение, конечно. Нестандартное. Вот надо было мне сразу к Вам идти, а то остальные мне такую чушь несли. Были видны знаки рублей в их глазах. Или картинки моего доения. Вы же никогда прямой ответ сразу не даёте и, такое впечатление, лениво так меня прощупываете на предмет сложности вопроса, а только потом прикидываете цену работ. Да и ощущение любви к вашему искусству от вас исходит как аромат Вашего дорогого парфюма как сказала моя жена при прошлой встрече с Вами.

- Не скрываю: профессию свою люблю и получаю от работы удовольствие, особенно когда удаётся решить сложный вопрос.

- А как же финансовая сторона вопроса?

- Неоплаченный труд есть рабство, а я – ярый его противник, как и противник демпинга на рынке. Ведь при неоправданно низках гонорарах мы демонстрируем не только наплевательское отношение к себе, своему времени, к своим коллегам и профессии в целом. Соответственно, человек, который давно наплевал на себя и своё дело, никогда не будет делать его качественно.

- Как Вы правы! Я хоть и не могу это так выразить, но мыслю также. Сначала возлюби себя и своё дело, иначе никакую любовь ближнему ты отдать не сможешь. Сплошные страдания.

- Воистину. Вам бы юриста на сделку надо бы.

- Вы с языка сняли. Именно это я и хотел бы Вам предложить. Раз Вы уже в теме, будет грешно отдать юридическое сопровождение сделки другому.

- А как же нотариус?

- Да сколько с ними я не работал они напишут то, что им скажут, и не угрожает им самим. Так что тут нужен тот, кто сможет договориться с Лёней. Мало ли какие там варианты ещё всплывут. Я же хочу быть спокоен.

- По рукам. Сейчас подпишем договор и я буду связываться с Леонидом.

- Как подпишем договор я позвоню Леониду и представлю Вас. Тем более, что Лёня сам ходит с юристом. Два юриста найдут общий язык быстрее напрямую, чем через «глухой» телефон.

Сделка проведена без проблем, причём даже рассрочка платежа не понадобилась: Лёня внёс всю сумму сразу: чернила на договоре не успели высохнуть как банк зачислил всю сумму на счёт Василия. С учётом того, что мы согласовали всё заранее на оформление всех документов ушёл лишь час. Переход права собственности регистрировался, к сожалению, около четырёх месяцев. До подписания договора купли-продажи Леонид попросил расторгнуть договор аренды, а арендатор был не против. Так что на момент совершения сделки по продаже участок был без каких-либо обременений.

Василий же стал воспринимать моё участие в сделках и судах как добрый знак. Естественно, что приобретение им участка для индивидуального жилищного строительства сопровождал я. Там всё прошло тяжело, но всё равно Василий оказался в выигрыше.

Теперь у меня осталось абонентское обслуживание Василия, его бизнеса, а также дел его детей и прочих родственников. Покупателям же приходится тщательнее рассчитывать свои силы: ведь помимо того, что придётся вернуть недвижимое имущество придётся ещё и компенсировать убытки, что может составить внушительную сумму, особенно учитывая сроки проведения регистрационных и иных действий.