Порядок выселения нанимателя, если добровольно не желает съехать с квартиры

Краткое содержание:

1. Введение

2. Понятие аренды и найма

3. Договор и его условия

4. Порядок выселения нанимателя

5. Обсуждение

Здравствуйте дорогие друзья и посетители сайта!

Сегодня поговорим о том, как можно выселить из квартиры нанимателя, если тот не желает добровольно съехать с жилого помещения, какие права и обязанности у сторон существуют и как на практике всё сделать правильно, в законном порядке, без нарушения прав и интересов сторон.

Аренда жилья или его найм остаётся одним из самых востребованных вопросов, так как многие предпочитают снимать себе жильё, а не покупать.

Общее количество нанимателей на сегодня не скажет никто, даже приблизительно.

Ведь большинство подобных сделок проходит неофициально. Договора обычно заключаются на срок до 12 мес., таким образом, собственники жилья обходят закон, который обязывает регистрировать его, если был заключен на срок более 1 года.

Как и малая часть собственников сегодня платит налоги на доход за сдачу своего имущества. Это безусловно является нарушением законодательства РФ, так как многие считают, что, раз это их собственность, то и государству они ничего не обязаны.

Но налоговый кодекс так не считает. Но здесь также проблема в том, что реально доказать факт аренды (найма) жилья довольно сложно, только если кто-то не подаст жалобу куда надо.

Источник фото: ru.freepik.com

Понятие аренды и найма

Отдельно следует отметить, что если физическое лицо сдаёт своё жильё другому лицу, речь об аренде здесь не идёт, правильно будет указывать, договор найма.

Договор аренды, как и термин «аренда» применяется при сдаче нежилых помещений в коммерческих целях, а также, когда арендодателем является юридическое лицо.

То есть, договор аренды и договор найма это два разных вида договоров.

По договору найма жилого помещения одна сторона, в лице собственника жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель, представитель по доверенности), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Тогда как по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Но указанные договоры прежде всего отличаются друг от друга по субъектному составу на стороне нанимателя.

По договору аренды жилого помещения нанимателем могут быть только юридические лица. Как по договору найма жилого помещения нанимателем являются только физические лица.

Хоть терминология довольно распространённая, жилые помещения гражданам предоставляются по договору найма жилого помещения, а не по договору аренды.

В правовом плане правда такая «ошибка» в названии договора в принципе ни на что не влияет, договор будет иметь юридическую силу и действовать до истечения срока своего действия. Пока одна из сторон не пожелает расторгнуть договор.

Договор и его условия

Также существуют определённые моменты, когда собственник по тем или иным причинам может расторгнуть договор найма. Как и наниматель жилья может внезапно съехать по любым причинам.

Поэтому, перед сдачей жилья рекомендуем проработать договор найма и прописать в нём важные для всех сторон условия.

Условия указываются в договоре в каждом отдельно взятом пункте договора.

По закону, граждане и юридические лица свободны при заключении договора.

Также могут внести в договор любые условия. Каждая сторона до момента подписания договора, может внести любые уточнения и изменения (ст. 421 ГК РФ).

Для собственника:

на сделку следует идти со своим уже составленным договором в двух экземплярах, если составляется на срок 11 месяцев.

Следует особое внимание обратить на возможность досрочного расторжения договора, как и определить способы разрешения любых споров и конфликтов.

В договоре необходимо предусмотреть момент уведомления о расторжении договора, если такой срок не указан, по закону он составляет 3 мес. (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 687 ГК РФ, договор найма может быть расторгнут в судебном порядке (ст. 131-132 ГПК РФ) по требованию наймодателя в следующих случаях:

• если наниматель просрочил оплату за найм жилья на срок более 6 мес. либо не внёс плату более 2 раз (по истечении указанного срока в договоре);

• в случае порчи или повреждения имущества.

Также, согласно ч. 3 ст. 687 ГК РФ, договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон по следующим причинам:

• жилое помещение перестало быть пригодным для проживания;

• в других случаях, которые предусмотрены законом

Если наниматель жилья или проживающие в жилом помещении лица используют его не по назначению, а также нарушают права и интересы соседей, собственник жилья сперва делает им предупреждение, если ничего не меняется, наймодатель вправе расторгнуть договор найма в судебном порядке (ч. 4 ст. 687 ГК РФ)

По общим правилам, договор найма можно расторгнуть через суд при наличии нарушений со стороны любой из сторон на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Предусмотрен и порядок расторжения договора по соглашению сторон в соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ, когда обе стороны не против прекращения (расторжения) такого договора.

Многие собственники допускают свою ошибку в том, что не проверяют своё имущество.

Например, в квартире могут находиться или проживать третьи лица, которые вообще не были указаны в договоре найма. Это может создать определённые трудности для владельца жилья. Речь даже не об оплате за коммуналку, будет трудно выселить на практике таких жильцов. Хотя нет ничего невозможного.

Проработайте договор найма, учитывайте только свои права и интересы.

Максимально предусмотрите любые возможные ситуации, в течение, право расторжения договора или выплату компенсации в случае повреждения имущества.

Но собственники также допускают ошибки при расторжении договора.

Обычно неожиданно уведомляют жильцов о выселении с жилого помещения. Так делать не стоит, и наниматель может продолжить проживать в квартире, если не будет уведомления со стороны собственника жилья должным образом, вплоть до вынесения судом своего решения.

Угрозы полицией или участковым также здесь не помогут.

Дело в том, что договор найма это гражданско-правовая сделка по сути и к правоохранителям не имеет никакого отношения.

Также, скорее всего дознавателем (следователем) будет предоставлен отказ в возбуждении уголовного дела.

Поэтому, в договоре пропишите все основные моменты, сроки уведомления, порядок разрешения споров, когда наниматель обязан будет освободить жильё и передать его собственнику по акту или без него (здесь на усмотрение сторон и условий самого договора.

Порядок выселения нанимателя

Как было выше отмечено, собственник может в определённых моментах расторгнуть договор.

По закону уведомление нанимателя о расторжении договора составляет 3 мес.

Но, есть способы уговоров и убеждений, когда по любым причинам наниматель должен или обязан съехать с квартиры.

Постарайтесь в мирном порядке провести с нанимателей беседу, но также учитывайте его права и интересы.

Не стоит пугать обращением к правоохранителям, Вам они не помогут.

Да и в большинстве случаев собственники не платят налог с дохода, а значит, никуда официально обратиться не смогут в принципе. Только если в суд для выселения жильцов.

Но вот по взысканию долга за найм жилья - здесь довольно спорный момент. Так как наниматель в свою очередь может подать жалобу в прокуратуру и налоговую службу по факту ухода от уплаты налога собственником жилья, а это уже другие проблемы, в течение, с законом.

Но и наниматель не имеет прав на чужую собственность, только право проживания в нём.

Проблема также возможна, если собственник жилья «прописал» нанимателей на своей жилой площади. Временную регистрацию ещё можно отменить через отделение ГУВМ МВД по территориальности, а если речь идёт о постоянной регистрации, здесь будут определённые трудности.

Если наниматель при наличии регистрации в квартире не захочет добровольно съехать, вопрос придётся решать в судебном уже порядке.

Скорее всего с обращением к юристу для ведения дела по вопросу.

Поэтому, не спешите регистрировать в своей квартире нанимателей, для Вас это создаст проблемы. Если ещё здесь и дети, это будет двойным сюрпризом. Так как без согласия органов опеки и попечительства, выписать детей в никуда нельзя. Опека просто не даст такого согласия (разрешения) (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Но, в любом случае также права и интересы самого собственника не должны нарушаться. Это в первую очередь его собственность, да, передал нанимателям по временное пользование по договору или без него, он также имеет здесь свои права.

Если по соглашению сторон вопрос никак не разрешается, остаётся только судебный порядок.

Но в суде каждая сторона должна обосновать и доказать свою позицию (ст. 56 ГПК РФ).

Если собственник не очень грамотен в правовом плане, следует обратиться к любому юристу, но в этом случае на доверенное лицо (представителя) следует оформить нотариальную доверенность для права представления его прав и интересов (ст. 185, 779 ГК РФ).

Доверенным лицом в суде первой инстанции может быть любое гражданское лицо без высшего юридического образования либо организация (защитник).

Диплом юриста требуется при обжаловании решения суда в порядке подачи апелляционной или кассационной жалоб (ст. 49 ГПК РФ).

Если оформляете доверенность на кого-либо, не стоит доверять право получения денежных средств и материальных ценностей. Как и следует конкретно и точно указать полномочия такого представителя.

Доверенность даёт определённые права и обязанности, как и может быть использована против Вас.

Существует такой момент, как недобросовественность некоторых юристов, это когда они тянут «резину по делу, не занимаются по вопросу либо некачественно предоставляют свои услуги. Если происходит последнее, рекомендуем такую доверенность отозвать через нотариуса.

Исковое заявления в суд составляется в простой форме, но с соблюдением определённого порядка в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ.

Здесь главное правильно составить сам иск, уведомить по почте ответчика должным образом (с приложением копий иска и всех приложений к нему), оплатить госпошлину.

Если выиграете суд, можно взыскать кроме неустоек и компенсации (это в случае нарушения нанимателем условий договора найма), судебные расходы (например, за юридические и правовые услуги).

По общим правилам, ходатайство о возмещении судебных расходов подаётся в суд в течение 3 мес. с момента принятия судом своего решения. Более грамотные юристы в самом иске указывает такое требование.

Размер взыскания таких расходов определяется уже самим судом, не всегда речь идёт об 100% взыскании, судья исходит из понятия разумности, законности и справедливости (ст. 98, 100 ГПК РФ).

Свои издержки в иске следует указать в разумном понимании, желательно с подтверждением документов (чеки, договора, соглашения).

Перед обращением в суд следует другой стороне направить досудебную претензию (в противном случае суд может вернуть обратно такой иск).

Факт отправления претензии может подтвердить квитанция Почты России (оригинал прилагается к иску в суд).

Вам не нужно физически получать от другой стороны ответа в письменной форме, сам факт получения претензии ответчиком и отсутствие ответа от него подтвердят Вашу позицию.

Вот почему мы рекомендуем сперва обращаться к юристам, так как здесь свои тонкости, необходимо всё грамотно оформить и отправить. Также будет предоставлен план действий в конкретной ситуации.

Необязательно при этом решать вопрос через суд, иногда всё можно разрешить в досудебном порядке, надо знать, на что можно «надавить» и как правильно обосновать свои требования.

Если Вам понравилась моя публикация, ставьте лайк, комментируйте и подписывайтесь. И знайте всегда свои права - это Ваша жизнь. Большое Спасибо! От меня взаимная поддержка на постоянной основе.