****
одно из самых значимых событий в жизни, но и одно из самых рискованных. Нередко люди теряют огромные суммы из-за юридической неграмотности или халатности при проверке документов. Чтобы вы не оказались в такой ситуации, мы подготовили подробный гайд о том, как самостоятельно проверить юридическую чистоту объекта и историю собственников.
Почему так важна тщательная проверка?
На рынке недвижимости, к сожалению, встречаются недобросовестные продавцы и мошенники. Невнимательность может привести к тому, что вы купите квартиру с:
Обременениями: например, залогом в банке, арестом, долгами по коммунальным платежам.
Правами третьих лиц: прописанными людьми, несовершеннолетними, которые имеют право на проживание.
Оспариваемой историей: сделками, которые могут быть признаны недействительными.
Скрытыми дефектами: о которых продавец умышленно умолчал.
Чтобы избежать этих проблем, проверьте каждый пункт из нашего списка.
Шаг 1: Проверка документов на квартиру
Это самый первый и важный этап. Запросите у продавца следующие документы и проверьте их подлинность:
1. Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
Что покажет: Сведения о текущем собственнике, наличии обременений (ипотека, арест), арестов, запретов на регистрационные действия, а также информацию о кадастровой стоимости и характеристиках объекта.
Где получить: Заказывается через МФЦ, на сайте Росреестра или через специализированные онлайн-сервисы. Лучше заказать ее самостоятельно, а не брать у продавца.
На что обратить внимание:
Собственник: Имя в выписке должно совпадать с тем, кто продает квартиру (или иметь нотариально заверенную доверенность).
Обременения: Ипотека, арест или другие ограничения должны быть сняты до сделки.
Категория и назначение: Должны соответствовать жилому помещению.
Площадь: Сверьте с фактической площадью и поэтажным планом.
2. Правоустанавливающие документы
Это документы, на основании которых продавец стал собственником. Например:
Договор купли-продажи: Если квартира была куплена.
Договор дарения: Если получена в дар.
Свидетельство о праве на наследство: Если получена по наследству.
Решение суда: Если право собственности установлено судом.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и акт приема-передачи: Для новостроек.
На что обратить внимание: Проверьте даты, подписи, печати. Если документ старый, запросите архивные данные.
3. Технический паспорт и поэтажный план
Что покажет: Соответствие планировки квартиры фактической.
На что обратить внимание: Наличие незаконных перепланировок. Если они есть, их придется узаконивать, а это дополнительные расходы и риски.
Шаг 2: Проверка истории квартиры
Это более сложный, но очень важный этап, особенно если у квартиры было несколько собственников.
1. Расширенная выписка из ЕГРН (о переходах прав)
Что покажет: Всю историю собственников квартиры с момента ее постановки на кадастровый учет.
На что обратить внимание:
Частота смены собственников: Слишком частая смена может быть тревожным знаком.
Основания сделок: Если были подозрительные сделки (например, дарение между чужими людьми без объяснения причин, продажи по сильно заниженной цене).
Продажа по доверенности: Если квартира продавалась по доверенности, это дополнительный риск. Убедитесь, что доверенность не отозвана и не поддельна.
2. Проверка истории приватизации (если применимо)
Если квартира была приватизирована, проверьте, были ли учтены права всех прописанных на момент приватизации (например, несовершеннолетних). Если чьи-то права были нарушены, сделка может быть оспорена.
Шаг 3: Проверка собственника
Не менее важно проверить самого продавца.
1. Паспорт продавца
На что обратить внимание: Действительность паспорта, отсутствие признаков подделки, совпадение данных с ЕГРН.
2. Дееспособность продавца
Что покажет: Отсутствие психических расстройств, наркотической или алкогольной зависимости, которые могут поставить под сомнение дееспособность продавца и, как следствие, законность сделки.
Как проверить: Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если продавец вызывает сомнения, можно предложить пройти освидетельствование в день сделки. Это не гарантирует 100% защиты, но снижает риски.
3. Семейное положение
Что покажет: Необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если квартира была куплена в браке (даже если оформлена на одного). Без него сделку могут оспорить.
На что обратить внимание: Если продавец в разводе, проверьте соглашение о разделе имущества или решение суда.
4. Проверка на банкротство и исполнительные производства
Что покажет: Наличие у продавца финансовых проблем, которые могут привести к оспариванию сделки.
Где проверить:
Федресурс: Информация о банкротстве.
Сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП): Наличие исполнительных производств (долгов).
Шаг 4: Проверка коммунальных платежей и прописанных лиц
1. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
Что покажет: Отсутствие долгов по ЖКУ, электроэнергии, газу и капремонту.
Как получить: Управляющая компания, ТСЖ, ресурсоснабжающие организации.
2. Домовая книга или выписка из поквартирной карточки (о зарегистрированных лицах)
Что покажет: Кто прописан в квартире.
На что обратить внимание: Все прописанные должны быть выписаны до сделки или четко обозначены сроки их выписки после. Особое внимание уделите несовершеннолетним — их выписка требует согласия органов опеки.
Важный совет: Привлеките юриста!
Несмотря на то, что вы можете самостоятельно провести большую часть проверок, настоятельно рекомендуется обратиться к опытному юристу по недвижимости. Он сможет:
Проверить все документы более глубоко и профессионально.
Выявить скрытые риски, которые вы могли не заметить.
Составить юридически грамотный договор купли-продажи.
Сопроводить вас на всех этапах сделки.
Помните: экономия на юристе может обернуться куда большими потерями!
Надеемся, этот гайд поможет вам совершить безопасную и выгодную покупку квартиры! Какие еще вопросы у вас возникают при покупке недвижимости?
Сильно сомневаюсь, что продавец предоставит справку о дееспособности. Хотя такая справка крайне важна. Еще бы отметил такой момент, если какой-то собственник сидит в тюрьме, и дал кому-то генеральную доверенность, то я бы такую квартиру не покупал )
Спасибо за ваш ценный комментарий!
Вы абсолютно правы: справку о дееспособности получить сложно, но она крайне важна. Рекомендуем полагаться на опыт нотариуса и при серьезных сомнениях рассмотреть страхование титула.
Что касается доверенности от заключенного — это очень высокий риск. Такие сделки лучше избегать. Если это невозможно, требуется максимальная проверка через ФСИН и обязательное сопровождение опытного юриста. Ваша бдительность здесь абсолютно оправдана!
Есть ли еще моменты, которые стоит уточнить?
Да я бы на любые сделки, где есть генеральная доверенность, обращал бы особое внимание. Я 4 года сделки по купле-продаже оформлял, с заключенным мы один раз попали на миллион рублей и 2 уголовных дела.
Огромное спасибо за ваш ценный комментарий и, главное, за то, что поделились своим реальным и, к сожалению, горьким опытом!
Вы абсолютно правы: получить справку о дееспособности от продавца бывает крайне сложно, так как это не обязательное требование. Но ваша практика подтверждает: её важность переоценить невозможно. Мы полностью согласны, что при любых сомнениях лучше перестраховаться, возможно, с привлечением нотариуса или даже рассмотрением страхования титула.
Ваш пример с генеральной доверенностью от заключенного — это очень мощное подтверждение наших слов о крайне высоких рисках в таких сделках. Попасть на миллион рублей и получить два уголовных дела из-за такой ситуации — это ужасный, но, к сожалению, показательный кейс. Это наглядно демонстрирует, почему мы настоятельно рекомендуем избегать подобных сделок или проводить их только с максимальной юридической проверкой и сопровождением.
Большое спасибо за ваш вклад. Ваш практический опыт бесценен для наших читателей, он подчеркивает, насколько важно быть бдительным при работе с такими сложными юридическими инструментами, как доверенности.
Шаг 4 Проверка коммунальных платежей. Зачем?...Долги прежнего собственника квартиры не переходят к новому собственнику.
Большое спасибо за ваш вопрос! Это одно из самых частых заблуждений при покупке недвижимости, и вы подняли очень важную тему.
Действительно, долги по коммунальным платежам (за воду, свет, газ, отопление) прежнего собственника не переходят автоматически к новому собственнику в большинстве случаев. Это регулируется Гражданским кодексом РФ.
Однако, есть важное исключение, о котором многие не знают, и именно из-за него проверка коммунальных долгов является критически важной:
Долги за капитальный ремонт: Согласно статье 158 Жилищного кодекса РФ, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику с момента возникновения права собственности. То есть, если у прежнего владельца были долги по капремонту, они лягут на вас!
Риск отключения услуг: Хотя долги за текущие коммунальные услуги не переходят, управляющая компания или ресурсоснабжающая организация может отключить или ограничить подачу услуг (например, электричества или воды) в квартиру, если у нее есть крупные долги. После покупки вам придется разбираться с отключением, даже если долги формально не ваши. Вам придется доказывать, что долги были не ваши, и добиваться подключения, что может занять время и нервы.
Неприятности с управляющей компанией/ТСЖ: Даже если долги формально не ваши, управляющая компания или ТСЖ может чинить препятствия в получении справок, заключении новых договоров, до тех пор, пока прежние долги не будут погашены.
Судебные разбирательства: Хотя долги не переходят, ресурсоснабжающие организации будут пытаться взыскать их. Если у них нет актуальных данных о смене собственника, они могут по ошибке начать судебное разбирательство против вас. Вам придется тратить время и нервы на то, чтобы доказать свою непричастность.
Долги за интернет, телефон, домофон: Эти долги также не переходят, но старое оборудование или нерасторгнутые договоры могут стать проблемой при подключении своих услуг.
Поэтому, хотя это и не "долг", который вы обязаны платить, наличие задолженностей у прежнего собственника может создать массу проблем и неудобств для нового владельца. Цель проверки — избежать этих "сюрпризов" и обеспечить себе спокойное вселение в новую квартиру.
Лучше попросить у продавца справки об отсутствии задолженностей или даже присутствовать при их получении в управляющей компании.
Спасибо, что позволили уточнить этот важный момент!
Статья 158 ЖК РФ противоречит статье 308 Гражданского кодекса РФ. Этот Жилищный кодекс вообще во многом противоречит Гражданскому кодексу. Я не хочу здесь перечислять все противоречивые статьи этого ЖК, потому что это большой труд. Я не стану трудиться за бесплатно. Это не в моих привычках и правилах. Поэтому ограничусь только комментарием. А вы уж сами найдите это противоречие и проанализируйте.... 😊