Без денег и квартиры – история из практики юриста

Недавно в Казахстане, по сообщениям некоторых СМИ, например finratings.kz, принято нововведение – это запрет на приобретение квартир у застройщиков за наличный расчёт. Некоторые эксперты, по сообщениям тех же СМИ, что указанный порядок может быть распространён на все случаи приобретения недвижимости.

Общественность разделилась на два лагеря

Одни стали жаловаться на ограничение свободы экономической деятельности и совершения сделок, возможное повышение тарифов на оказание банковских услуг и так далее, другие же утверждают, что такое нововведение позволит упростить жизнь добросовестным участникам хозяйственного оборота и в некоторой степени будет противодействовать отмыванию доходов, полученных преступным путём.

Я же вспомнил одну замечательную историю, которая произошла в городе Петербурге.

Сначала клиентка меня обвиняла во всех смертных грехах ввиду того, отказалась от моих услуг, а потом пришла с требованиями «Спасти её». Только как спасти клиента от его самонадеянности и тупости?

История из практики

Обратилась ко мне женщина сорока с небольшим лет представилась Никой с одним замечательным вопросом: хочу правового сопровождения приобретения квартиры. Она решила перебраться из одного из провинциальных городков в Град на Неве. Она неоднократно посещала наш город как с туристическими, так и с деловыми целями. Когда количество поездок превысило, по её мнению, все разумные пределы, наступила пора обзавестись собственной квартирой. Решено – сделано.

Ника нашла для себя одну замечательную квартиру в одном из спальных районов недалеко от центра. Двухкомнатная в глубине застройки, но с метро в пешей доступности, в относительно новом доме по относительно неплохой цене. Продавала квартиру бабушка, которая очень хотела переехать в какое-то село недалеко от Великого Новгорода. Бабушку при встрече сопровождали некие «внуки», которые были похожи на неё как японец на нигерийца. «Внуки» усиленно изображали «родственную любовь». Ничего не напоминает?

Может быть совпадение? Дальше было ещё два весьма странных «звоночка»: бабушка была против безналичного расчёта и категорически противилась обследованию в местном психиатрическом диспансере. По принципу «хоть стреляйте». Условия сделки в этой части были такими: либо расчёт за наличку с распиской безо всяких обследований, либо никак. Я бы даже назвал это не звонками, а сигналом набатного колокола.

Перед этим я запретил Нике приобрести квартир пять в силу отдельных неблагоприятных моментов и она мне уже при очередной встрече сказала: «Что сейчас вы придумаете чтобы сорвать мне сделку?». Ника полагала, что раз есть расписка, то, в случае чего, деньги-то ей вернут. Я же сообщил, что уж очень странно ведёт себя наш контрагент и расписку, как и сам договор купли-продажи, с помощью заключения соответствующей экспертизы можно будет также признать недействительной. Тут же пошли манипуляции в духе «А другие юристы говорят…» и так далее. Когда же я предложил Нике отправиться к тем самым юристам она сначала противилась, а потом и совершила сей шаг, но мои консультации она оплатила в полном объёме.

Спустя полгода Ника прилетает ко мне «в слезах-соплях и криком «Памагити!»». В адрес Ники пришло одно «замечтательное» исковое заявление о признании сделки и… расписки недействительными. Прям обоих документов… по основанию ч. 1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ: «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.».

Из текста искового заявления следовало, что бабушка стояла на учёте в местном ПНД, периодически госпитализировалась в «жёлтый дом» ввиду периодических обострений своих заболеваний. Так вот почему она была против прохождения в местном ПНД на предмет своей адекватности! Ларчик-то просто открывался.

Ника усиленно пытала меня на предмет «Как же мои деньги?» ведь она отдавала их под расписку и более никаких доказательств передачи денежных средств у неё нет. Какая прелесть. Случилось именно то, что я и ожидал.

Стоит ли говорить, что прямо в исковом заявлении содержалось ходатайство на предмет способности бабушки отдавать отчёт в своих действиях как в момент подписания договора купли-продажи, так и в момент написания расписки. Удивите меня, если с таким «багажом болезней» бабушка будет признана экспертами отдающей отчёт в своих действиях. Это я и сообщил Нике, отказавшись от дальнейшего сотрудничества.

Результат я специально не узнавал, но периодически потом попадалось мне объявление о продаже той самой квартиры с «бабушкиным» номером телефона. Спустя некоторое время объявление пропало. Тут уж сам читатель предположит возможные варианты развития дальнейших событий с бабушкой и квартирой.

Позже я случайно встретился с Никой на улице в командировке в одном из городов Великой и необъятной страны. Результат вышеупомянутого судебного разбирательства был точно мной предсказан. «Настрадал Предсказамус», блин. Она так и не обзавелась своим жильём в Петербурге, а позже и частота визитов в Град Петров пошла на спад. Ника это восприняла как «дурной знак» и отказалась от идеи пополнить ряды петербуржцев, тем более, что осталась она без денег, уплаченных за квартиру. Ведь кроме расписки у неё ничего не было и потому факт платежа суд посчитал недоказанным.

Именно поэтому я всегда стараюсь оставлять так называемый «независимый финансовый след» при крупных покупках: перевод со счёта на счёт не опровергнешь и не скроешь. Если контрагенты усиленно противятся, то это повод отказаться от совершения сделки. Мало ли у кого какая фантазия будет, а тут, как минимум, факт оплаты зафиксирован независимыми организациями и никуда от него не деться.

Идеи же законодателей Казахстана в этой части я считаю весьма полезными и подлежащими внедрению в российское законодательство. Законодателю необходимо определить максимальную денежную сумму для расчётов. Все сделки, совершённые сверх этой суммы должны совершаться исключительно в безналичной форме. Лично на мой взгляд, это сто тысяч рублей. Хотя в части определения суммы – вопрос более чем спорный. За нарушение же этой нормы стоит ввести уголовную ответственность в виде штрафа в десятикратной сумме для всех участников сделки, включая нотариусов, государственных регистраторов и прочих, если они допустили совершение соответствующих действий при условиях договоров, нарушающих данные требования.

А что думаете Вы, мои дорогие читатели, об идее исключительно безналичного расчёта при совершении так называемых «крупных» сделок?