Актуальный кейс. Реализация недвижимости на УНС, особенности учета расходов. Подводные камни.

У меня в практике попался следующий кейс.

Человек построил на своем земельном участке сооружение – нежилое здание.

Сделал он это, имея статус ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН) 6% - доходы. Шестипроцентный налог не уменьшается на расходы, кроме некоторых случаев, предусмотренных пунктом 3.1 статьи 346,21 НК РФ.

В дальнейшем ИП перешел на УСН с объектом налогообложения: доходы – расходы, ставка 15%.

Пришло время продавать здание и в последний момент товарищ озаботился о налогообложении этой сделки.

Человек искренне думал, что они не заплатит никакого налога. Ведь у всех на слуху информация об освобождении физического лица от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по истечении 3 лет (движимое имущество) и 5 лет (недвижимое имущество) владения (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ).

Но клиент не учел, что в ситуации, когда он, имея статус ИП, занимаясь предпринимательской деятельностью в построенном им здании, не является в отношении сделки по реализации здания плательщиком НДФЛ (пункт 3 статьи 346.11 НК РФ, Письмо ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614, Определение ВС РФ № 310-ЭС19-14756 от 13.09.2019).

На момент совершения сделки ИП был на УСН 6% - доходы, поэтому, учитывать расходы на строительство здания ИП не было смысла (хотя он обязан учитывать стоимость основных средств), да и не думал человек о перспективах продажи объекта.

В итоге, пришлось человека расстроить, какой-то налог заплатить ему придется: или 15% в случае 15% доход – расход, или перейти на 6% - доход. Есть и промежуточный вариант – 13% НДФЛ после прекращения статуса ИП.

Я подумал, ну не может быть, что придется заплатить налог с дохода от продажи всего здания, наверное, есть инструменты чтобы его уменьшить по типу амортизации или уменьшение остаточной стоимости как в УСН 15% доходы – расходы. Нашел Определение ВАС РФ от 27 октября 2008 г. N 13621/08, где суд признал законным, находясь на УСН уменьшить доход от реализованного имущества на сумму его остаточной стоимости. Но, это 2008 год и позиции Минфина, ФНС и судов изменились, статья 346,21 НК РФ не содержит сведений об уменьшении налоговой базы на расходы по возведению объекта не движимости.

Есть отдельные сложные схемы как с минимальными издержками реализовать недвижимое имущество, но это уже другая история.

А вывод из истории прост, нужно продумывать заранее все свои сделки и просчитывать последствия.