Инструкция для покупателя недвижимости: проверка квартиры на юридическую чистоту и не только

Краткое содержание:

1. Введение

2. Способы проверки

3. Рекомендации

4. Обсуждение

Здравствуйте дорогие друзья и посетители сайта!

Сегодня поговорим о таком вопросе, как проверка объекта недвижимости перед заключением сделки по купли-продажи.

Очень часто обращаются по такому вопросу, как проверка имущества (квартира, дом, дача и прочее). Люди не хотят попасть в интересное положение, подстраховаться и защитить свои права, ну и деньги не потерять.

Источник фото: ru.freepik.com

Способы проверки

1. Проверка недвижимости по выписке из ЕГРН

Это основной документ, который следует потребовать у продавца. Сами Вы не сможете заказать через МФЦ либо Росреестр такую выписку, правообладатель там не указывается согласно действующему законодательству РФ. Если собственник уклоняется от предоставления такой выписки, рекомендуем отказать от сделки. Продавец явно что-то скрывает от Вас.

Советую потребовать расширенную выписку из ЕГРН, там даже технический план предоставляется недвижимости.

В первую очередь обратите своё внимание на правообладателя, какие доли, на каком основании и так далее.

Сличите паспортные данные лица, в выписке они указываются. Если паспорт новый, должна стоять отметка о ранее выданных паспортах с указанием серии и номера паспорта. Убедитесь, что лицо действительно является таковым с действительным документом*.

* Возможен такой вариант, сегодня правда маловероятно, что третье лицо продаёт недвижимость в тайне от настоящего собственника.

Также следует ознакомиться с кадастровой стоимостью объекта. Стоимость недвижимости в договоре купли-продажи не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости.

Если продавец искусственно занижает стоимость, не рекомендую идти на сделку, будут проблемы с ФНС.

Обратите внимание на возможные ограничения и обременения. Обычно речь идёт о залоге жилья (ипотека), арест имущества (исполнительное производство), наложение других санкций на объект.

При наличии в выписке технического плана, проверьте на предмет отсутствия перепланировок и переустройств.

Если таковы были, должны быть разрешительные документы. Иначе столкнётесь с проблемами в виде наложения штрафа.

Если объект находится в общедолевой или совместной собственности, от других собственников необходимо иметь нотариальное согласие на проведение сделки.

В случае, если имущество приобретено в период брака, но правообладателем является только продавец, необходимо письменное согласие от другого супруга, иначе Росреестр не пропустит ДКП для регистрации права собственности.

По детям отдельная история. Если был применён маткапитал, должны быть выделены доли всем членам семьи. При наличии долей у несовершеннолетних детей, сделка возможна только при наличии письменного согласия со стороны органа опеки.

2. Проверка задолженностей

Потребуйте от продавца предоставления всех квитанций по объекту (за коммунальные услуги, свет, газ, воду, домофон и прочее).

Квитанции должны быть актуальными.

Внимательно посмотрите на предмет отсутствия долгов по лицевым счетам.

Какое количество жильцов указано в квитанции.

Если долгов нет, по этой части проблем никаких.

Да, после проведения сделки и переоформления права собственности, необходимо получить выписку из ЕГРН и далее самостоятельно переоформить все лицевые счета на своё имя. Продавец этого делать не обязан, да и не должен.

Если вдруг есть долги, на покупателя они не переносятся, кроме взносов за капремонт. Но и здесь в порядке регресса через суд можно будет вернуть деньги.

3. Проверка проживающих в жилом помещении

Обязательно потребуйте предоставления справки о количестве зарегистрированных жильцах на объекте недвижимости.

Получить можно через паспортный стол либо орган ГУВМ МВД по месту нахождения жилого помещения.

Смотрите, справки о составе семьи и домовые книги больше не ведутся (упразднены).

Следует в ДКП прописать обязанность снятия с места регистрации всех проживающих жильцов в жилом помещении до заключения договора. Иначе придётся через суд выписывать, а это время и лишние расходы.

4. Проверка продавца

Не лишним будет проверка и самого владельца недвижимости.

Существуют открытые сервисы, которые проверяют на действительность выданного паспорта РФ, наличие действительного ИНН и СНИЛС. Подтверждает факт того, что имеете дело именно с конкретным лицом, не является мошенником.

Владелец жилья обязан подтвердить свою личность путём предоставления паспорта (с его разрешения сделайте скрины титульной страницы и регистрации; либо запишите данные).

Пробейте лицо через ФССП на предмет наличия долгов, открытых производств у пристава. Если такое производство есть, в таком случае, сделка под риском.

Пристав может наложить в любой момент арест на имущество, если ещё не наложил. Если продавец не может погасить долг, Вы можете сделать сами, но по соглашению. Продавец в таком случае будет уже должен деньги Вам. Следует помнить, что срок исковой давности 3 года (в течение этого периода сможете взыскать средства через суд).

Также следует проверить владельца недвижимости через реестр банкротов. Дело в том, что после признания гражданина банкротом, кредиторы могут оспорить любые сделки в течение от 6 мес. до 3 лет.

Если такой статус есть у продавца, здесь уже на Вас страх и риск. Формально, после вынесения решения суда, претензий здесь быть не может, никто не застрахован от того, что бдительные кредиторы не обратятся в суд и не оспорят сделку. Это лишние для Вас проблемы.

Рекомендации

На самом деле здесь указана лишь «верхушка айсберга». Но, если последуете вышеуказанному плану действий, по сделке купли-продажи у Вас проблем не будет.

Предоставили Вам основную информацию, которую должен знать каждый.

Если нет времени на подобные проверки либо сами не знаете, как это сделать, обращайтесь к юристам по вопросу.

Советуем предоставить юристу всю требуемую информацию. Будет проведён правовой анализ не только объекта недвижимости, но и продавца, без нарушения действующего законодательства РФ. Существуют вполне законные и проверенные способы проверки.

Мы не про незаконные сервисы проверок граждан в мессенджерах, такая информация носит незаконный характер, да и данные там можно сказать давно не актуальные. Лично проверяли и на 90% можно с уверенностью сказать, что данные все липовые либо просто устаревшая информация (сливы от служб доставок обычно).

Кроме проверки, Вам предоставят план действий в конкретной ситуации.

Самое важное, на сделку не рекомендую идти с риелторами, только с проверенными агентствами по недвижимости.

Также на сделку идите только со своим образцом договора купли-продажи, если такого нет, за отдельную плату юрист составит такой документ с учётом Ваших пожеланий и соответствия действующему законодательству РФ. В договоре можете прописать любые условия, но всё в рамках закона.

Будьте аккуратны, когда покупаете любое имущество, не торопитесь сразу подписывать договор, а лучше с ним тщательно ознакомьтесь, проверьте основные моменты и только после этого выходите на саму сделку.

Если речь идёт о крупной сумме денег, рекомендуем оформлять ДКП через нотариуса. После него можно спокойно обращаться в МФЦ.

Если Вам понравилась моя публикация, ставьте лайк, комментируйте и подписывайтесь. И знайте всегда свои права - это Ваша жизнь. Большое Спасибо! От меня взаимная поддержка на постоянной основе.