Купи самострой: история проверки объекта

Чудны дела житейские, особенно в части строительства. Какое же строительство без надлежащим образом оформленных документов? Многие строители до сих пор считают, что главное – это возвести объект, а потом как-нибудь разобраться с документами. Если же с документами не срослось можно всегда скинуть не самому далёкому покупателю, который и приобретает проблемы.

Обратился ко мне за консультацией один мой старый знакомый, назовём его Соломоном, который вёл дело одного замечательного клиента, назовём его Герасимом. Он судился с одним из своих должников – обладателем небольшой промышленной базы, главным бриллиантом которой было здание цеха с оборудованием для изготовления разного рода металлических изделий и всякой всячиной. Промбаза простаивала, так как то ли времени у предыдущего владельца не хватало, то ли денег, то ли всего вместе взятого. Сумма задолженности была большой и дабы закрыть вопрос должник Герасима предложил забрать эту самую базу в счёт оплаты задолженности и уже наш герой должен был доплатить за оборудование.

Герасим прям влюбился в этот актив, но вот циничное мировоззрение вполне обоснованно включило пресловутый «боевой режим». Всё бы хорошо, но вот Соломон вообще ничего не соображает в строительстве. Как обычно в таких случаях говорят «меня хотят где-то «налюбить», но понять не могу где». Как водится в таких случаях пришёл он ком не «на чай и к чаю». Естественно, с документами.

- Дорогой, ты же у нас специалист по трём лебедям, земле и стройке? (Прим. автора: ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

- Есть такое. Что случилось?

- Да предлагают в рамках мирового забрать одну промбазу с оборудованием.

- Так что тебя смущает?

- Да мутный оппонент наш какой-то. То не получите ни копейки, то заберите промбазу. Он ничего не делает просто так.

- Как и всякий уважающий себя коммерсант. Ты от меня-то что хочешь?

- Да хочу чтобы ты посмотрел документы. Мало ли что там.

- Так. Вопрос первый: что там с землёй?

- Всё в собственности с 2000 года как приобрели при банкротстве одного из заводов.

- Все здания в границах участка?

- Да, я притаскивал кадастровика (прим. автора: кадастровый инженер). Всё в норме.

- Теперь самое муторное. Все здания оформлены в Росреестре?

- Абсолютно.

- Ты сам на участке был?

- Был и неоднократно.

- Все здания на своих местах?

- Именно.

- Фотки покажи.

Дальше начался просмотр фото. Около сотни снимков. И тут мой глаз зацепился на паре штук.

- Свидетельства покажи на недвигу.

- Что ты там хочешь найти?

- Солик! Не суетись как вошь на гребешке. Ты пришёл ком не за консультацией или просто «чаю попить»?

- За консультацией.

- Тогда не мешай работать.

Стали смотреть свидетельства.

- Солик! Дорогой! А что это у нас за двухэтажное здание по свидетельству, а на фото я его не вижу?

- Это цех металки.

- А тебя ничего в нём не смущает?

- То есть?

- Сколько в нём этажей по факту?

- Три.

- Так тебя ничего не смущает?

- Скажи без своего никчёмного чувства юмора.

- Цех когда был построен?

- В 2005 году.

- У тебя тут три лебедя рисуются. По крайней мере сейчас. Скажи-ка, дядя Соломон, разрешение на реконструкцию получали?

- Да кто его знает?

- Собственник объекта.

- Так звони ему. Вот смотри: техплан без отметок о реконструкции.

Соломон позвонил собственнику на громкой связи и тот абсолютно прямо заявил:

Собственник: Мы старое здание снесли, построили новое. Хотели бумаги сделать, но руки не дошли.

Я: Суды по постройке были?

Собственник: Да не, не было.

Я же в это время стал просматривать сайт Арбитражного суда и… рыбалка удалась. Идёт судебное разбирательство на предмет сноса постройки.

Я: А-тя-тя. Соломон! Тебя с клиентом налюбить пытаются. Самострой под видом нормального актива продать. Всё в духе «не бита, не крашена».

Соломон: Что делать?

Я: Муравью ружо приделать. Торговаться. Подсчитайте сколько будет стоить снос и возведение нового строения, прочие затраты, соотнесите с суммой задолженности и будет вам счастье. Земля и строения – твёрдый актив. Вам же для производства надо?

Соломон: Да, так клиент собрался то ли арматуру там нарезать, то ли готовые какие-то детали делать.

Я: Так тем более. Целевое назначение и виды разрешённого использования по ПЗЗ – промка, транспортная доступность хорошая, вдали от всякого жилья. Работай хоть сутками напролёт, грохочи, шуми и никто тебе ничего не скажет.

Соломон: Что с самостроем делать?

Я: Да как что? Сносите его под ноль. Делаете справку об отсутствии здания да и всё. Потом получаете разрешение на строительство как надо и будете довольны. Да и то, если капитальное здание нужно, если нет – сейчас полно готовых решений. Тут Вам надо самим смотреть. Оценить же можно всё. Даже девичью честь. А это обычная стройка. Здание – не самое большое. Разобрать особого труда не составит. Так что три лебедя – не конец света, а повод для торгов. Ты сейчас мало где такой участок сыщешь. Работайте.

Соломон: Процесс по сносу можно же и хорошенько так подзатянуть.

Я: Воистину подзатянуть. А ежели твой оппонент начнёт упирать на часть третью трёх лебедей, то шли его лесом: если он не получил разрешение на стройку, то он его сейчас тем более не получит. Ах, да забыл сказать. Приведи на место проектировщиков дабы они по своей части дали «добро». Мало ли там проблема по строительной части будет.

Через пару лет я узнал, что Соломону всё-таки удалось продавить оппонента в пользу Герасима. Хотя тот упорно сопротивлялся, но когда вся его партия с Герасимом получила цугцванг решил всё-таки пожертвовать минимумом для спасения максимума. Местные же власти добившись сноса построек успокоились, записав пресловутый «плюсик» в отчёт.

Соломон с Герасимом переоформили права на участок, затем заставили оппонента разобрать здание цеха и вывезти оборудование на свои склады. И всё это в рамках работы по взысканию задолженности. После Герасим решил использовать этот участок для абсолютно иного проекта нежели задумывалось и там не стоило возводить новое здание. Обошлись временным строением вместо капитального здания цеха. Ведь вид разрешённого использования земельного участка это позволял да и старые постройки сохранили свою производственную направленность.

Так что покупать такие проблемные участки можно, но исключительно в целях приобретения прав на землю, не более того. Ведь сам самострой объектом недвижимости который можно продать, купить и совершить в отношении него иные сделки не станет. Да и само наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости также ничего не гарантирует. Практики на эту тему полно. Самое свежее – Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС25-3877.

А как Вы обычно проверяете объекты недвижимости перед покупкой?

Картинка взята с https://www.babr24.news/msk/?IDE=137365