Как избежать последствий по купле квартир у застройщиков
Скорая юридическая помощь выехала по теме как избежать негативных последствий при заключении договора купли-продажи недвижимости, в том числе в строящихся домах застройщика «Зеленый сад».
В последнее время мне стали задавать вопрос о том, как в настоящее избежать негативных последствий, связанных как с заключением договора купли-продажи, так и после его заключения.
В первую очередь необходимо отметить следующее.
Заключение договоров купли-продажи недвижимости необходимо производить как с собственниками или с застройщиком, так и с представителями собственников или представителями застройщиков.
Однако, как часто бывает, а я об этом сообщал ранее в отношении гр. Муратовой Елены Николаевны, которая якобы, представляла застройщика ООО «Волжскпромстрой», а на самом деле «наживалась» на несведущих покупателях недвижимости, и не имела никакого отношения к застройщику ООО «Волжскпромстрой», у продавцов недвижимости, а в основном говорю о квартирах, возникают представители или риэлторы.
Кстати, с Муратовой Елены Николаевны покупатели квартир по ул. Кабанова, д. 10 взыскали уплаченные ей деньги в судебном порядке. Поскольку у Муратовой Е.Н. имеются задолженности у судебных приставов под 800.000 руб., то она находится на грани банкротства, то и выплаты от нее можно ждать долго.
Уважаемые читатели, не попадитесь также с другими «представителями застройщиков», как до вас покупатели квартир у застройщика ООО «Волжскпромстрой» с Муратовой Е.Н.
Если вы обратились в так называемые офисы продаж, например ООО «Волжскпромстрой» или «Зеленый сад», то в первую очередь убедитесь, что попали именно туда, поскольку вывеска еще не гарантирует, что это представительство застройщиков.
Вы имеете право потребовать от лица, представившегося представителем застройщика или собственника, полномочия.
Полномочия в любом случае заключаются в доверенности, выдаваемом юридическим лицом (застройщиком). Доверенность может быть не нотариальной, а совершена в простой письменной форме, но скреплена печатью застройщика и подписью директора.
Естественно, вам должны представить оригинал доверенности, а не копию.
Ознакомьтесь с доверенностью, обратите внимание на то, какие полномочия в ней указаны, в частности, в части заключения предварительного или основного договора купли-продажи квартиры, имеет ли право представитель брать деньги у покупателя, указано ли на право представителя заключать дополнительные или агентские договоры с покупателями квартир застройщика и другое.
Отмечу, если представитель застройщика предлагает вам заключить договор с самим представителем и требует за свою «работу» деньги (30-50 или 100 тысяч рублей) свыше стоимости недвижимости, указанной в самом договоре купли-продажи, то это уже не представитель застройщика, такое же лицо как вышеуказанная гр. Муратова Е.Н., и можете смело указать на то, что данные действия являются незаконными (запишите разговор на диктофон телефона), и вы обратитесь с заявлением в прокуратуру.
По сути, вы приходите в офисы продаж для покупки квартиры, а не за помощью к представителю.
В основном, в агентских договорах «лже-представители застройщика» в параграфе «Предмет договора» указывают свою работу, например, лицо для вас занимается поиском квартиры или договор носит информативный характер.
Запомните, в договоре сам предмет договора должен быть четким, а именно: купля-продажа конкретного имущества с определяемыми характеристиками и ценой, а также передача этого имущества (квартиры) вам, не занятие каким-либо поиском квартиры.
Если же вас вынудили заключить дополнительный договор, то требуйте сначала второй экземпляр такого дополнительного договора и квитанцию или расписку о получении от вас дополнительных денег. Предполагаю, что возникнет скандал со ссылкой «Вы что, нам не доверяете, посмотрите какие у на стене благодарности и дипломы ?». Это еще одно подтверждение лже-представительства. Короче, вам проталкивают фуфло.
Другое дело, если вы являетесь потенциальным покупателем вторичного жилья. В любом случае вы столкнетесь с риэлтором. Риэлтор продавца получает деньги от самого продавца за свою работу.
Как правило, если у вас нет риэлтора, то риэлтор продавца недвижимости будет требовать от вас оплаты за проводимую сделку.
Еще один момент. В настоящее время стало обычным банкротство физического лица.
Представьте себе ситуацию. Два года назад вы купили квартиру. Вдруг, вам приходит судебное решение о расторжении договора купли-продажи вашей квартиры, то есть совершенной два года назад сделки, и возврат ее в собственность продавца обратно, а затем продажа этой квартиры с публичных торгов.
Оказывается, продавец квартиры обратился в арбитражный суд о признании его банкротом, так как у него большие долги, а суд расторгает сделки, которые этот продавец-банкрот совершил в течение 3-х предшествующих лет. Вы остаетесь без квартиры и без денег, уплаченных за нее. Все просто.
Я сталкивался с тем, что расторгались сделки, совершенные за 5-6 лет до банкротства физического лица.
Для того, чтобы это избежать, в договорах купли-продажи нужно обязательно указывать пункт:
«Продавцы не планируют в будущем, в течение 3-х лет после заключения договора-продажи, обращаться в суд о признании себя банкротом».
В этом случае гарантировано то, что вы не лишитесь купленной квартиры и денег, уплаченных за нее.
