Часть 1 Под влияние мошенников был продавец. Т.е. обманули продавца. Квартира остается ПО УМОЛЧАНИЮ у добросовестного покупателя. Сделка сохраняет силу.
1. Пример с Долиной
В сделке по продаже квартиры участвовал собственник квартиры/продавец и покупатель
Сделка прошла законно никто из сторон не пытался обмануть другую сторону
Затем прошла вторая сделка, в которой участвовал продавец и мошенник.
Важно, что покупатель к этой сделке не имеет отношения (имеется в виду что в материалах дела нет информации что он в сговоре с мошенниками, иными словами, действует добросовестно (ст. 10 ГК РФ))
Что произошло во второй сделке:
Долина передала денежные средства мошенникам.
Вопрос имеет ли она право на возврат квартиры
Рассмотрим на примерах:
1.1. Долина не находится в состоянии заблуждения и продает квартиру по собственной воле. Получает деньги от покупателя в полном объеме. Состоялся переход права на квартиру.
Все с этого момента покупатель становится собственником квартиры и его право защищено ст. 35 Конституции РФ.
При этом Долина утрачивает право, на квартиру и не может требовать ее обратно.
Далее происходит второе событие: Долина теряет полученные за квартиру деньги:
- Ее грабят по пути в банк
-Она просто забывает чемодан с деньгами без воздействия со стороны
-Она покупает акции компании, которая признается банкротом
И т.д.
Т.е. не удачно распоряжается деньгами или теряет деньги в результате противоправных действий в отношении нее со стороны третьих лиц, не имеющих отношения к продаже квартиры, т.е ее грабит не покупатель или аффилированные с ним лица.
Вопрос: Дают ли указанные негативные события (потеря денег от продажи квартиры) право требовать расторжения сделки по купле/продаже квартиры.
..
ОТВЕТ: Однозначно НЕТ. Сделка не может быть отменена без согласия покупателя.
..
1.2. Если Долина находилась в состоянии заблуждения и продала квартиру, но не успела потратить/потерять деньги или передать их мошенникам и поняла что ее обманывают. Вышла из состояния заблуждения до потери денег, то должна ли она вернуть деньги уплаченные за квартиру покупателю при отмене сделки судом по причине совершения сделки под влиянием со стороны третьих лиц или к примеру у нее есть другие деньги для выкупа своей квартиры.
..
ОТВЕТ ОБЯЗАНА вернуть деньги
...
Долина имеет в этом случае право на отмену сделки, т.е приведение сторон в состояние в котором стороны находились до сделки. Продавец получает квартиру, покупатель деньги.
1.3. Что меняется, если
1.3.1. Продавец находился в состоянии заблуждения не только в момент передачи денег мошенника, но и в момент продажи квартиры?
1.3.2. Тогда в отличие от указанного в п1.1. продавец имеет право на отмену сделки, но в одном исключительном случае и при наличие трех необходимых условий для осуществления отмены сделки
1.3.2.1 Исключительный случай – продавец продал единственное жилье
1.3.2.2. Условие номер1 Для покупателя это жилье не является единственным. Он не совершал крупные сделки с продажей своих квартир или машин (сопоставимых по стоимости с квартирами). Т.е. купил в импотеку или снял со своего счета в Банке.
1.3.2.3 Условие номер 2 Продавец не потратил/не потерял деньги от продажи квартиры/может их вернуть покупателю
1.3.2.4 Условие номер 3 Если продавец при сделке имел дополнительные траты:
- ремонт квартиры
-уплата риэлтору
-Плата за ипотеку
-другое
То такие траты также покрываются за счет продавца.
1.4. Вывод
Если мошеннические действия произошли в отношении продавца (его обманули). Т.е. обман произошел в сделке с его участием. К примеру деньги от продажи квартиры мошенникам передавала Долина/по ее распоряжению, а не покупатель ее квартиры, то
По умолчанию квартира после сделки остается у добросовестного (ст 10 ГК РФ) покупателя. И только в исключительных случаях сделка может быть расторгнута с последующей передачей квартиры продавцу.
Обосновывается это довольно просто:
Продавец недвижимого имущества (квартира) имеет равные права по сравнению с правом другого гражданина на движимое имущество (деньги).
Право частной собственности защищается ст 35 Конституции РФ равным способ в отношении движимого и недвижимого имущества при совершении и при отмене сделки.
Более того, согласно ст 17 Конституции РФ:
1.5. Желание (право, основанное только на желании) прежнего собственника квартиры отменить сделку не может преодолеть не желание (право нового собственника, основанное на ст 35 Конституции РФ) не отменять сделку
Желание отменить сделку, т.е фактически совершить обратную, не может преодолеть требование Конституции РФ.
1.6. Право предусмотренное ст 35 Конституции РФ не может быть нарушено, но может быть ограничено по правилам п 3 ст 55 Конституции РФ в целях в целях восстановления прав других граждан.
К примеру Вы владеете 10 000р и нанесли ущерб другому лицу, на сумма 4 000р, то суд вправе ограничить Ваше право собственности в отношении 4 000р из 10 000р принадлежащих Вам на праве собственности (ст 35 Конституции РФ) по правилам п 3 ст 55 Конституции РФ
1.7. Применительно к ситуации с продажей квартиры Долиной:
При условии, если было продано единственное жилье Долиной, а покупатель имеет другое жилье и произвел оплату из свободных средств (без продажи своей недвижимости), отмена указанной сделки допустима.
1.8. Однако необходимо учитывать что защищается ст 35 Конституции РФ в данном случае:
1.8.1 До сделки:
1.8.1.1 Право покупателя на денежные средства, которые приготовлены для покупки квартиры (ст 35 Конституции РФ)
1.8.1.2. Право продавца на квартиру (ст 35 Конституции РФ)
1.8.2. После сделки/ перехода права на квартиру и уплаты денег за нее. Обмен равноценными правами
1.8.2.1 Право нового собственника квартиры (добросовестного покупателя) на квартиру. Теперь у покупателя права на квартиру (ст 35 Конституции РФ)
1.8.2.2. Право продавца на денежные средства, полученные от продажи квартиры (ст 35 Конституции РФ)
1.8.3. После расторжения сделки
1.8.3.1. Право на восстановление права продавца, т.е на возврат квартиры
1.8.3.2. Право на восстановление права покупателя, т.е на возврат денежных средств уплаченных продавцу
1.8.3.3. Право продавца (потерпевшего) на единственное жилье п 3 ст 40 Конституции РФ
Пояснение:
Если Долина потеряла жилье и является нуждающейся, как это понимается в п 3.ст 40 Конституции РФ, то жилье ей предоставляется за счет государства, а не за счет других граждан.
Таким образом, при разрешении вопроса возможно ли расторжение сделки сравниваются по юр силе следующие права сторон:
1. Право на частную собственность (ст 35 конституции РФ – право на второе жилье по факту) Новый собственник квартиры (добросовестный покупатель). Новое жилье не является для него единственным.
2. Право на единственное жилье Продавца ст 40 (право на жилище) и ст 7 Конституции РФ (право на достойную жизнь – без жилища это довольно затруднительно особенно с учетом холодного времени года).
Статья 7 Конституции РФ имеет в силу ст 16 Конституции РФ большую юридическую силу по сравнению со статьей 35 Конституции РФ, а потому если восстановление права потерпевшего возможно путем отмены сделки, то это допустимо, при условии что это не приведет к нарушению права другой стороны сделки, а только к ограничению его права.
3. Так вот возврат квартиры продавцу (возврат единственного жилья, при наличии у возвращающего двух и боле жилищ). Законно и допустимо.
4. При этом одновременный возврат уплаченных денежных сумм подразумевается, т.к. ограничение может касаться только сделки, а не права на имущество. Не возврат денег продавцом при возврате квартиры добросовестным покупателем, ничем не отличается от противорпавных действий, таких как мошенничество ил кража.
5. Дело в том, что если деньги покупаетелю при отмене сделке не могут быть возвращены, то фактически суд удовлетворяет нужду продавца в единственном жилье за счет другого гражданина. А это прямо противоречит п 3 ст 40 Конституции РФ, где четко указано, что это происходит за счет средств государства.
6. Т.е. в этом случае решение суда будет противоречить п 3 ст 40 Конституции РФ и соответственно в силу ст 120 Конституции РФ не может быть признано законным, вне зависиммости от того кем принято такое решение , включая не только законы, решения чиновников любых уровней, решения судов, включая КС РФ, т.к в силу ст 18 Конституции РФ именно права граждан (т.е. те которые установлены/определены Конституцией РФ) определяют действия любых государственных ветвей власти и не зависит от их решений, т.к государство в целом не может изменить действие этих прав, т.е изменить Конституцию РФ. Такое право предоставлено только народу (см преамбулу Мы народ.. принимаем Конституцию РФ.. и ст 3 Конституции РФ – народ единственный источник власти – т.е он единственный может устанавливать права и свободы граждан, а государство может их признавать, соблюдать и защищать (ст 2 Конституции РФ)
Итог:.
1.9. В сделке с мошенниками участвовала только Долина, продавец квартиры (первоначальный собственник) и не отрицает этого
1.10 Добросовестный покупатель (действовал по закону/договору) о намерении третьих лиц, способных повлиять на принятие решения по сделке, не знал.
1.11 При прочих равных у Долиной (продавца) было больше возможностей по предотвращению мошеннических действий, чем у добросовестного покупателя, который на мошенничество никак повлиять не мог/ не мог его предотвратить, а значит при толковании спорных прав, равных по юридической силе, приоритет имеет покупатель.
1.12 Продавец хочет отменить сделку (обратно поменять деньги на квартиру) а новый собственник не хочет. Прав больше у нового собственника.
Однако если у Долиной это единственное жилье, то у нее больше прав на это жилье чем у добросовестного покупателя, при условии:
1. Не нарушается право покупателя (Лурье) на единственное жилье. В этом случае права покупателя и продавца на единственное жилье равны (ст 17, ст 19 Конституции РФ) Жилье остается у покупателя в силу п 1.10-1.12 данной статьи (см выше)
2. При возрате квартиры покупателю будут возвращены уплаченные денежные средства. Т.е. это произойдет одновременно. Иначе это будет не ограничение права на распоряжение своим имуществом, а нарушение право на владение таким имуществом.
3. Возмещение убытков прямо связанных с приобретением квартиры:
Ипотека, расходы на сделку (риэлтор), ремонт и т.д.
ОКОНЧАТЕЛЬНЫЙ ВЫВОД ПО ЧАСТИ1:
Если под влиянием мошенников был продавец, то именно он несет бремя всех негативных последствий по сделке. Всегда продавец. А добросовестный покупатель, т.е не участвующий в мошенничестве, сохраняет за собой право на приобретенную квартиру. Отмена сделки возможна только в исключительных случаях, если продавец имеет больше прав по Конституции РФ, которые позволяют на основании п 3 ст55 Конституции РФ ограничить право добросовестного покупателя на совершение заключенной им ранее сделки.
....
Дополнительно:
Необходимо законодательно закрепить срок оспаривания такой сделки в суде (когда сделка отменяется из-за влияния на продавца третьих лиц).
Ведь Долиной не потребовалось три года чтобы понять что ее обманули.
Если такой срок не установить или к примеру применять общий в три года, то по факту три года добросовестный собственник фактически не может пользоваться полноценно квартирой, а учитывая сроки рассмотрения дел в судах, срок нахождения под угрозой выселения/ в состоянии неопределенности может быть сколь угодно долгим.....
Либо государство до сделки возьмет на себя все необходимые проверки – проинформирует стороны, что никаких спецопераций не проводится, что стороны дееспособны и не находятся под влиянием третьих лиц. В этом случае отмен сделок не будет, а государство будет гарантом, который несет риск негативных последствий.
.....
Правила кратко:
1. Продавец и покупатель действовали добросовестно. Не пытались обмануть друг друга и не находились в состоянии заблуждения/не дееспособности.
Продавец передумал и захотел вернуть квартиру путем расторжения сделки.
Право частной собственности на квартиру - ст 35 Конституции РФ (покупатель) против права продавца на деньги от продажи квартиры ст 35 Конституции РФ В силу ст 19 и ст 17 Конституции РФ:
Ст 19 - обе стороны обладают равными правами. Одно право не может преодолеть другое право.
Ст 17 Право/желание продавца расторгнуть сделку (совершить обмен денег на квартиру) заканчивается там где начинается право покупателя сохранить право на квартиру.
Право частной собственности продавца на деньги не может преодолеть право частной собственности на квартиру. Эти права в силу ст 19 равны.
2. Покупатель действовал осознанно, а продавец в состоянии заблуждения.
2.1. Для покупателя это единственное жилье. Для продавца нет. Квартира остается у покупателя Возмещение за счет мошенников.
2.2. Для покупателя это единственное жилье. Для продавца тоже
Права равны, но обманули продавца. Прав больше у покупателя. Квартира остается у покупателя. Возмещение вреда за счет мошенников остается, но в зависимости от ситуации, можно обратится к государству на основании п 3 ст 40 Конституции РФ.
2.3. Для продавца это было единственное жилье, а для покупателя нет. Покупатель продал не единственное жилье или снял деньги со счета для оплаты сделки. Прав больше у продавца. Сделка может быть расторгнута. Продавец передал деньги мошенникам. Денег для выкупа проданной квартиры нет. Суд устанавливает срок, к примеру год. Если за год найдут мошенников и они вернут деньги или продавец найдет деньги, то сделка будет расторгнута. При этом сделка покупателя по продаже его не единственного жилья расторгнута не будет. Продавец может обратиться к государству за помощью в течении года на основании ст 7 Конституции РФ, а если вопрос с возвратом квартиры за год не решился, то еще на основании п 3 ст 40 Конституции РФ.
Особенности: если продавец продал единственное жилье, отдал деньги от продажи мошенникам, но на счету у него есть к примеру 1 млрд руб, т.е. он может самостоятельно выкупить свою квартиру или купить новую, то обращаться к государству, как нуждающийся он не может.....
И вторая крайность – для покупателя потеря денег при расторжении сделки пусть составляет 0,5%. Вроде как не сильно повлияет на его состояние, но во первых это будет означать нарушение Конституционного права, а во вторых 100 раз по 0,5% и уже потери будут 50% от состояния. Тоже такой принцип в прямую применяться не может..... Государство в силу п3 ст 40 Конституции РФ не может заставить такого покупателя (и любого другого) приобрести за свой счет квартиру для обманутого продавца, но покупатель не лишен права сделать это по собственной инициативе.
Как это с точки зрения Конституции РФ:
Если сделку расторгнуть на условиях, что квартира возвращается продавцу, а покупатель не получает денег или получает гарантию их постепенного возврата в течении 800 лет (срок любой длительности ,который по факту исключает возможность получения денег), то во первых:
На покупателя перекладывается обязанность государства (п3 ст 40 Конституции РФ) – что по факту является нарушением Конституции РФ и не возможно в силу ст 1,2,3,15,17,18,19, а для такого решения по суду еще и ст 120 Конституции РФ.
Также происходит нарушение ст 35 Конституции РФ – право частной собственности на денежные средства, уплаченные за квартиру и которые должны быть возвращены при расторжении сделки.
Вывод: возврат квартиры без возврата денег, за нее уплаченных, при условии что покупатель действовал добросовестно (ст 10 ГК РФ), т.е не участвовал в схеме обмана продавца, невозможен, вне зависимости от того как это прописано в законах, т.к это приводит к нарушению Конституции РФ -1,2,3,15,17,18,19,35,120.
2.4. Для продавца это было единственное жилье, а для покупателя нет. Покупатель продал не единственное жилье или снял деньги со счета для оплаты сделки, в т.ч ипотека. Прав больше у продавца. Сделка должна быть расторгнута. Продавец передал деньги мошенникам, но у него есть деньги для выкупа проданной квартиры. Или к примеру он не успел отдать деньги мошенникам или их сразу задержали и деньги вернули. Важно что деньги для совершения обратной сделки/для расторжения сделки есть.
Сделка расторгается: Квартира возвращается продавцу, а деньги покупателю. С компенсаций расходов на ремонт, ипотеку и т.д. Важно в этом случае сул должен расторгнуть договор ипотеки, т.к он без покупки квартиры покупателю не нужен. А проценты уже уплаченные по ипотеке платит продавец.
....
Дополнительно:
Поясню на примере почему расторжение сделок без возврата денег, уплаченных за квартиру не допустимо
Я сильно сокращу оборот квартир по сделкам купли продажи для наглядности. Также в примере у всех продавцов и покупателей сделка будет связана с единственным жильем.
Сделка 1: Продавец 1 продал квартиру Долиной
Сделка 2: На эти деньги купил квартиру у Лурье
Сделка 3: Лурье купила квартиру у Долиной
Теперь под предлогом того, что хоть денег у продавца и нет, но он нуждается в жилье или его обманули/он был недееспособен мы попробуем вернуть квартиру продавцу, а на покупателя возложим обязанность требования денег с мошенников (или просто оставим его без денег):
Расторгаем сделку 3:
Квартира остается у Долиной. Покупатель (Лурье) требует деньги с мошенников
Тот же принцип применим к сделке номер 2:
Лурье расторгает сделку с Покупателем 1. Квартира от Покупателя 1 переходит в собственность Лурье. Покупатель 1 требует деньги с мошенников
Тот же принцип применим к сделке 1:
Покупатель 1 забирает квартиру у Долиной. Долина требует деньги с мошенников.
ВСЕ круг замкнулся.
По второму кругу отменять сделки смысла нет. Ничего такой отменой мы не добились. Потратили время. Граждане получили горы негативных последствий. При этом мы еще и Конституцию РФ нарушили.
Да конечно Долина могла купить у застройщика и круг не замкнется, но в конце этой цепочки отмен будет какой то гражданин который останется и без денег и без квартиры. Т.е фактически за свой счет купит кому то квартиру, что будет в любом случае нарушением ст 35 и п 3 ст 40 Конституции РФ. А потому не допустимо
Во второй статье будет рассмотрены варианты где обманули именно покупателя. И там по умолчанию квартира остается первоначальному собственнику
