Титульное страхование при покупке «вторички»: реальная защита или лишние расходы?

Покупатели жилья на вторичном рынке сейчас переживают не самые спокойные времена. История с возвратом квартиры Ларисе Долиной показала, что даже добросовестный приобретатель не застрахован от потери собственности. Естественно, что каждый примеряет ситуацию на себя и ищет способы застраховаться от такого развития событий.

Не будем вдаваться в подробности конкретного дела, тем более что точка в нём ещё не поставлена. Гораздо важнее, как мне кажется, рассказывать о реальных правовых механизмах, позволяющих снизить риски покупателя «вторички». Один из них – страхование титула.

Что такое титульное страхование

Это вид имущественного страхования, цель которого – защитить человека, оформившего полис, от рисков потери недвижимости в результате прекращения права собственности. Объект защиты здесь – не сама квартира, а права на неё. То есть титульное страхование не сработает в случае пожара или залива соседями. А вот если суд признает сделку купли-продажи недействительной, например, из-за того, что на неё не было получено согласие супруги продавца, страховая компенсирует потери.

Дополнительно страховка нередко покрывает риски ограничения (обременения) прав. Такое ограничение может возникнуть, к примеру, из-за судебного признания за третьим лицом права пользования жильём после смены законного владельца.

Оформить титульное страхование можно как при покупке жилья в ипотеку, так и при совершении сделки за счёт собственных средств.

Какие потери компенсирует страховая

Условия страхования титула определяются правилами конкретной компании, но обычно оно распространяется на случаи полной или частичной утраты права собственности по решению суда. Это может быть:

• признание недействительной сделки, в результате которой страхователь стал собственником недвижимости;
• признание недействительной какой-то из предшествующих сделок со спорным имуществом;
• удовлетворение иска третьего лица об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения.

В зависимости от условий договора, при наступлении страхового случая страховщик выплатит компенсацию в размере стоимости недвижимости или суммы ипотечного кредита, взятого на её покупку.

Покупатель вправе рассчитывать на возмещение финансовых потерь, если утрата прав произошла по не зависящим от него причинам. Умышленные действия с его стороны или злоупотребление правом исключают получение выплаты. Например, в страховом возмещении откажут, если покупатель приобрёл квартиру у продавца, заведомо зная, что тот заключает сделку под влиянием тяжёлых жизненных обстоятельств. Эти обстоятельства должны быть установлены судебным решением или актом компетентного органа.

На что обратить внимание при выборе страховки

Титульное страхование на стандартных условиях предлагают многие компании. Ваша задача – выбрать полис с максимальным покрытием, охватывающий большинство возможных рисков. При сопоставимой стоимости одна страховка может защищать вас только в случае полной утраты собственности, а другая – покрывать и риски ограничения прав.

Особое внимание стоит обратить на перечень исключений – тех событий, которые не считаются страховыми случаями. Помимо мнимых и притворных сделок, сговора с продавцом и других подобных действий, там встречаются и не столь очевидные случаи. Например, обычно не охватывается страховкой изъятие судом приобретённой квартиры по причине незаконной перепланировки.

Изучите, как рассчитывается размер страховой премии, и какие факторы влияют на неё. Стоимость может зависеть от истории квартиры (например, от количества предыдущих владельцев) и срока страхования. Обратите внимание на то, будет ли снижаться цена страховки в последующие годы. Как правило, стоимость титульного страхования не превышает 1% страховой суммы в год. Но при текущих ценах на недвижимость даже разница в 0,1% – это немало в денежном выражении.

Когда есть смысл оформить полис

Титульное страхование – работающий инструмент, который помогает добросовестному покупателю защитить свои интересы при сделках с недвижимостью. Насколько полис необходим при покупке конкретной квартиры, зависит от обстоятельств.

Больше рисков несёт приобретение недвижимости:

• полученной по наследству или по решению суда;
• купленной с использованием материнского капитала;
• приобретённой у продавца преклонного возраста или у человека с финансовыми проблемами, грозящими банкротством.

Тревожным сигналом также является частая смена собственников, особенно если объект находился в собственности последнего владельца меньше трёх лет. Во всех этих случаях стоит как минимум задуматься о страховой защите. Расходы на покупку полиса при неблагоприятном стечении обстоятельств многократно окупятся и сохранят вам здоровый сон.