Покупка недвижимости. Просто о сложном (часть I)

Каждый человек хотя бы раз в жизни сталкивался с ситуацией, когда ему необходимо продать или приобрести недвижимость (будь-то дом с земельным участком или квартира). И вроде бы масса статей на эту тему написана. И в каждом городе немало компаний, предлагающих риелтерские услуги и гарантирующие проверку сделки на «чистоту».

Мне бы хотелось обобщить весь материал и в простой понятной форме указать на некоторые практические моменты, которые, возможно, кому-то помогут, а кого-то уберегут от необдуманного поступка.

Начнем с самого начала.

Выбор риелтора

У вас появились желание и возможность приобрести квартиру, но вам недостаточно знаний и опыта, чтобы самостоятельно оформить данную сделку. Вы решили обратиться к риелторам, которые готовы вам помочь.

На что бы я вам рекомендовала обратить внимание:

• Прежде чем подписывать договор с риелтором /риелтерской конторой, внимательно изучите все условия договора. Вы должны понимать за что конкретно платите вознаграждение, что входит в перечень оказываемых услуг. Как правило, риелтерское вознаграждение охватывает только предоставление «услуг по подбору варианта недвижимости по параметрам, которые вас устраивают»; т.е. своего рода информационные услуги и не более.
• Риелторы по условиям договора не несут никакой ответственности за возможные негативные последствия в будущем по вашей сделке с продавцом. Других вариантов на моей практике я не видела.
• Вы вправе в предложенный вам для подписания договор с риелтором внести какие-либо изменения, уточнения, которые, на ваш взгляд, важны для вас. Предложенный вариант документа не является публичным или договором присоединения, поэтому внимательно читайте и не стесняйтесь задавать вопросы по «сомнительным пунктам», вносите в договор изменения на стадии заключения. В противном случае, потом весьма сложно будет аргументировать тем, что «я не читал, что подписывал».

Проверка квартиры на «чистоту»

Если вы осуществляете покупку недвижимости с помощью услуг риелторов, то эту работу обещают вам выполнить риелторы. Но посмотрите предыдущий раздел и найдите в договоре, заключенном с риелторами, такое условие и их ответственность за предоставление недостоверной информации.

Сомневаюсь, но может вам повезет.

Будем исходить из условия, что вы решились на сделку самостоятельно, – не лучший вариант, на такой случай желательно воспользоваться услугами квалифицированного юриста.

Вам необходимо проверить как квартиру (объект недвижимости), так и непосредственно самого продавца.

По объекту недвижимости все зависит от ее истории: первичное это жилье или вторичный рынок; находилась ли ранее квартира в муниципальной собственности и была в последствии приватизирована.

Вариаций много.

Проверить необходимо несколько позиций:

• кто является собственником на момент продажи;
• есть ли обременения по объекту недвижимости (в т.ч. ипотеки, арест);
• есть ли судебные разбирательства/притязания в отношении данного имущества;
• есть ли лица, имеющие право/ сохраняющие право проживать в продаваемой квартире в силу закона либо в силу неких обязательств в будущем, независимо от смены собственника на объект недвижимости (например, лица, имеющие в прошлом право участвовать в приватизации квартиры, но отказавшиеся от нее в пользу другого);
• есть ли лица, которые в будущем могут претендовать на права в отношении данного объекта недвижимости и оспаривать сделку;
• все ли задолженности по коммунальным платежам и по капремонту погашены;
• если объект недвижимости приобретен в браке, то необходимо выяснить какой режим имущественных отношений действует между супругами. Если заключен брачный договор, то рекомендую его изучить; если брачного договора нет, то действуют ст. 33,34 СК РФ – имущество является совместной собственностью и обязательно требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу;
• если имущество приобретено в браке, но продается собственником после развода, то вам необходимо выяснить позицию бывшего супруга по отношению к данной сделке.

Значит, в такой ситуации наиболее правильный выход – это иметь на руках один из следующих документов: либо нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на продажу объекта недвижимости, либо соглашение о разделе совместно нажитого имущества – опять же нотариально удостоверенное, либо брачный договор.

Имейте ввиду, срок исковой давности для раздела совместно нажитого имущества – 3 года, причем не с момента его расторжения, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Информацию вам придется собирать с нескольких источников (Росреестр – все первичные документы по квартире, которые вам должен предоставить Продавец, выписки по лицам, зарегистрированным/снятым с регистрационного учета, и пр.)

Важно:
Имейте ввиду, что «справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн» на сайте Росреестра, к сожалению, не меняется каждые сутки. Поэтому желательно ее перепроверить.

Проверяя продавца, вы должны убедиться:

• что он является дееспособным:

Если у вас возникли некие сомнения, не стесняйтесь попросить продавца предоставить справку, что он не состоит на наркологическом/психиатрическом учете. Ваше неуместное в данной ситуации стеснение может в будущем дорого вам обойтись;

• что сделка совершается на принципе добровольности:

Продавца никто не принуждает, и что это исключительно его личная воля – продать недвижимость;

• -то в отношении продавца не начата процедура банкротства.

Если после всех проверок у вас не возникли сомнения и не пропало желание приобрести недвижимость, то наступает следующий немаловажный этап – это подготовка проекта договора купли-продажи, подписание, и непосредственно сдача документов на регистрацию перехода права собственности.

Но об этом во второй части, поскольку там тоже есть на что обратить внимание.