Спасёт смешанное дарение.
Тема обсужденная на форуме о дарении участка и дома на нем племяннице, которая тут же пыталась в нарушении договоренности выселить через приставов (см. статью здесь https://www.9111.ru/questions/777777777381526/#m4190948) вызвало массу обращений и вопросов.
В продолжении этой темы хотел бы посоветовать, что надо делать в этом случае при дарении недвижимости, чтобы обезопасить себя, если вы остаётесь там пребывать. Итак...
Что надо прописать в договоре (для примера возьмём квартиру)
В договор дарения квартиры можно добавить положение о том, что даритель после отчуждения права собственности сохраняет за собой право владения и пользования квартирой в течение всей своей жизни, а одаряемый обязуется не чинить ему препятствий в том.
Такой гражданско-правовой договор помимо договора дарения включает также и не поименованный в законе элемент - обязательство по сохранению за дарителем права собственности на подаренную квартиру. Договором дарения он не является, поскольку наличие еще одного договорного элемента в составе договора делает его смешанным в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ. В части договора дарения к нему применяются нормы главы 32 ГК РФ, а в части обязательства по сохранению права проживать пожизненно в подаренной квартире - общие положения о сделках, обязательствах и договорах.
Это объясняется, что в п. 3 ст. 421 ГК РФ говорится об элементах различных договоров, то есть для того, чтобы тот или иной договор можно было бы квалифицировать в качестве смешанного, в нем должны присутствовать как все элементы разных договоров, так и их части (составляющие договор обязательства, его структурные компоненты). В судебной практике договоры, осложненные обязательством, относят к числу смешанных.
Но факт передачи имущества в собственность одаряемого под условие сохранения за собой указанного права не свидетельствует о том, что данный договор перестает быть безвозмездным. Сохранение такого права не является встречным предоставлением за полученную вещь по смыслу ст. 423 ГК РФ, хотя такая обязанность и носит встречный характер.
Встречным предоставлением за материальное благо являются уплата денег, передача чего либо (имущества) выполнение работ, оказание услуг и т.д., то есть такие действия обязанной стороны, которые для нее связаны с определенными имущественными затратами. Для их осуществления она претерпевает те или иные имущественные потери.
В рассматриваемом же случае таких затрат одаряемый не несет, он просто принимает имущество в дар от контрагента на определенных условиях. Однако принятие имущества в дар без понесения имущественных затрат в качестве встречного предоставления рассматривается в качестве встречного предоставления со стороны одаряемого. Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике.
Так суд пришел к выводу, что включение в договор пункта о сохранении права проживания ответчика в спорной квартире является допустимым и не свидетельствует о встречном предоставлении, не противоречит сущности договора дарения.
Договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер. В заключенном сторонами договоре имеется указание на его безвозмездность, право дарителя на проживание в отчуждаемой квартире действительно является элементом договора о безвозмездном пользовании имуществом, не являясь при этом встречным предоставлением.
К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Таким образом, имеет место ситуация, когда в одном договоре содержатся элементы двух договоров, а поэтому договор дарения не противоречит требованиям действующего законодательства (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.2012 по делу N 11-5957, Липецкого областного суда от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012,).
P.s. Кстати, на днях столкнулся с отказом одного нотариуса в г.Мытищи Московской области от регистрации договора дарения доли дочери в пользу родителей и второй сестры с составлением права дарителя на проживание. Но другой это согласился, посмотрев на данную судебную практику.
Как разделить право владения и пользования.
Право проживать в подаренной квартире возникает на основании обязательства - заключенного и прошедшего государственную регистрацию договора дарения квартиры. Ибо такое право неразрывно связано с личностью дарителя, поскольку устанавливается исключительно в его пользу, поэтому в состав наследства дарителя оно не входит. Да и сок такого ограничения - период жизни дарителя. Такое право само по себе не может выступать объектом гражданского оборота, поскольку даритель не может им распоряжаться по своему усмотрению: отчуждать в пользу третьих лиц, закладывать и прочее.
Он может проживать в квартире, которую подарил. С согласия как нового собственника, одаряемого, так и иных лиц, в пользу которых тот может произвести отчуждение квартиры в дальнейшем, даритель может вместо себя или наряду с собой допустить к проживанию иных лиц. Такое условие можно оговорить сразу в договоре дарения, однако при этом необходимо конкретизировать, сколько лиц, на какой срок и на каких условиях могут проживать в квартире.
Хотите избежать неопределенности - в договоре дарения с названным условием необходимо указать, что даритель вправе проживать бесплатно. Аналогичным образом нужно разрешить этот вопрос и в отношении третьих лиц, которых он с согласия нового собственника может допустить к проживанию в квартире. Очень важно прямо оговорить в договоре, что это право передается бесплатно.
Даритель не может запретить собственнику квартиры совершать какие-либо сделки с ней, поскольку последний вправе это делать в силу ст. 209 ГК РФ, но при отчуждении квартиры в собственность третьих лиц право переходит, будучи обремененным правом дарителя пожизненно проживать в квартире.
И еще очень важно!
Если будет такое нарушение по сохранению за дарителем права проживать в подаренной квартире, то это дает дарителю право в одностороннем судебном порядке расторгнуть договор, поскольку даритель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении - на сохранение пожизненного права проживать в подаренной квартире.
На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ можно предусмотреть и внесудебный порядок реализации данного права.
В договоре дарения данное право необходимо именовать не правом пожизненного пользования квартирой, а правом пожизненного владения и пользования квартирой. Если бывший владелец квартиры может только ею пользоваться, спектр способов защиты его права достаточно ограничен.
Не имея возможности прибегнуть для защиты своего имущественного интереса к арсеналу вещно-правовых способов защиты, он мало что может предпринять в отношении нарушителей, не состоящих с ним в обязательственно-правовой связи по поводу квартиры. Свои притязания в такой ситуации он вправе адресовать только контрагенту по договору дарения - одаряемому.
Помните об этом, если собрались кому что подарить из недвижимости, а сами собираетесь там проживать.
Здравствуйте. Я - семейный юридический доктор... всё , что Вас волнует и что стесняетесь спросить - это ко мне.
Довольно подробно написанная и интересная статья.
Большое спасибо Дмитрий за оценку моего скромного опуса...
Думать перед тем, как кому-то что-то дарить. На мой взгляд все эти поспешные дарения, в основном, детям недвижимости - прошу прощения, от небольшого ума. В гробу карманов, как известно, нет, туда никто ничего и так не заберет. Дети и так унаследуют. Если есть большое желание кого-то из наследников особо выделить - пиши завещание. Есть желание обменять недвижимость на уход и обеспечение, иные "пряники" - заключай ренту.
Зачем себя при жизни лишать недвижимости самому и провоцировать такого рода конфликты? Куда спешить? Есть желание окончить дни на улице?
При большом желании "любящие детки" продадут и за полцены квартиру "черным риэлторам" (т.е. "с людьми"), те вселятся на правах хозяев (или кого-то вселят) и будут престарелые родители (хотя бы и имеющие право проживания там) спать в коридоре и ходить в туалет и ванну в три часа ночи, пока хозяева спят.
То же верно. Только в жизни всякое бывает. Как говорят - каждый по своему с ума сходит.
Жизнь - она разная... поэтому Бог и разрушил Вавилонскую башню, чтобы все думали не единообразно правильно... А в догонку кинул юристов и адвокатов, чтобы как-то разруливать создаваемые людьми проблемы... В том числе по тем причинам, на которые вы частично указываете. От себя добавлю, что многие при падении на землю сильно ударились.
Золотые слова. Только до моей мамы они никак не доходят. Пытаюсь ей это обьяснить вот уже лет 15,но она и слушать не хочет а хочет подарить всю недвижимость (2 квартиры, гаражи,6 домов на дачном участке) оформить дарственную на мл.сестру т.к. у нее 2 детей, а я инвалид с детства одна живу и мне ничего не надо, как она считает. Завещание писать не хочет, т.к. боится, что я оспорю. Ну что ж, дело хозяйское, только потом пусть не плачет если что не по ее будет, а у нее властный командирский характер, не терпящий возражений и мл.сестра с ней ругается чуть ли не до драки тоже любит командовать. То ли еще будет,2 медведя в одной берлоге не живут.
Продолжение этой темы вы найдете здесь:
www.9111.ru