Арендные отношения в период пандемии COVID-19

Пандемия коронавирусной инфекции (COVID-19) с каждым днем набирает обороты. Повсеместно в субъектах РФ принимаются нормативные акты, запрещающие работу различных предприятий, ограничивающие перемещение граждан. На деле мы видим как закрываются офисы, магазины, рестораны, салоны красоты. В такой ситуации многие арендаторы не имеют возможности пользоваться арендуемыми помещениями полностью или частично.

1 апреля 2020 года был принят Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в том числе призванный урегулировать арендные отношения и сопутствующие проблемы, вызванные кризисной ситуацией.

Вопросы арендных отношений в условиях пандемии упомянуты в ст. 19 названного Федерального закона. Рассмотрим их подробнее.

1. П. 1 предусматривает обязанность арендодателя предоставить арендатору по требованию последнего отсрочку арендных платежей. Согласно этому правилу при введении в субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор вправе требовать от арендодателя заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодатель обязан заключить такое соглашение в течение 30 дней со дня обращения арендатора.

3 апреля 2020 года Правительство РФ уточнило порядок предоставления отсрочки по аренде. Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»:

• отсрочка распространяется не на любой бизнес, а только на относящийся к перечню наиболее пострадавших от кризиса сфер деятельности;

• отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 г.;

• на компенсацию коммунальных услуг, если они включены в арендную плату, отсрочка не распространяется;

• аккумулированная задолженность уплачивается не единовременно, а с 1 января 2021 г. по 1 января 2023 г., траншами, каждый из который не может превышать 50% месячной аренды;

• штрафы и пени, а также любые иные дополнительные платежи, не допускаются.

2. П. 2 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ содержит положение о возможности изменения размера арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. По сути данное правило дублирует положения Гражданского кодекса РФ, поскольку и ранее арендатор и арендодатель по соглашению сторон могли менять размер арендной платы. Это положение следует толковать как запрет на одностороннее изменение размера арендной платы.

3. П. 3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ установлено право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Данное право и прежде было урегулировано п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, за исключением внесенных уточнений о периоде времени и наличия режима повышенной готовности и чрезвычайной ситуации: «Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.».

Особо следует подчеркнуть, что законодатель не предусматривает полного освобождения арендатора от внесения платежей, а предусматривает только уменьшение арендной платы.

При этом исходя из смысла нормы, арендодатель будет обязан уменьшить арендную плату, иначе норма бы утратила какое-либо значение. Но вопрос размера уменьшения арендной платы и порядка, в котором должно производиться такое уменьшение, законом не урегулирован. Если арендатор и арендодатель не придут к соглашению, это разногласие сторон должно будет решаться в суде.

Если обратиться к судебной практике, которая сформировалась в стране еще до пандемии, то мы увидим тенденцию к принятию решений, согласно которых в случае невозможности использования арендатором имущества по согласованному в договоре назначению арендная плата вовсе не должна вноситься.

Так, в п. 4 подраздела III раздела практики Судебной коллегии по экономическим спорам Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 г., прямо указывается: Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением. Системное толкование указанных норм со ст. 614 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В то же время следует отметить, что на практике в текущей ситуации в условиях пандемии даже те арендаторы, которые перевели офисы на удаленную работу или, например, вынужденно закрыли свои торговые помещения из-за приостановления деятельности, все же продолжают частично использовать арендованное имущество. У большинства не вывезена мебель, в помещениях остаются компьютеры и иное оборудование, в некоторых компаниях часть коллектива не регулярно, но все же приезжает в офисы для работы на месте. В такой ситуации в случае возникновения спора, арендодатель будет иметь все основания для того, чтобы потребовать хотя бы частичную оплату.

Подводя итог, учитывая нововведения, рекомендуем арендаторам в письменном виде обратиться к арендодателю с требованием уменьшения арендной платы, чтобы зафиксировать, что вы воспользовались правом, предоставленным новым законом. Если арендодатель откажет – вы сможете эффективно возражать против последующего взыскания с вас арендной платы в суде.