Можно ли продать свою долю в недвижимом имуществе без согласия другого супруга?

Можно (но с возможными определенными последствиями)!

Это очень часто задаваемые вопросы, ответы юристов на которые бывают диаметрально противоположными. Постараюсь расставить все точки над i в данной ситуации.

Ситуация стандартная: приобрели супруги недвижимое имущество в период брака. Затем один из супругов решил продать свою долю в этой квартире или доме. В итоге продал, не получив согласия от второго супруга, а переход права зарегистрирован. И тут начинаются возмущенные вопросы о незаконности действий Росреестра. Как могли «пропустить» такую сделку?! Почему в Росреестре не потребовали согласия второго супруга на отчуждение?!

Советы отдельных «юристов»

Вот прямо-таки в категоричной форме, ссылаясь на семейное и гражданское законодательство, отдельные «юристы» разъясняют авторам вопроса, что действия Росреестра в этой ситуации по регистрации перехода права незаконны, надо обжаловать действия Росреестра.

Иногда эта же категория «юристов» настоятельно указывает, что для регистрации сделки обязательно нужно нотариальное согласие второго супруга. Иначе, сделку не зарегистрирует Росреестр.

Мой ответ

Чушь полная – подобные ответы! Такие советы могут давать либо лица, имеющие весьма далекое отношение к конкретной правоприменительной практике, либо «диванные» специалисты, прочитавшие одну-две нормы в ГК РФ и СК РФ, не вдаваясь в действующее законодательство о государственной регистрации недвижимости, о порядке ведения ЕГРН (единого госреестра недвижимости).

По факту даже без согласия второго супруга Росреестр зарегистрирует переход права.

Правовое обоснование моей позиции

Первое – это закон о госрегистрации недвижимости, в соответствии с которым даже при отсутствии согласия второго супруга переход права будет зарегистрирован по той простой причине, что отсутствие согласия не относится к основаниям для отказа в государственной регистрации. Просто в ЕГРН будет внесена отметка о том, что согласие второго супруга не получено.

Второе – это ГПК РФ. В такой ситуации имеет место спор о праве, т.е. Росреестр заведомо является ненадлежащим ответчиком. Суд откажет в удовлетворении иска в такой конструкции.

Даже (не исключаю такой возможности) если некий, удаленный от реальности и практики суд примет подобный иск и вынесет решение, будьте уверены, суд апелляционной инстанции это недоразумение исправит. При этом достаточно будет апелляционной жалобы от Росреестра. Последние очень «не любят», когда их безосновательно привлекают в качестве ответчика.

В-третьих, действия госорганов оспариваются в рамках кодекса административного судопроизводства, а в данном случае требования подлежат рассмотрению в рамках ГПК РФ.

Если у вас есть желание потерять свое время, а возможно, и пропустить сроки обжалования, вперёд! В отдельных случаях после обращения в суд с подобным иском потерять месяц-два вполне возможно! Правильно определяйте ответчика по иску!

«Подводные камни» сделок без согласия

Да, несмотря на то что переход права может быть зарегистрирован, такая сделка может быть впоследствии признана недействительной в судебном порядке.

Продавая объект без согласия второго супруга, надо отдавать себе отчет о том, что не исключена возможность оспаривания этой сделки в суде. Но при этом, если другая сторона решила оспорить такую сделку, то ей стоит поторопиться. У супруга есть лишь год для обращения в суд с момента, когда он узнал о продаже доли, иначе, будет иметь место пропуск срока исковой давности.

Кто ответчик по таким сделкам?

Безусловно, как выше уже я указывал, изначально необходимо правильно определиться с объемом исковых требований и надлежащим ответчиком. Ответчиком будет являться собственник доли, а управление Росреестра – третьим лицом, но никак не ответчиком.

Выводы

Можно ли продать долю в совместно нажитом недвижимом имуществе без предоставления в Росреестр письменного согласия второго супруга? Ответ: безусловно, можно!

Стоит ли ожидать нежелательных последствий от подобной сделки? Безусловно, стоит!