Как правильно составлять акты о приёме-передаче квартир по договору купли-продажи
Одним из самых главных этапов совершения сделок, которые связаны с куплей-продажей квартир, можно считать подписание актов по приёму-передаче. Данная проце-дура заканчивает сделки, при её отсутствии покупатель не сможет получить статус пол-ноценного собственника имущества, так как формально жилая площадь остаётся за преж-ним владельцем, и он несёт за неё всю полноту ответственности. Продавец, не составив подобный акт, не может претендовать на сумму, обусловленную договором купли-продажи.
ЮРИДИЧЕСКИЕ НЮАНСЫ СОСТАВЛЕНИЯ АКТОВ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ
КВАРТИР ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Передаточный акт при купле-продаже квартир
Вышеуказанный акт является важнейшим документом при оформлении сделок купли-продажи квартир. По своей юридической природе он выступает в роли обязатель-ного дополнения к подобным договорам. С его помощью завершается процедура по пере-ходу прав собственности (в форме недвижимых объектов) от покупателей к продавцам.
Передаточные акты следует оформлять максимально грамотно, с включением в не-го информации о продавцах и покупателях, объектах сделок и прочих сведений. Сов-местно с актами приёма-передачи квартир передаётся несколько документов, закрепляю-щих права собственности новых владельцев имущества.
Для того, чтобы избежать проблем при регистрации прав на квартиры, и кроме то-го, с переходом рисков, следует настоять на подписании этих актов, а в случае разногла-сий сторон – попытаться их разрешить. В любом случае, подписание передаточных актов находится в интересах как продавцов, так и покупателей при совершении сделок.
При совершении большинства сделок, в том числе с объектами недвижимости, где передаётся определённое имущество от продавцов к покупателям, должны составляться акты приёма-передачи. В особенности это касается крупных сделок при значительной стоимости недвижимости. Статьёй 556 Федерального закона №14-ФЗ от 26.01.1994 г. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)». (ред. от 18.03.2019 г.) предусматривается только один способ передачи продавцами и принятия покупателями недвижимых объектов – подписание этими сторонами передаточных актов или прочих документов о передаче.
Квартиру можно считать переданной (если прочее не устанавливается при помощи закона или договора) только при выполнении следующих условий:
-вручение недвижимости (к примеру, вручение ключей от квартиры);
-подписание акта приёма-передачи.
Законом непосредственно предусматривается составление актов приёма-передачи недвижимости, при этом регистрация прав собственности в соответствующих органах в ряде случаев возможна без предоставления продавцами и покупателями подобных доку-ментов.
При совершении сделок юристы рекомендуют составлять акты приёма-передачи квартир, так как они будут являться дополнительными доказательствами фактов передачи недвижимости в собственность покупателей, и помогут избежать ряда рисков.
Передача квартир при помощи актов приема-передачи
Самым грамотным завершением всех сделок по купле-продаже квартир можно считать подписание актов приёма-передачи этой недвижимости. При согласии с услови-ями подобного перехода (особенно с ценой) в договорах стороны обязаны определить момент перехода квартир от продавцов к покупателям. Этим моментом является подпи-сание актов приёма-передачи.
В качестве правовых последствий передачи подобного рода недвижимости, глав-ным образом можно считать риски, которые переходят от продавцов к покупателям. Сле-довательно, после подписания подобных документов риски случайной гибели (от пожа-ров, от наводнений и т. п.), а также коммунальные счета закрепляются за новым соб-ственником недвижимости.
Не рекомендуется подписание подобных актов до того, как квартира будет полно-стью освобождена от имущества предшествующих собственников жилья.
В передаточных актах, как правило, фиксируется состояние квартир, в котором они принимаются от продавцов покупателями, и последние вступают во владение ими. Оно обязано находится в соответствии с тем состоянием, которое зафиксировано в дого-ворах купли-продажи.
Как грамотно составлять передаточные акты
Передаточные акты следует составлять самым грамотным и содержательным обра-зом для того, чтобы предотвратить спорные ситуации между сторонами сделок в случаях, если они могут возникнуть. К их составлению следует отнестись максимально серьёзно, не считая подобные документы обычной формальностью.
В законе не предписываются никакие требования для содержания актов, кроме обязательности составления подобных документов в письменном виде.
В передаточных актах необходимо отобразить следующую информацию:
-фамилии, имена, отчества и паспортные данные продавцов и покупателей;
-физические адреса объектов передачи, а также их площади и прочие характери-стики;
-факт передачи квартир от продавцов к покупателям;
-прочие предметы, которые передаются вместе с квартирами (сантехника, корпус-ная мебель, интерьерные предметы);
-факт отсутствия взаимных претензий (по всем спорным моментам лучше всего прийти к согласию перед подписанием актов);
-факт перехода риска случайной гибели недвижимости от продавцов к покупате-лям;
-перечень передаваемой совместно с актами документации с указанием количе-ства листов;
-количество экземпляров актов (как правило, они составляются в 3-х экземплярах: для покупателей, для продавцов и для регистрирующих органов).
После того, как передаточные акты составлены, следует указать даты их подписа-ния, а также закрепить подписями обоих сторон сделок.
В законе также не предусматривается удостоверение передаточных актов у нота-риусов и их регистрация в государственных органах.
Какую документацию следует передавать покупателям при купле-продаже квартир
После заключения сделок купли-продажи квартир у покупателей должен сформи-роваться пакет документации, подтверждающей приобретение подобной недвижимости. Покупатели должны иметь следующий пакет документации:
-договор купли-продажи недвижимости;
-выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее - свидетельство о регистрации права собственности);
-расписка, выданная продавцом о том, что он получил денежные средства за квар-тиру (составляется в момент оплаты сделок);
-справки, подтверждающие выплату коммунальных платежей;
-технические документы на квартиру в виде технического паспорта и плана;
-акт приёма-передачи квартиры.
Всю вышеперечисленную документацию следует отразить в передаточных актах для подтверждения факта передачи этих документов.
Порядок освобождения квартир после продажи в соответствии с законом
Очень часто продавцы проживают в реализуемых ими жилых помещениях до их передачи покупателям. Однако в подобных случаях следует определить момент освобож-дения квартир после их реализации. В практической деятельности присутствует понятие фактического и юридического освобождения.
Под юридическим освобождением подразумевается выписка жильцов из продан-ных квартир. Для этого данным лицам следует в самостоятельном порядке обратиться в государственные органы в целях снятия их с регистрации по месту жительства, так как в автоматическом порядке выписка в случае смены собственника не предусматривается. При этом статьёй 292 Федерального закона №51-ФЗ от 30.11.1994 г. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» (ред. 16.12.2019 г.). предусматривается переход права собственности в качестве основания для прекращения права пользования кварти-рой бывшим собственником и его семьёй.
Условие юридического освобождения следует включить в договор купли-продажи или обозначить его в дополнительном соглашении.
Под фактическим освобождением квартиры подразумевается фактический переезд бывшего владельца из реализованной им квартиры. Этот срок должен быть указан в до-говоре купли-продажи недвижимости. Если он не указан, то в подобном случае устанав-ливаются разумные сроки, которые может назначать только суд. В практической деятель-ности он, как правило, составляет месяц.
Последствия отсутствия передаточного акта при купле-продаже квартиры
Статьёй 556 Федерального закона №14-ФЗ от 26.01.1994 г. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)». (ред. от 18.03.2019 г.) напрямую предусматрива-ется необходимость составления актов приёма-передачи квартир. При его отсутствии квартира не будет считаться переданной.
Отказ продавцов по каким-либо причинам от подписания передаточных актов приравнивается к отказу от совершения сделок. Помимо этого, без передаточных актов возникают сложности при оформлении прав собственности на недвижимость (к примеру, в Москве, где в Росреестре требуется предоставление подобных документов).
Пример
Шарапов А. Н. подписал договор купли-продажи квартиры с Котяевым В. Н. Про-давец (Котяев В. Н.) отказался подписать акт приёма-передачи, мотивируя это тем, что подпишет его непосредственно после получения всей стоимости сделки. Шарапов А. Н. отказался оплачивать остальную часть денег, сославшись на то, что переход права соб-ственности окончательно не оформлен, так как в Росреестре отказываются зарегистриро-вать его право собственности без передаточного акта.
По этой причине сделка была расторгнута, уже выплаченные деньги были возвра-щены не состоявшемуся покупателю.
При уклонении одной стороны от подписания передаточного акта противополож-ной стороне следует настоять на этом, заранее урегулировав спорные моменты. Договор купли-продажи должен содержать информацию о сроках освобождения недвижимости продавцом. Если продавец их не выполняет или совсем отказывается освобождать квар-тиру, покупатель может подать исковое заявление в судебные органы, где его удовлетво-рят, и продавец будет вынужден переехать.
Заключение
Акты приёма-передачи в сделках, которые направлены на передачу квартир от од-них лиц к другим, считаются завершающими документами, которые подписывают про-давцы и покупатели. Эти документы завершают всю процедуру купли-продажи, обозна-чают отправные точки при переходе рисков, так как именно в момент подписания актов приёма-передачи риски случайной гибели переходят к новому собственнику. В составле-нии этих актов содержится большое количество нюансов и тонкостей, поэтому к их раз-работке следует подойти с самым серьёзным отношением.
Не следует подписывать передаточные акты до того момента, пока продавец не выполнил все свои обязанности в соответствии с договором. Только после юридического и фактического выселения бывших владельцев помещения возможно подписание подоб-ных документов. Их разработкой пренебрегать не стоит, так как в законе прямо преду-сматривается необходимость подписания передаточных актов при совершении сделок купли-продажи квартир.
