Применение ст.292 (ч.2) ГК РФ

П 2 ст. 292 ГК РФ. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для ПРЕКРАЩЕНИЯ права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

(в ред. Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

П 1 ст 558 ГК РФ Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, СОХРАНЯЮЩИЕ в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

П.1 ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Членов семьи бывшего собственника (продавца) в договоре к-пр. указывать не обязательно, т.к. они не сохраняют в соответствии с законом право пользования после отчуждения жилого помещения. На практике (так уж повелось) в договоре указываются все зарегистрированные в ж/п лица.

Если в ж/п остаются граждане сохр. право пользования (например, наниматели на основании договора найма), то указание этих лиц в договоре обязательно, т.к. это является существенным условием договора в силу ст. 558 ГК. Отсутствие в договоре указание на сохранении права пользования за 3-ми лицами влечет возможность признания его незаключенным или расторжение.

Уважаемый Василий Борисович! Но если указать в договоре всех зарегистрированных в квартире, то тогда выселить их не получится, т.к. выходит что покупатель знал, что покупает квартиру с обременением. И всё таки главный вопрос может ли новый собственник выселить зарегистрированных в жилом помещении лиц, которые для бывшего собственника уже никто.

Денис Андреевич! К сожалению, Вы не верно поняли ст.292 ГК РФ или же у Вас старая редакция кодекса. Василий Борисович совершенно верно Вам подсказал: переход права собственности прекращает право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В договор купли-продажи этих лиц указывать не надо. Их необходимо просто ( если добровольно не хотят) через суд снять с регистрации. Правда это только при условии, что эти " прежние пользователи" ранее не участвовали в приватизации этой самой жилой площади.

к сообщ.3

Указание зарегистрированных лиц в договоре не наделяет их ПРАВОМ пользование квартирой. Новый собственник сможет их выселить в том слчае, если они не имеют законного права пользования.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

( Ст. 292 ГК)..

Меня беспокоят последние слова: "если иное не установлено законом"..

Например, право пользования за бывшими членами бывших собственников сохранилось на основании прежней редакции ст. 292. То есть, до 2005 года.

Ст. 4 ГК - действие закона во времени.

То есть, такие граждане сохраняют право бессрочного пользования на основании закона, который действовал во время отчуждения эилого помещения.

Или, все же, новый собственник, ставший таковым после 2005 года, сможет признать их прератившими право пользования??