Ситуация жизненная - наличие у наследодателя незавершённого строительством объекта, наиболее часто – жилого дома. В статью 130 ГК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми объекты незавершённого строительства были отнесены к недвижимым вещам. Указанные изменения вступили в силу с 1 января 2005 г. Соответственно, право собственности на этот объект с указанной даты подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Если право собственности на незавершённый строительством объект не зарегистрировано, то нотариус не вправе выдать свидетельство о праве на наследство и вопрос должен решаться в судебном порядке. Такая позиция вроде бы официальная. И понятно - нет данных о записи в реестре прав, то есть нет правоустанавливающих документов, не может быть выдано свидетельство о праве собственности в порядке наследования. В данном случае имеет место неразрешенная в установленном порядке ситуация с переходом имущественных прав, что исключает совершение нотариального действия.
Что дает нам закон - «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом» – п. 2 ст. 8 ГК РФ;
«право собственности и другие вещные права… их возникновение… подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре …» – ст. 131 ГК РФ;
«право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации» – ст. 219 ГК РФ;
«право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом» – п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ.
В таких случаях вопрос должен решаться в судебном порядке. Иного варианта законодательство не предусматривает.
Наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.
С другой стороны разъяснения ФНП которые противоречат официальной позиции и заключаются в следующем:
Под «наследством» понимается вся совокупность вещей, имущественных прав и имущественных обязанностей, которые на момент смерти принадлежали наследодателю, которой придана целостность. Гражданский кодекс РФ определяет имущество умершего, отождествляя термины «наследство» и «наследственное имущество», и указывает, что при наследовании оно переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное (п. 1 ст. 1110).
Статья 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (пункт 8) от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, в ред. от 16.10.2006 г. (далее – Закон) предусмотрено, что существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное.
Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор, что он и сделал. Имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключённом в соответствии с указанным федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Свидетельство о праве на наследство выдаётся на права и обязанности по договору, без уточнения их объёма.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество признается момент государственной регистрации данного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства принадлежит участнику долевого строительства или его наследникам (пункт 4 статьи 16 Закона). При этом указанное право участник долевого строительства реализует в силу того, что он в соответствии со статьей 4 Закона (пункт 1) является стороной договора долевого строительства, то есть данное право вытекает и основывается на договоре участия в долевом строительстве.
После полного исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве – застройщиком и участником долевого строительства – своих взаимных обязанностей (например, передача объекта по передаточному акту и оплата его стоимости) право участника долевого строительства обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации может быть реализовано участником долевого строительства самостоятельно, без участия другой стороны договора, так как данному праву участника долевого строительства не корреспондирует обязанность другой стороны договора – застройщика.
Если право на объект долевого строительства, основанное на договоре участия в долевом строительстве, участником долевого строительства не было зарегистрировано при его жизни, договор участия в долевом строительстве не может считаться прекратившим свое действие. В случае смерти участника долевого строительства до регистрации его права собственности на объект имущественные права и обязанности по такому договору в порядке наследования переходят к его правопреемникам, которые и исполнят впоследствии этот договор.
Указанное право не относится к правам и обязанностям, неразрывно связанным с личностью наследодателя, которые не входят в состав наследства (статья 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к наследникам имущественных прав и обязанностей умершего участника долевого строительства удостоверяется выданным нотариусом свидетельством о праве на наследство. Эти разьяснения даны ФНП РФ.
Таким образом, «право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
На основании вышеизложенного, нотариус должен выдать свидетельство о праве на наследство по договору участия в долевом строительстве жилого дома, но ситуация в России неоднозначная. Вариантов исковых заявлений много, есть удовлетворение исковых требований, есть отказы... но по сути возможно и несудебное решение данного вопроса! Вот это и хотелось бы обсудить!
Квалифицированные услуги юриста по всем отраслям права. Выезд в регионы РФ, представление интересов в судах. Консультация юриста онлайн.
Причем дано множество разъяснений по данному вопросу, наследники и юристы пытаются установить юридические факты, признать право собственности, обжаловать отказ нотариуса, из-за неправильного составления искового заявления получают отказы...тема имеет право на обсуждение! Жду ваших комментариев!
А в чем проблема то в Вашей ситуации? Нотариус отказывает в выдаче св-ва о праве на наследство на имущественные права наследодателя по ДДУ?
Обычно нотариусы отказываются выдавать свидетельство, в данном случае на основании того, что из наследственнной массы мировым соглашением исключена часть суммы, с учетом ее добавления наследником, квартира приобретена за счет субсидий, часть суммы за счет субвенций, а часть добавляла наследник, потом у нее с братом возник спор, он был решен мировым соглашением, была передана компенсация, но на выдачу свидетельства не повлияло...
Ну если нотариус отказал в выдаче свидетельства, дорога одна - в суд. А если и суд не принимает заявление, то это уже проблема квалификации юриста. Проблем в самой ситуации не вижу.
Может быть, что дело здесь не только в квалификации юриста? Эта проблема законодательства, именно в особенностях перехода имущественных прав, посмотрите начало описания проблемы и соответствующие пояснения юристов в сети...Судебная защита дело понятное... Все-таки хочется узнать мнение - прав ли нотариус или не прав? Есть ли основания для совершения нотариального действия? Какие эти основания. Анализ решений! Ваше мнение важно! Оно я так думаю различно, в силу разных причин, в том числе квалификации, а тема-то все-таки проблемная! Обещаю, что свои соображения - обязательно изложу!