Аренда и наем жилья – как платить налоги?

В последние годы налоговая служба активно борется с «теневой» арендой жилья, которая приносит арендодателям немалый доход, но оставляет бюджет без налоговых отчислений. При этом эффективного способа контролировать рынок съемного жилья у налоговиков пока нет, а рассчитывать на сознательность арендодателей и наймодателей, которые не спешат раскрывать информацию о своих доходах, не приходится.

Правовая инструкция 9111.ru расскажет о том, как платится налог с доходов, полученных от сдачи жилья в аренду или наем.

13% для физических лиц

Доход физического лица (арендодателя или наймодателя), полученный от сдачи жилого помещения в аренду подлежит налогообложению (п. п. 1 и 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ) в размере 13% от суммы дохода (если он не имеет статус индивидуального предпринимателя). Налог рассчитывается по следующей по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ): НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год х 13%.

Следует обратить внимание, что налогообложению подлежит не только доход от оплаты съемного жилья, но и экономическая выгода в размере компенсации стоимости коммунальных и эксплуатационных платежей (ст. 41 НК РФ). Поэтому, сдавая жилье за условные «20 тыс. рублей + КУ», налог 13% придется заплатить не с 20 тыс., а с общей суммы, которая получится. При этом арендодатель не вправе учитывать в целях налогообложения произведенные расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей по данной квартире.

ИП платит налог в зависимости от системы налогообложения

Если физическое лицо — арендодатель/наймодатель - имеет статус индивидуального предпринимателя (далее ИП), то размер налога зависит от выбранной им системы налогообложения (общей – ОСН или упрощенной – УСН). Во втором случае налог составит 6% с полученного дохода или 15% с дохода минус расходы.

Порядок уплаты НДФЛ

Если жилое помещение сдавалось в аренду/наем другому физическому лицу, которое не является индивидуальным предпринимателем или иностранной организации, если она не имеет подразделения в РФ, налог уплачивает сам арендодатель/наниматаль. Если жилое помещение сдавалось в аренду юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, то по общему правилу при выплате арендодателю дохода любая организация или индивидуальный предприниматель должны удержать с вашего дохода налог и уплатить его в бюджет. Они именуются налоговыми агентами (ст. 226 НК РФ).

Если собственник сам уплачивает налог, то он до 30 апреля года, следующего за отчетным, обязан подать Декларацию 3 НДФЛ. Кроме того, при наличии договоров аренды и платежных документов налогоплательщик-арендодатель вправе приложить их копии к налоговым декларациям, представляемым в налоговый орган в изложенном порядке. Налог собственник должен уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (п. 4 ст. 228 НК РФ).

За нарушение сроков подачи декларации начисляется и взыскивается штраф. За каждый месяц просрочки ее сдачи – 5% не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, который должен быть уплачен на основании этой декларации. Однако штраф не может быть больше 30% этой суммы и меньше 1000 руб. (ст. 119 НК РФ).

При этом если сумма налога, которую рассчитал арендодатель/наймодатель, равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации штраф составит - 1000 руб.

Что грозит «теневым» арендодателям?

Лица, сдающие свои жилые помещения и не уплачивающие налог, рискуют быть привлеченными к налоговой ответственности.

Сообщить в налоговые органы о том, что жилое помещение сдается, могут как сами арендаторы/нанимители, так и их соседи, особенно в случае возникновения у них с собственниками жилых помещений конфликтных отношений, а это не редкость.

Следует обратить внимание, что в настоящее время налоговые органы усиливают контроль за лицами, которые сдают жилые помещения во временное пользование и не уплачивающих налог. К борьбе с «теневой» арендой налоговыми органами были привлечены подразделения полиции, управляющие компании, товарищества собственников жилья.

Кроме того, налоговые органы могут обращаться с запросами в Росреестр, где в обязательном порядке проходят регистрацию долгосрочные договора аренды и найма. Также могут быть направлены запросы в энергоснабжающие организации с целью выяснить, нет ли высоких платежей за электричество в квартирах, в которых никто не прописан. Если таковые есть, то это может послужить основание для проверки налогового органа.

Если арендодатель/наймодатель не уплатил НДФЛ в срок, налоговый орган может взыскать с него штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, но если будет установлено, что налог не уплачен умышленно, то размер штрафа вырастет до 40%.

Как правильно сдать жилье в аренду?>>

Наем жилого помещения — что нужно знать квартиросъемщику?>>