Росреестр не прав. Всё-таки мы имеем право.

Случилась обыкновенная «заковыка» связанная с совместным имуществом супругов.

Многим, наверное, попадались вопросы в духе: у нас квартира (дача, ЗУ, гараж) куплен в браке. Записан (-а) на мужа (жену). Могу ли я сдать (продать) в аренду без (с) согласия супруга (-и)?

ВС поставил точку в этом вопросе. А отличился в этом деле не кто-то, а именно наш самый главный спец по недвижимости. РОСРЕЕСТР!

А дело банальное до слез.

У одной семьи есть в в совместной собственности нежилое помещение. Муж нашел подходящее ООО и решил им сдать в аренду сразу на пять лет. «Заковыка» в том, что помещение приобретено в браке, а вот в Росреестре собственником стоит жена арендодателя. Мужчина, видимо, ходил на наш сайт и всё сделал правильно. Он взял у нотариуса все согласия, заверил у нотариуса и преспокойно заключил договор аренды. Всё ведь верно, Господа, не так ли?

ООО тоже не дураки – спокойно отдают документы в Росреестр на регистрацию аренды этой недвижимости.

Но спецы от недвижимости стали в позу: просто отказали!

Сообщением от 25.03.2016 N 63/001/711/2016-2578 Управлением Росреестра обществу отказано в государственной регистрации договора аренды от 30.11.2015 на основании абзацев 10 и 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), со ссылкой на наличие в ЕГРП записи о праве собственности жены. Поскольку ЕГРП не содержит актуальной записи о правах мужа на вышеуказанный объект недвижимости, заявления для государственной регистрации права общей совместной собственности в отношении этого помещения в Управление Росреестра не поступало, регистрирующий орган не усмотрел оснований для государственной регистрации спорного договора аренды, придя к выводу об отсутствии у мужа права на распоряжение спорным имуществом.

Ребята из ООО осерчали и подали в суд на Росреестр.

Первая инстанция сказала – оснований для признания отказа незаконным нет!

Мотивировка банальна: поскольку жена занесена в ЕГРП как собственник (а записи о совместном имуществе нет) и она не является стороной договора аренды – всё отлично. Спецы молодца, что отказали.

Тут уже пришел через возмущаться апелляции. Они сказали – ребята, вы не правы. Он им сказал, что нежилое помещение площадью 143,90 кв. м было приобретено супругами в период брака, в связи с чем в силу статьи 34 Семейного кодекса и статьи 256 Гражданского кодекса, оно является их совместной собственностью, правом на распоряжение которым в соответствии с положениями статьи 35 Семейного кодекса и статьи 253 Гражданского кодекса имеет каждый из участников совместной собственности. В силу вышеуказанных норм права, по мнению суда, супруг также имеет право владения, пользования и распоряжения спорным помещением, а также правом на совершение сделок с данным объектом недвижимого имущества.

Указал, что отсутствие записи о праве совместной собственно не служит основанием. Тем более, что было представлено согласие супруги на все действия в отношении этого имущества.

Суд округа с выводами суда апелляционной инстанции не согласился, указав на то, что в силу пункта 4 статьи 8.1 Гражданского кодекса, если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

Дело дошло до ВС РФ. Он отменил все, что вынесено раньше. Оставил в силе постановлении апелляционной инстанции.

Не буду утруждать читателя всеми доводами, что привела СК по экономическим спорам ВС РФ. Вкратце обзор документа.

Арендатору отказали в госрегистрации договора аренды нежилого помещения из-за того, что оно зарегистрировано на супругу арендодателя и не оформлено в их общую совместную собственность.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ признала такой отказ незаконным.

Если в договоре приобретателем недвижимости указан один из супругов, то это само по себе не означает, что оно становится его личной собственностью. Другой супруг также является полноправным собственником имущества, на которое распространяется режим совместной собственности.

Законодательство не обязывает регистрировать право собственности второго супруга или право совместной собственности перед совершением им сделки в отношении имущества супругов.

В то же время для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью требуется нотариальное согласие другого супруга (в рассматриваемом случае оно было представлено).

Иной подход, согласно которому сделки с недвижимостью могут совершаться только супругом, на которого она зарегистрирована, но в отношении имущества, являющегося в силу закона совместной собственностью, противоречит Семейному кодексу РФ и не учитывает особенности этого вида собственности.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 декабря 2017 г. N 306-КГ 17-10913